預測房價是升或降，好像變成了“多此一舉”的事情。

　　盡管國家一再出臺相關政策，呼吁調控“發燒期”的房價。但隨著中國經濟的發展，人們對改善居住環境的剛性需求不斷增強，投資者對中國經濟長期看好，房價只漲不降，房源供不應求。

　　自上世紀90年代中期以來，伴隨著經濟的持續繁榮，世界上一些主要國家的房價開始大幅上漲。近5年多來，美國房價的累計漲幅更是達到了50%以上；在房價瘋漲的俄羅斯，房產專家預測2006年全俄各地平均房價將上漲25%-30%，莫斯科甚至超過50%。此外，在一些房價漲幅“還算正常”的歐洲城市，比如比利時的布魯塞爾，從2001年至2005年，房價的年均漲幅也在10%上下。

　　對照國際上的房產熱，或許我們可以用十個中國代表性城市房地產的個性化上漲作為對這一現象的注釋。

　　北京：有效土地供應不足

　　盡管房價飛漲，人們報怨“房奴”身份，但來自市場的信息顯示，目前的供給速度仍遠遠趕不上需求。根據北京統計局的最新統計：1月—5月，房屋銷售價格指數累計為109.2%，比去年同期提高1個百分點。自年初以來，各月房屋銷售價格指數呈逐漸上揚趨勢，5月份達到109.6%。其中，普通住宅價格增長最快。在新建商品房中，住宅銷售價格指數累計為110.1%，在新建商品住宅中，普通住宅價格指數累計為111.4%，高檔住宅價格指數累計為108.3%。

　　專家認為，造成北京房價上漲的根源是北京市有效土地供應不足。中科院研究員劉維新在接受《小康》采訪時指出：“目前土地上市速度慢而導致的供應持續減少，是造成當前房地產供應不足的根源性因素。而且我們必須注意：土地是有限資源，不可能無限供給。”

　　由于土地資源的有限性，決定了供應上的緊張。另外，北京作為全國的政治文化中心，每年流入的人口眾多，這些流入人口成為購房的主力之一；同時北京作為全國高校聚集度最高的城市，每年有許多畢業生留京，買房成為他們的必然的目標。 “大量的需求，加上供應不足，這就造成了北京房價的上漲。”劉維新指出。

　　也有人曾提出，2008年奧運會將成為北京房價的分水嶺，但劉維新研究員并不認同，他說：“在奧運前，可能房子作為商品有一定的炒作價值，但是2008年之后，北京的首都身份并未改變，外來人口的流入局面也不可能改變，北京的土地資源還是供不應求，這就支撐了北京的房價不可能下降。”

　　深圳：香港房價約3倍于深圳，兩地交通便利，深圳房價不可能不漲

　　深圳早兩年的樓市還算是風平浪靜。在2003年，深圳的房價為每平方米5000元左右，但是到了2005年底，房價開始上漲到10000元，2006年更是房價飆升的一年。眼下，關外成交的均價已經過萬元，臨近香港特區的普通住宅的單價約在10000元/平方米，部分高達14000元/平方米；關內普通住宅的單價約15000～20000元/平方米，關內高層豪宅約3.5萬～4.5萬/平方米。

　　“深圳房價的上漲主要是供求矛盾引起的。具體地說，是因為深圳毗鄰香港，而深圳的房價相對香港還是便宜很多，所以不少香港人到深圳買房。”中國人民大學土地管理系主任葉劍平教授在接受《小康》采訪時說，“這是香港聯動，作為市場經濟，價格高總有其理由。”

　　一般來說，普通香港市民住的是每平米2萬到3萬價格的小戶型，大多是50～80平方米，100平方米的房子可謂豪宅。香港最便宜的房價大約是每平米1萬五左右，但是這些房子都是地處元朗，緊鄰深圳的低價房。而地理位置好，小區環境講究的半山豪宅與山頂別墅，前者每平米10萬以上，后者每平米單價則高于20萬元。

　　對比2006年的人均GDP水平，香港人均GDP為38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，僅為香港的22.6%。而目前，深圳房價已相當于香港的45%。

　　據業內人士介紹，由于南山區通往香港的西部通道即將開通，于是該地區的房價突飛猛漲，僅在一個星期里就漲到了2.2萬／平方米。

　　廣州：作為一個經濟活躍的省會城市，房價自然會升

　　廣州房價，曾一度被經濟學家冠以“理性、成熟”，但是6月的廣州樓價卻創下了近年來的最大升幅。

　　今年年初，市長張廣寧在各場所針對控制房價放出狠話，形成“安定購房者民心”的語錄。2月2日，廣東省“兩會”期間，張市長說：“房價肯定會降下來,起碼是小戶型肯定要降,不降也要把房價穩定下來”；3月5日，全國“兩會”期間，他再次強調：“政府會全力以赴壓低房價。我以為廣州的房價肯定會降下來。所以我提醒中低收入者,如果想買房,先不用著急”； 到了3月26日,張廣寧針對房價問題更是加重語氣，指出“住房問題已經不單純是一個經濟問題、社會問題,更是一個政治問題”。

　　但房價似乎與張市長較上了勁。6月，廣州部分大戶型新房價格大幅上升，全市均價繼續保持在每平方米8千元以上，其中中心6區均價超過每平方米1萬1千元，比5月每平方米上漲近千元，成為近年來廣州樓價單月升幅最高的一次。

　　“房地產經濟進入市場軌道，這一點已經不可置疑。對于廣州的房價上漲，我認為是意料之中。中國經濟形勢長期看好，房地產經濟也成為熱點，而廣州作為一個經濟活躍的省會城市，房價自然會升。”中國人民大學公共管理學院的葉劍平教授在接受《小康》采訪時表示：“政府的職能是做好保障工作，更應該注重經濟適用房建設以及廉租房工程。”

　　北海：房價漲幅有可能繼續保持全國第一

　　國家發改委發布的信息表明，今年以來，北海市同類地段經營性用地出讓價比去年同期上漲了1倍以上，3月至5月新建商品住房價格漲幅分別達13.7%、23.6%和15.1%，連續3個月位居全國首位，超過深圳及北京等發達城市。

　　在中央抑制房價的風口浪尖上，北海連續3個月房價領漲，引起輿論的廣泛關注和質疑。但是北海市市長連友農回答得理直氣壯：“目前北海房價、地價的上漲，是經濟增長的必然結果”。

　　上海：“世博效應”提高城市價值，也提升房價上漲空間

　　“感覺又回到了那個買房子像買白菜的時代，房市一下子就火了。”觀望了兩年之久的李靜感嘆說。

　　對于上海房價從冰點到沸點，從冷靜到狂熱的現象，房地產經濟分析師薛建雄先生認為，近期購買力旺盛的一個重要原因來自供應量。目前，全市在建商品房6000萬平方米，網上可售房源1657萬平方米，其中可售住宅886萬平方米。按照商品房開發周期3-4年和上海樓市往年每年供應2000萬?2500萬平方米來算，未來3至4年內可供應的房源將遠小于需求10%～25%。

　　上海易居房地產研究院發展研究所的李先生在接受記者采訪時分析了上海房地產經濟走熱原因，他說“2010年世博會的承辦權再次確定了上海作為國際性大都市的身份。有句話說，世界看中國，中國看上海。上海作為全國金融中心的形象，通過各種方式傳達到國際上，這些推動了它的經濟發展，同時也推動了它的房價上漲。”

　　美國《財富》雜志曾就上海經濟地位作過調查，結果表示：全球4萬多家跨國公司中，92%的企業將考慮在中國設立地區總部，而上海是首選，占45%的比例。而2010年，上海成功舉辦世界博覽會之后，其知名度將再次得以提升，這將更為鞏固上海作為新興國際金融中心的地位。

　　作為投資商來說，2010年在上海召開的“世博”，猶如2008年在北京召開的“奧運”。 “奧運”概念是堅挺北京房價的原因之一，同樣，“世博”也是堅挺上海房價的重要原因。戴上政治、經濟色彩的“世博效應”，將大幅度提高城市的價值，從而也推動了房價上漲的空間。

　　杭州：誰在消費“萬元房”

　　2007年，杭州普遍出現“萬元房”，即每平方米都在萬元以上。杭州市相關的統計數據表明，杭州樓市房源成交正在逐月增長：3月份杭州主城區預定1588套，成交2033套；4月份預定2611套，成交3064套；5月份預定5466套，成交5043套……由于供不應求，于是，一些新開的暢銷樓盤在幾個月內不得不數次調價。因為新開樓盤有限，市區的二手房也變得緊俏起來，一些在年初均價才8000元/平方米左右的二手房，也水漲船高，迅速晉級為“萬元房”。

　　“‘萬元房’在杭州已經見怪不怪了。”浙江中環置業副總經理李思同對記者表示，杭州房價已經進入新一輪的上升通道。

　　但到底是誰在消費杭州的“萬元房”？是購樓自居還是熱錢投資？

　　一個城市居民收入與購房能力的比例，如果按照國際房產市場的標準來說應該是：房價和可支配收入在3：1和6：1之間。但按目前杭州的房價與居民平均收入來看，這個比例已經高達10：1。房產策劃專家王志剛認為“杭州的樓市大多是外地有錢人支撐起來的。他們在杭州購房，既可做為自己來杭州這個人間天堂旅游的居住點，又可以做為投資，市場被大家看好。”

　　一家公司的調查結果證實了王志剛的論斷。杭州某公司曾就杭州房產的閑置率作過一項調查。他們派人到杭州各小區在晚上18：00～21：00進行蹲點，發現即使是一些成熟的社區，也有20%以上的房子沒有亮燈，有些新建社區甚至高達70%。而在國際房產市場，普遍認同房產的閑置率為5.8%～6.2%，空置率應該控制在15%以內，但杭州的現象卻顯得特殊：房產商房產的閑置率幾乎都在5.8%以下，有的房產商的樓盤售得甚至一套不剩，但房子的空置率呢？卻達一半以上。

　　對于這一獨特的“杭州現象”，王志剛解釋稱，這是由浙江這一獨特的地理環境決定的。杭州市理想的人居環境和浙江經濟發展的強勁勢頭是造成杭州樓市火熱的主要原因。 “廣州，市中心平均房價也曾超過8000元/平方米，但后來跌下來了，基本維持在5000～6000元/平方米，原因是廣東人面對廣州的房價，有更多的選擇，比如到珠海、深圳、廈門等地購房。但杭州不一樣，浙江就一個杭州，甚至于全國就一個杭州，每個浙江人、甚至全國的人，還有一些海外的人都向往杭州，這里面有大多人希望能在杭州定居。而且，杭州周邊聚集了大批比杭州人更富有的人，像溫州人、義烏人，他們幫自己的孩子在杭州買房子，希望自己的孩子成為一個杭州人。這都支撐了杭州的房產市場。”

　　南京：購房的剛性需求得到釋放，供給量卻未增加，房價必然還會上漲

　　有媒體稱，南京在房地產方面屬于經常能在全國“出新聞”的“典型城市”。例如，南京“新城區”江寧的一個樓盤，上午的價格為3900元/平方米，但到了下午就升到5100元/平方米。多家媒體報道了這則新聞，并稱其“創造”了2小時每平方米房價暴漲1200元的記錄，謂之“傳奇”。

　　從3月至5月，住宅的成交量和成交均價一路走高。5月份的住宅成交量為9681套，基本與去年同期持平，但成交均價達到5800元／平方米，比去年同期上漲了22.5%，呈明顯漲勢。

　　對于南京的“搶房”現象，中房指數系統(南京)研究總監古尹認為，前二年，大部分老百姓對于購房還持觀望態度，但進入2007年，婚房、搬遷房的需求開始得到釋放，而市場上房屋的供給量卻沒有同時增加，因此造成房價的上漲。

　　對于南京房價未來走勢，古尹分析：“就目前而言，全國的房價總體仍以上漲為主要趨勢，二、三線城市更為明顯。隨著銀根、地根的日益收緊，住房的成本必然會越來越高，再加上不斷增長的購房需求，房價必然還會出現上漲的局面。”

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