“今年5月份開(kāi)始的京城樓盤價(jià)格暴漲已經(jīng)不是個(gè)別樓盤的小打小鬧，而是開(kāi)發(fā)商的一次集體行動(dòng)。”前天，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授張躍慶指出，開(kāi)發(fā)商憑借其所掌握的半壟斷性的土地資源，操縱著不同區(qū)域樓盤的互相攀漲。
記者發(fā)現(xiàn)，一些板塊房?jī)r(jià)大漲源于“帶頭大哥”的引領(lǐng)作用；一些板塊即將入市樓盤則互相打探對(duì)方消息，等有樓盤公布價(jià)格后，再在此價(jià)格上加價(jià)開(kāi)盤……
定價(jià)方式1 區(qū)域“樓王”成為漲價(jià)標(biāo)桿
8月1日，位于朝陽(yáng)公園東板塊的某項(xiàng)目再次上調(diào)其銷售均價(jià)，達(dá)到13000元/平米，而在5月初至7月20日這段時(shí)間內(nèi)，其售價(jià)一直穩(wěn)定在12300元/平米，隨后微漲至12500元/平米。該項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，7月下旬之后，快速上調(diào)售價(jià)，主要是受該區(qū)域內(nèi)大盤泛海國(guó)際居住區(qū)售價(jià)飆漲的影響。
據(jù)了解，從5月份開(kāi)始，泛海國(guó)際居住區(qū)開(kāi)始熱銷，售價(jià)也水漲船高，5月份部分樓棟賣17000元/平米，隨后推出的5號(hào)地樓宇售價(jià)達(dá)到24500元/平米。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商的解釋是：售價(jià)較高的樓棟，其景觀更好，裝修標(biāo)準(zhǔn)更高。但無(wú)論如何，該項(xiàng)目已迅速成為京東區(qū)域多個(gè)樓盤調(diào)價(jià)和定價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)。
“我們項(xiàng)目也在朝陽(yáng)公園東板塊，泛海國(guó)際每平米已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元，我們?yōu)槭裁床徽{(diào)價(jià)呢？”一開(kāi)發(fā)商這樣反問(wèn)記者。他告訴記者，其項(xiàng)目在售產(chǎn)品的建設(shè)品質(zhì)與此前的差別不大，只是因?yàn)榉汉?guó)際提高價(jià)格，他們?cè)诙▋r(jià)時(shí)就直接以泛海國(guó)際為標(biāo)桿，直接加大價(jià)格上調(diào)幅度和速度，“否則就吃虧了”。
記者發(fā)現(xiàn)，“標(biāo)桿漲價(jià)樓盤”的影響已經(jīng)出現(xiàn)了泛區(qū)域化。近期，朝陽(yáng)北路的多個(gè)樓盤都表示，要不同程度提高其銷價(jià)。某項(xiàng)目目前售價(jià)為16000元/平米，其負(fù)責(zé)人說(shuō)，8月份推出新樓時(shí)，價(jià)格將上調(diào)至18000元/平米。說(shuō)話時(shí)他一臉的不滿足：“這個(gè)價(jià)格和泛海國(guó)際還有一段差距呢。”
更有甚者，位于麗都區(qū)域的某項(xiàng)目，其負(fù)責(zé)人向記者咨詢了目前泛海國(guó)際和其周邊樓盤的售價(jià)。“我們項(xiàng)目二期馬上就要入市，要參考這些樓盤的售價(jià)來(lái)重新制定價(jià)格。”他表示，新的定價(jià)要比7月初定的高一些。而此前，該項(xiàng)目與其他很多樓盤一樣，左右定價(jià)的主要因素是按照開(kāi)發(fā)成本和銷售速度。
定價(jià)方式2 同區(qū)域樓盤打探開(kāi)盤價(jià)求攀漲
記者獲悉，預(yù)計(jì)9月入市的四方橋某新盤，將其售價(jià)定在11000元/平米左右，而此前透露出的信息是開(kāi)盤價(jià)9000元/平米左右。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在獲知華僑城、山水文園的后期入市產(chǎn)品將定價(jià)在12000元/平米左右之后，該開(kāi)發(fā)商馬上提高售價(jià)。
上半年，四方橋區(qū)域在售項(xiàng)目較少，房?jī)r(jià)較穩(wěn)定，但下半年新老盤的放量均稍有加大，而且即將入市的銷售產(chǎn)品在品質(zhì)方面不分上下，因此，各項(xiàng)目的定價(jià)顯得更為敏感，比照對(duì)方樓盤成為重要的一環(huán)。山水文園有關(guān)人員告訴記者，其定價(jià)最終要參考區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的價(jià)格。
“現(xiàn)在四方橋各個(gè)即將入市樓盤的價(jià)格均成為對(duì)方最希望迫切得到的信息。”區(qū)域內(nèi)一開(kāi)發(fā)商這樣告訴記者，據(jù)他了解，華僑城和山水文園都在打探對(duì)方的定價(jià)，而按其工程進(jìn)度來(lái)看，雙方目前均已達(dá)到開(kāi)盤標(biāo)準(zhǔn)，但均未對(duì)外公開(kāi)其開(kāi)盤日期。
同樣的情況出現(xiàn)在亞奧區(qū)域。比如，已經(jīng)取得預(yù)售許可證的萬(wàn)達(dá)大湖公館，此前曾對(duì)外宣稱售價(jià)為18000元/平米，但日前，其銷售人員已統(tǒng)一口徑對(duì)外稱售價(jià)在20000元/平米左右。據(jù)透露，項(xiàng)目是在看到區(qū)域內(nèi)樓盤的售價(jià)均在20000元/平米左右后，旋即調(diào)整其定價(jià)。
“目前，攀漲的定價(jià)方式在一些區(qū)域普遍存在。”永通昌集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)肖志剛指出，這主要是由于受到了目前快速上漲房?jī)r(jià)的影響，開(kāi)盤前各開(kāi)發(fā)商就相互琢磨價(jià)格，對(duì)外一律宣稱價(jià)格未定，等到有樓盤公布價(jià)格后，就隨即在其基礎(chǔ)上加價(jià)開(kāi)盤，如此一來(lái)，不管產(chǎn)品質(zhì)量如何，越是后開(kāi)盤的項(xiàng)目，價(jià)格就越高，而之前開(kāi)盤的見(jiàn)此情形，隨后的放量也紛紛加價(jià)。
定價(jià)方式3 樓盤熱銷，自然提價(jià)
不可否認(rèn)，目前北京樓市部分區(qū)域出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。在這樣的情況下，因其銷售業(yè)績(jī)較好，開(kāi)發(fā)商提高其售價(jià)。
雖然泛海國(guó)際目前新的均價(jià)為21800元/平米，相比5月的17000元/平米上漲了不少。但該項(xiàng)目近幾個(gè)月仍處于熱銷局面。記者根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目從6月15日到7月31日，銷售了180套，其中7月份簽約量達(dá)到75套。
“我們8月份新推項(xiàng)目售價(jià)要提高到18000元/平米。”天鵝灣的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，調(diào)價(jià)最主要的原因是近幾個(gè)月該項(xiàng)目熱銷。天鵝灣從6月15日到7月31日，銷售了150套。“當(dāng)時(shí)老板將售價(jià)定在16000元/平米的時(shí)候，銷售中心的人都覺(jué)得定得高，擔(dān)心賣不動(dòng)。現(xiàn)在項(xiàng)目熱銷，工程進(jìn)度都有些跟不上銷售進(jìn)度了，我們就主動(dòng)要求提價(jià)。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，他們目前已經(jīng)完成銷售任務(wù)的80%。
但也有些項(xiàng)目銷售緩慢，仍提高其售價(jià)。位于燕莎區(qū)域的某項(xiàng)目，7月僅售出9套房，卻也將其售價(jià)上調(diào)了2000元/平米左右。不過(guò)，也有以星河灣為代表的部分樓盤雖然熱銷，仍未提高售價(jià)。
五部門很快會(huì)監(jiān)控高價(jià)高漲幅樓盤
- 部門表態(tài)
張農(nóng)科(北京市建委新聞發(fā)言人)：
北京市馬上會(huì)由市發(fā)改委牽頭，聯(lián)合市財(cái)政局、審計(jì)局、國(guó)土資源管理局、市建委、工商局等多個(gè)委辦局，重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行檢查，要重點(diǎn)監(jiān)控漲價(jià)幅度過(guò)大、銷售均價(jià)過(guò)高的樓盤項(xiàng)目，同時(shí)要監(jiān)控項(xiàng)目的廣告宣傳、違規(guī)銷售等。現(xiàn)在已經(jīng)成立五個(gè)聯(lián)席辦公室，重點(diǎn)整治北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。
政府也加大了市場(chǎng)的管理力度，市建委主導(dǎo)的北京市房地產(chǎn)專項(xiàng)整頓目前已進(jìn)入第三階段——重點(diǎn)組織檢查階段。在房地產(chǎn)企業(yè)自查的基礎(chǔ)上，各區(qū)縣建委(房管局)和各業(yè)務(wù)主管部門，要在年底前對(duì)轄區(qū)所有在售項(xiàng)目及相關(guān)企業(yè)進(jìn)行逐一檢查。對(duì)有投訴舉報(bào)的要重點(diǎn)檢查，存在違規(guī)行為的企業(yè)要督促整改。市建委將不定期通報(bào)違法違規(guī)的案件，向社會(huì)公開(kāi)曝光。(記者 張學(xué)冬 關(guān)爽 谷欣 吳海花)
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