物業(yè)稅一再被提到議事日程，引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注。有關(guān)專家在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，盡管物業(yè)稅一旦開征必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多重影響，但短期內(nèi)開征物業(yè)稅的條件尚不十分成熟。

　　物業(yè)稅緣何“空轉(zhuǎn)”

　　在日前舉行的國(guó)家稅務(wù)總局第三季度新聞發(fā)布會(huì)上，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在我國(guó)建立物業(yè)稅主要是為了完善我國(guó)的稅收制度。由于政策性比較強(qiáng)，物業(yè)稅在立法方面還需要進(jìn)行更多的研究探討，所以目前主要是從技術(shù)上為物業(yè)稅的開征做好準(zhǔn)備。

　　這位負(fù)責(zé)人說，物業(yè)稅在國(guó)際上通常被稱為房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，主要是針對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估值或接近市場(chǎng)價(jià)值來征稅，而目前我國(guó)實(shí)行的房地產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值征稅，土地稅是按照土地的面積來征稅，這種做法與國(guó)際上有很大的差距。要實(shí)行與國(guó)際接軌的物業(yè)稅，首先就要從建立評(píng)稅制度開始入手。前期六個(gè)試點(diǎn)地區(qū)的試點(diǎn)工作也是圍繞解決技術(shù)手段來開展的。目前已初步取得了一定的效果，創(chuàng)建了符合國(guó)情的評(píng)稅工作模式，開發(fā)了計(jì)算機(jī)評(píng)稅軟件，建立了政府部門間的良好合作關(guān)系，培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。

　　該負(fù)責(zé)人還透露，今年，將在河南、安徽、福建、大連四個(gè)地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅擴(kuò)大試點(diǎn)工作。加上此前參與試點(diǎn)工作的北京、江蘇、深圳等六個(gè)地區(qū)，試點(diǎn)工作將擴(kuò)大到10個(gè)地區(qū)。

　　那么，為什么要選擇這些地區(qū)作為試點(diǎn)呢？中央財(cái)經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院副院長(zhǎng)、公共管理研究中心主任、物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)與城市公共管理模式選擇研究課題組負(fù)責(zé)人溫來成接受記者采訪時(shí)說，2003年以來，他參與了有關(guān)部門物業(yè)稅制度的理論研究和探討工作。他認(rèn)為，一個(gè)稅種在全國(guó)范圍內(nèi)征收，要選擇有代表性的地區(qū)，比如北京屬于經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地區(qū)；河南大致代表中部地區(qū)；寧夏代表西部地區(qū)，這可以為下一步正式實(shí)施物業(yè)稅提供一些有價(jià)值的參考經(jīng)驗(yàn)。對(duì)此，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示贊同。他說，國(guó)家要考慮不同的地區(qū)水平來選擇試點(diǎn)，考慮到同一個(gè)政策表現(xiàn)和發(fā)揮功能、效力的不同，相對(duì)落后的地區(qū)作為選擇試點(diǎn)之一，便于國(guó)家掌握各個(gè)方面的基礎(chǔ)信息，有利于決策的正確性和全面性。

　　計(jì)稅模式區(qū)分投資與自住

　　所謂“空轉(zhuǎn)”是指沒有實(shí)際收稅，但一切工作步驟都和真正收稅一樣，財(cái)稅部門、房管部門以及土地管理部門等單位共同參與，要統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，做測(cè)算、評(píng)估，做報(bào)表，做稅收統(tǒng)計(jì)等。記者了解到，目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅有兩種計(jì)算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報(bào)的18%為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅。根據(jù)國(guó)際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會(huì)隨著房產(chǎn)的升值而提高。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考慮到首次開征房地產(chǎn)稅，稅率不宜定得過高。也有說法認(rèn)為，鑒于我國(guó)各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，全國(guó)實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)稅率的可能性較低，物業(yè)稅幅度宜在0.1%至3%之間。

　　短期內(nèi)開征條件尚不成熟

　　對(duì)于物業(yè)稅開征的具體時(shí)間表，接受記者采訪的專家認(rèn)為，短期內(nèi)開征物業(yè)稅的條件尚不十分成熟，一些問題仍有待進(jìn)一步解決。

　　溫來成認(rèn)為，目前開征物業(yè)稅的條件還不十分成熟，其中最大的障礙就是稅收要素的理解上。比如納稅人、課稅對(duì)象、稅率、減免稅等看法上都有很大的分歧，如果在各方面分歧意見比較大的情況下，強(qiáng)行推行某一稅種，效果不一定好。再過兩三年，等大家對(duì)這些看法趨于一致，或者大部分人都認(rèn)為條件成熟時(shí)，推行會(huì)比較好一些。

　　溫來成告訴記者，在國(guó)外，城市房地產(chǎn)稅的主要特征是實(shí)行財(cái)政自治制度，一個(gè)城市的房產(chǎn)稅的稅率是多少，由地方?jīng)Q定，一般是由地方議會(huì)決定。今年城市建設(shè)需要的資金多，城市改造任務(wù)重，可以提高稅率；反之則可以降低稅率，這樣比較靈活。而我們國(guó)家現(xiàn)在所有地方稅的立法權(quán)全部在中央，雖然各省也有一部分權(quán)力，但權(quán)力不大，因此管理體制值得借鑒。溫來成認(rèn)為，中國(guó)物業(yè)稅的管理權(quán)限可以下放到省一級(jí)，比如稅率、減免稅等可以由省一級(jí)政府來決定，不要全部由中央控制。與此同時(shí)，國(guó)外物業(yè)稅大部分實(shí)行評(píng)估征稅，每隔兩年或者三年，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，按照評(píng)估以后的價(jià)值來征稅，這樣可以使政府分享由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而使財(cái)產(chǎn)增值所帶來的好處，而且財(cái)產(chǎn)增值也有政府管理的要素，政府從中取得一部分收入也是合理的。

　　“雖然物業(yè)稅的出臺(tái)已經(jīng)只是時(shí)間快慢的問題，但是如何在物業(yè)稅中充分體現(xiàn)公平和可操作性，業(yè)界普遍認(rèn)為還有許多具體細(xì)節(jié)問題尚待解決。”北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松說，現(xiàn)在大家最為關(guān)注的是物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，其中包含三個(gè)方面：第一就是物業(yè)稅開征前后購(gòu)買的房屋是否應(yīng)區(qū)分對(duì)待，在物業(yè)稅開征前購(gòu)買的房屋，已經(jīng)在購(gòu)房款中一次性支付了地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)，再對(duì)其開征物業(yè)稅，就有失公平；第二是自住物業(yè)與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是否應(yīng)區(qū)分，物業(yè)稅的征收必須顧及納稅水平與收入水平、稅負(fù)能力的對(duì)稱性，以納稅能力衡量，自住物業(yè)與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的性質(zhì)是不同的，前者是純支出，而后者則是通過房屋出租收取利潤(rùn)；第三，普通住宅與高檔豪宅的稅率是否也應(yīng)有所區(qū)別，“居者有其屋”是不應(yīng)該限制的，要限制的是對(duì)寶貴的土地資源的過度占用。此外，“目前我國(guó)的物業(yè)評(píng)估體系還沒有完整的建立，對(duì)于物業(yè)的升值或貶值應(yīng)該如何進(jìn)行評(píng)估也是一個(gè)尚待解決的問題。”金育松補(bǔ)充說。

　　(本報(bào)記者:李佳鵬 何廣懷 鄧華寧 徐旭忠 石慶偉 實(shí)習(xí)生:商艷青 章婧)