“現(xiàn)在，外資進入房地產(chǎn)開發(fā)的速度越來越快。”北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事總經(jīng)理楊少鋒這樣告訴記者。今年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資增勢強勁，房地產(chǎn)業(yè)實際利用外資已經(jīng)占到全國利用外資比重的1/5以上。伴隨外資的進入，大量熱錢涌入我國房地產(chǎn)市場業(yè)已成為各方面必須面對的事實。

　　熱錢大舉涌入

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資371億元，同比增長65.9%，增幅比去年同期提高30.1個百分點。今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)實際利用外資規(guī)模占同期全國實際利用外資總計的比重達到24.1%，比2006年全年比重提高近11個百分點。

　　這種情況在部分地區(qū)表現(xiàn)更為突出。如四川省2006年19個上千萬美元的外資項目中有12個是房地產(chǎn)項目。2007年1至2月，四川省外資實際到位200萬美元以上的18家企業(yè)中有一半是房地產(chǎn)項目；外資實際到位達16915萬美元，占同期該省利用外資總計的79.3%。

　　伴隨外資進入的還有大量熱錢，盡管我國政府已經(jīng)對此有所警惕。今年二、三季度，國家先后出臺了針對外資投入中國房地產(chǎn)的兩個文件，5月23日頒布的《商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》要求，地方審批部門批準設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應及時依法向商務部備案。7月10日國家外匯管理局發(fā)布的《關于下發(fā)第一批通過商務部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》規(guī)定，今后將不再批準新的外資房地產(chǎn)貸款(銀行貸款或者股東貸款)。

　　但是，“大量境外熱錢在國內(nèi)進行非正常流動和投機已經(jīng)成為事實，流入量在2500億至3000億美元之間，并且還有繼續(xù)擴大流入量的發(fā)展趨勢。境外熱錢具有明顯的投機賭博特征，其主要投資方向是房地產(chǎn)和股市等高利潤增長行業(yè)。”廣東省社會科學院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究所剛完成的《境外熱錢在國內(nèi)非正常流動調查報告》提出了這樣的論點。

　　熱錢流入國內(nèi)途徑隱秘

　　所謂“熱錢”，是人們對國際套利資本的通俗說法，是在有套利機會的時候迅速流入某個市場，獲利后再迅速流出的資金。但是，要想把隨著外資進入的熱錢和其它資金區(qū)分開是十分困難的。何況我國對熱錢的流入有嚴格的限制，所以境外熱錢流入我國市場的途徑是相當隱秘的。

　　據(jù)了解，境外熱錢主要以港澳地區(qū)合法的財務金融公司為組織者，直接參與熱錢轉移的往往是各行業(yè)涉及跨境業(yè)務的正當經(jīng)營的大型企業(yè)。熱錢通常會通過各種途徑轉化為表面合法的投資資金，進出境相當方便，運作方式也很成熟。其流入方式千變?nèi)f化、層出不窮，有些方法簡直令人難以置信。

　　《境外熱錢在國內(nèi)非正常流動調查報告》課題組在調查跟蹤的一個案例中，發(fā)現(xiàn)其有如下手法：

　　一個地下錢莊以境外的公司跟其在國內(nèi)的關聯(lián)外貿(mào)公司簽訂一個貿(mào)易合同，合同中約定外方為了支持中方工作需要，解決中方資金緊張的局面，同意提前支付部分貨款以便中方能及時組織貨源進行出口交易。但在預支貨款入境后的三個月，即交貨期到達時，中方以貨物生產(chǎn)出現(xiàn)某些特殊困難為由，要求外方同意予以延遲交貨三個月。經(jīng)雙方多次協(xié)商后，外方表示予以諒解并同意中方的要求。可是到預支貨款入境后的六個月，即第二次約定交貨期到達時，中方又以原材料價格上升為由，要求外方相應地提高出口產(chǎn)品價格。為此，中外雙方不斷協(xié)商了兩個月，最后雙方同意以中方賠償外方預付款的10%為代價終止該項貿(mào)易合同，預付貨款也順理成章地返還境外的外方。

　　課題組表示，該案例充分反映了地下錢莊非常熟悉國際貿(mào)易慣例和法規(guī)，通過中外雙方就貿(mào)易事項磋商的眾多來往信件，可以使人確信這是一宗出現(xiàn)意外的可以理解的貿(mào)易，而且好像也發(fā)生了比較嚴重的貿(mào)易糾紛。實際上，地下錢莊就是通過這個方法，輕而易舉地把境外熱錢引進到國內(nèi)溜達了近八個月。

　　地產(chǎn)市場、金融制度均受沖擊

　　越來越多的國外熱錢投資到國內(nèi)樓市，刺激了房價的過快增長。《境外熱錢在國內(nèi)非正常流動調查報告》課題組表示，由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展時間不長，還沒有形成有效的市場定價機制，境外熱錢趁機通過操縱市場，提高房價。又由于境外熱錢在房地產(chǎn)市場具有明顯的“標桿效應”，境內(nèi)外很多民間資金在其影響下，紛紛跟風入市，房價越炒越高，房地產(chǎn)價格與真實價值脫離，出現(xiàn)了明顯的“效用失真”問題，價格泡沫一旦破裂，就會對房地產(chǎn)行業(yè)造成長期低迷的影響。

　　另外，由于境外熱錢主要集中于高端市場，如高檔住宅和其他豪華地產(chǎn)，而我國居民需要的廉價房子的供應反而減少。同時國內(nèi)游資與境外熱錢相互匯集，通過銀行杠桿的放大效應，刺激了房地產(chǎn)市場上的追本逐利行為。因此，投資需求正取代居民需求而成為房地產(chǎn)投資重點。廣東省社會科學院研究員黎友煥表示，這樣會加劇我國房地產(chǎn)市場供應的不合理結構。

　　面臨考驗的不止有樓市，還有我國的外匯管理制度和金融制度，因為熱錢的涌入削弱了我國目前固守的資本管制的有效性，擾亂了外匯市場秩序。報告結果顯示，雖然我國目前仍未實行人民幣資本項目完全自由兌換，但熱錢的大量流入意味著經(jīng)常項目和資本項目之間的流通已經(jīng)被打開了通道，這就助長了外匯市場上的非法交易，扭曲了國際收支平衡，虛增了外匯儲備，增加了人民幣升值的壓力。為了保持匯率穩(wěn)定，中央銀行不得不購買外匯市場上溢出的外匯，從而相應地增加了外匯占款及基礎的貨幣供應量，這一方面通過貨幣的乘數(shù)效應，使得流通中的人民幣迅速增加，推動通貨膨脹的產(chǎn)生；另一方面弱化了匯率調節(jié)外匯資金供求的功能，導致我國的貨幣政策相關調控效果減弱。(方燁 洛濤 孔博)