重慶：直轄市比價效應(yīng)提升房價空間

　　這是重慶一工地上的塔吊，遠處的渝中半島高樓林立(8月3日攝)。7月份重慶主城區(qū)商品住房成交面積達248.52萬平方米，同比增長251.8%。 發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示，今年5月以來，北海、蘭州等中西部省區(qū)市房價，比去年同期上漲超過10%。重慶市6月份，14天內(nèi)商品房均價上漲7.8%。 新華社發(fā)

　　正想買婚房的孫剛非常惱怒，他對記者說，看中的一套70多平方米的二手房，在談判期間，業(yè)主卻連續(xù)三次提高報價，由最初的30萬元漲到了32萬元，并且放話說，買不買隨便，反正還有人等著呢。“不是說重慶的購房者是最幸福的嗎？現(xiàn)在怎么成了這個情形了？”孫剛最后對重慶房價的“飛漲”發(fā)難。

　　重慶副市長黃奇帆曾在年初做出承諾：重慶人一個月收入能買一平方米。黃廳帆即時算帳說：“2006年，重慶主城區(qū)商品房平均價格為2700元/米，主城區(qū)居民的月均收入就是2700元左右，基本實現(xiàn)了1:1。而北京和上海的比例大體是1:2到1:3”。由此，重慶人是最幸福的購房者成為全國各城市的佳話。

　　但這些已成歷史。據(jù)重慶國土局的監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月17日～25日，9天時間里，主城區(qū)商品住房共成交4524套，面積41.33萬平方米，與國務(wù)院公布重慶成為試驗區(qū)之前的地價相比，每平方米價格由原來的2800多元上漲到3055元，均價上漲7.6%。

　　9天上漲7.6%，引起一片驚呼，但重慶的房價上升勢頭并未就此打住，繼續(xù)發(fā)揮“牛氣沖天”的效應(yīng)。

　　“早上剛掛牌，下午就急著改價格。”重慶鋼運置業(yè)董事長代育松說，個別優(yōu)質(zhì)二手房的價格一天改一兩次已不算稀奇。曾有媒體于6月22日、23日對重慶市房地產(chǎn)界進行實地調(diào)查，報告顯示：在過去幾天中，這幾家新樓盤的價格，每平方米售價上漲幅度多在200～700元之間，其中一個樓盤近期的價格上漲900元，上升幅度超過20%。

　　對于重慶房價由溫轉(zhuǎn)熱，重慶市規(guī)劃學會副理事長何智亞先生認為：這是一個價格上升的拐點，主要是受直轄十周年各類利好消息影響。他說：“我們可以回頭看看2003年之前，重慶的房價，那時一直是不冷不熱。但到了2003年重慶召開‘兩會’后，房價立即從每平方米2000多元提高到3000元。現(xiàn)在重慶正處于直轄十年的時機，各類利好消息不斷，增強了人們對重慶經(jīng)濟社會發(fā)展的信心，加之城市土地價格上漲，重慶房價出現(xiàn)上揚并不奇怪。”

　　據(jù)何智亞先生分析，此次重慶房價的快速上漲，主要得益于直轄十年慶典充分展現(xiàn)了重慶的經(jīng)濟實力，再加上以前的房價處于洼地，使得重慶房市“補漲”需求強勁。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟專家王志在接受記者采訪時就重慶房價表示：“對比北京、上海、深圳、杭州這些城市的房價都在1萬左右，重慶僅僅3000元/平方米的房價仍然具備上漲動力。”

　　成都：“城市中心論” 引發(fā)房產(chǎn)升值浪潮

　　5月中旬，地處成都市中心的一個新盤“皇后國際”首次亮相，總共700套房子，竟引來里三層外三層水泄不通的人群，以致于警察不得不到現(xiàn)場維持秩序。

　　自年初以來，市中心的新盤亮相，幾乎都迎來了類似的瘋狂，業(yè)內(nèi)人士認為，這主要是城市中心論的價值投資理念讓人們再次對城市中心區(qū)域房屋的投資價值看好，致使中心城區(qū)的樓盤開發(fā)量猛增，而價格漲幅也最大。投資機構(gòu)預測，城市中心居家價值和投資價值的回升，可能進一步激發(fā)人們對市中心房產(chǎn)的購買欲。

　　成都萬源房地產(chǎn)公司的羅先生指出，市中心土地資源的稀缺造成了地價必然不斷翻番。據(jù)劉先生介紹說，從2000年以來，城市中心住宅物業(yè)出現(xiàn)了三個較大的拐點：2002年之前基本在3000元/平方米以下；2002年突破3000元/平方米，部分物業(yè)達到了4000元/平方米以上的價格。到2006年，市中心住宅物業(yè)出現(xiàn)了猛漲，突破了6000元/平方米，以財富中心為例，其三期推出的均價達到了6900元/平方米。2007年，成都市中心甚至出現(xiàn)了壹號公館上萬元/平方米的住宅。

　　“市中心的房價是看著漲起來的。”一位劉姓投資者稱，這兩年來他一直關(guān)注樓市，并舉例說：“2006年初，東渡時代凱悅的價格是5300元/平方米，而今年初開盤的正成財富ID，已經(jīng)漲至6200元/平方米。近日錦興路一個新盤的價格已經(jīng)突破7000元/平方米。這三個樓盤的地理位置和品質(zhì)是相當?shù)摹＿@幾年市中心房價最少也有15%左右的漲幅，有的已經(jīng)超過了20%。”

　　成都作為“新特區(qū)”的身份得以確定，其經(jīng)濟發(fā)展后勁充足；再加上成都良好的人文環(huán)境，使得在成都進行投資成為熱點，這帶動了成都的房價上漲。

　　“在《2007成都城市中心物業(yè)投資增值報告》中有數(shù)據(jù)表明，購買成都的房子有一半是外地人，他們普遍看好成都的經(jīng)濟發(fā)展；而且成都人講究休閑，舒適，市民本身就有改善居住環(huán)境的要求，這就加強了購房的剛性需求。”羅先生稱：“再加上成都剛剛被國家批準為新特區(qū)，城市魅力不斷擴散，成都房價上漲就是自然而然的事了。”

　　羅先生預測，隨著地鐵1號線的建設(shè)與貫通，2號線的正式開工，成都市中心物業(yè)還可能迎來更大規(guī)模的升值浪潮。

　　天津：京津兩市“同城”助推天津房價上漲

　　今年1～6月，天津全市商品房銷售421萬平方米，銷售均價為5819元/平方米，比去年上半年上漲了16%以上。其中商品住宅成交362萬平方米，均價為5552元/平方米，上漲16.6%。商品住宅均價比去年全年上漲16.4%。

　　對于天津房價的持續(xù)走高，南開大學經(jīng)濟學博士劉玉錄分析說：“天津作為北方經(jīng)濟中心，與北京之間的交通建設(shè)得以加強，這不但吸引投資方的資金，同時還為一些在北京工作的人員于天津購房提供了選擇。”

　　據(jù)消息報道，京津高速公路(天津段)、津薊高速公路延長線工程主線將在今年年底貫通。這無異為天津地產(chǎn)帶來一股強勁的推動力。“京津同城”概念的推出首先挑動了沿線房地產(chǎn)開發(fā)商的敏感神經(jīng)，吸引了他們的投資熱情。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資開局利好，繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，累計完成投資75.14億元，同比增長22.3%，保持了2006年22%的增速。房地產(chǎn)投資開發(fā)指數(shù)為118.45，比上年同期提高14.85點。

　　在這些路段附近開發(fā)的樓盤，受到來自北京市民的追捧。

　　“如果駕車從天津市宜興埠上高速開往北京，到北京大羊坊收費站只需45分鐘，再到分鐘寺橋，最后開到王府井，全程只用65分鐘。”劉玉錄說：“京津交通變得如此快捷、便利，而北京的房價已直上萬元/平方米，這就讓很多在北京工作的人考慮在天津購房”。眾所周知，因為交通堵塞，路途較遠，在北京工作的人上班花費1小時是非常普遍現(xiàn)象。

　　劉玉錄認為，北京是中國的政治文化中心，天津即將成為中國最具活力經(jīng)濟中心之一。從地理位置上看，天津是離北京最近的一線城市，京津通道的增加節(jié)省了兩地通行的時間，京津兩市的“同城”感越來越明顯，這為相對北京有著巨大價格優(yōu)勢的天津地產(chǎn)行業(yè)提供了極大的機遇。

　　專家觀點

　　趙曉：住房問題不能單靠市場化

　　“政策不能單單停留在房價問題上，還要深入到收入分配層面上，深入到住房供應(yīng)制度上。從住房供應(yīng)制度上，很明顯，解決窮人住房問題不能單靠市場化，同時也要靠政府的住房保障。”

　　房價太高，有可能是房價背離了價值，有泡沫，不合理；但也有另一種可能，即房價其實是合理的或者基本合理，房價的上漲中并沒有很大的泡沫，但老百姓還是買不起房子。這就意味著老百姓的收入太低，就算房價下降，可能還是買不起。

　　其實，反映出房價不合理的背后是國民經(jīng)濟的一個更深層次的問題：國民經(jīng)濟分配結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)了畸形。

　　眾所周知，我國過去幾年已經(jīng)形成了相當嚴重的收入分配兩極分化格局。在這樣的情況下，你能指望房地產(chǎn)消費有一個健康格局嗎？你能指望通過房價穩(wěn)定讓一般人買得起房嗎？很難。如果收入分配格局出現(xiàn)問題，那么，整個住房購買肯定也是畸形的，而住房供應(yīng)也必定是畸形的。所以政府的政策卻不能單單停留在房價問題上，還要深入到收入分配層面上，深入到住房供應(yīng)制度上。

　　從住房供應(yīng)制度上，很明顯，解決窮人住房問題不能單靠市場化，同時也要靠政府的住房保障。老百姓收入低，不僅買不起房，也享受不起高等教育，甚至看不起病。如果所有這些問題都同時發(fā)生在今天的中國，那么背后除了收入分配問題，政府的公共服務(wù)和社會保障也出了問題。

　　1997年以來，政府只想通過住房發(fā)展來拉動經(jīng)濟增長，所以整個方向就是住房市場化，完全忽視了住房的社會保障(也忽視了政府在其他領(lǐng)域的公共產(chǎn)品和服務(wù)的供應(yīng))。盡管2006年是一個重大的轉(zhuǎn)折點，政府終于開始重視住房保障體系的建設(shè)了，但直到今日，住房保障體系的建立仍不樂觀，這里面又牽涉到更加復雜的中央和地方關(guān)系，特別是財權(quán)與事權(quán)對稱的問題了。

　　我相信，政府對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的管制、想讓市場來買單的思路在這個階段有一定合理性。但政府必須從每年兩位數(shù)增長的財政收入中拿出錢來，去下決心構(gòu)建一個社會住房保障體系才是真正的解決之道。(趙曉：經(jīng)濟學博士，北京科技大學經(jīng)濟管理學院教授。)

　　左小蕾：政策應(yīng)更多滿足實際需求

　　判斷房地產(chǎn)市場的時候，不能只看到對房地產(chǎn)投資需求的“錢勢洶洶”，就以為需求旺盛，大力推動“高檔”房屋的發(fā)展，也要看到短期逐利資本的潛在風險。還要注意實際需求是否得到滿足和改善。

　　實際需求是不可能用巨大的錢的流向來宣示自己的存在的，充其量只能對著“空置”的高樓大廈興嘆“我買不起”而讓其閑置的方式來爭取社會的關(guān)注，我們畢竟存在收入的差距。

　　房子是要建的，房地產(chǎn)業(yè)在中國相當長的時期內(nèi)會有很大的發(fā)展空間。但是政策應(yīng)該更多地關(guān)注中低檔房屋的建設(shè)。發(fā)展商追求利潤要發(fā)展高檔房無可厚非，但是應(yīng)該主要利用自有資金去發(fā)展。

　　爭論“房地產(chǎn)業(yè)有沒有泡沫，應(yīng)不應(yīng)該發(fā)展”、“房地產(chǎn)價格應(yīng)不應(yīng)該大幅下降”這些問題，需要先把利益格局搞清楚，然后把利弊搞清楚，否則似是而非誤導市場、誤導政策取向，也破壞和諧。

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