2007年即將結(jié)束，2008年也將到來(lái)。回首廣州樓市一年的發(fā)展歷程，我們有太多的感慨：2007年樓市實(shí)在是不平靜！政策、土地、價(jià)格、成交量、住房保障體系、上市等關(guān)鍵字眼總包圍在我們周?chē)��?/p>

　　盤(pán)點(diǎn)2007年樓市，政策可謂是個(gè)非常重要的因素之一。伴隨著系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，廣州樓市曾經(jīng)高唱“不經(jīng)歷風(fēng)雨，怎么見(jiàn)彩虹”，一路挺進(jìn)，正當(dāng)業(yè)內(nèi)對(duì)今年樓價(jià)看好，買(mǎi)家感嘆樓價(jià)還要上漲之時(shí)，提高第二套住房首付比例政策讓10月之后廣州樓市急剎車(chē)。市民不買(mǎi)樓了，發(fā)展商著急了，在一些大集團(tuán)的帶頭下，廣州降價(jià)風(fēng)突然刮起。同樣，由于政策——銀行緊縮銀根，讓發(fā)展商資金壓力猛增，如何解決融資問(wèn)題？上市成為今年發(fā)展商最熱門(mén)的事情。此外，土地、住房保障體系等都成為今年樓市的熱點(diǎn)話題。2007年樓市就在系列宏調(diào)政策下即將離我們遠(yuǎn)去，

　　關(guān)鍵詞1：最不愿說(shuō)的話題——成交量

　　今年1～10月，廣州樓市總成交量同比下降超過(guò)10%

　　據(jù)“陽(yáng)光家緣”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1～10月，廣州樓市總成交量為60977套，與去年同期下降超過(guò)10%。雖然今年最后兩個(gè)月的成交數(shù)據(jù)尚未公布，但業(yè)內(nèi)人士大多持悲觀的態(tài)度。可以預(yù)見(jiàn)的是，今年廣州樓市屬于“欠收”的年份。

　　10月后成交量明顯萎縮

　　縱觀即將過(guò)去的2007年，由于地王頻出、樓價(jià)不斷飆升以及加息等調(diào)控政策不斷出臺(tái)，消費(fèi)者從開(kāi)始的瘋狂入市，轉(zhuǎn)變?yōu)橛^望，從而導(dǎo)致了廣州樓市的成交量從上半年平穩(wěn)，到近期的大幅萎縮。特別是近一兩個(gè)月的時(shí)間，廣州樓市成交量持續(xù)大幅下跌，不少專(zhuān)家均發(fā)出“投資須謹(jǐn)慎”、“廣州樓市即將進(jìn)入拐點(diǎn)”的警示。

　　從“陽(yáng)光家緣”數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以看到，今年1～10月的總成交量為60977套，較去年同期的69002套有不少的跌幅。專(zhuān)家表示，這是與今年以來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲導(dǎo)致消費(fèi)者難以承受，以及政府調(diào)控政策不斷出臺(tái)有很大的關(guān)系。在樓價(jià)高企的情況下，不少工薪一族被擋在了門(mén)外。雖然仍有不少人入市購(gòu)買(mǎi)，但“廣州樓市已淪為有錢(qián)人的游戲”也是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　總體走勢(shì)呈現(xiàn)前高后低

　　從目前陽(yáng)光家緣系統(tǒng)已發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看到，今年前9個(gè)月，廣州樓市的成交量雖比不上去年，但一直保持著較為平穩(wěn)的狀態(tài)，在6~7月更是達(dá)到了今年的成交高峰。業(yè)內(nèi)人士表示，由于上半年的房?jī)r(jià)一直保持較快的上升勢(shì)頭，不少消費(fèi)者擔(dān)心再不購(gòu)買(mǎi)，以后將更難買(mǎi)得起，導(dǎo)致部分人恐慌性入市；同時(shí)，廣州樓市的快速上升勢(shì)頭也吸引了深圳等外地的投資者關(guān)注，在珠江新城、廣州東部等區(qū)域消化了不少的產(chǎn)品。

　　然而，進(jìn)入10月后，受“9·27”房貸新政的影響，消費(fèi)者轉(zhuǎn)持觀望態(tài)度，導(dǎo)致10月的成交量大幅下滑近二成。為此，不少樓盤(pán)推出了優(yōu)惠促銷(xiāo)的活動(dòng)，以“暗降”的方式吸引消費(fèi)者成交，以達(dá)到完成年底任務(wù)的目的。雖然目前“陽(yáng)光家緣”尚未發(fā)布11月和12月的成交數(shù)據(jù)，但從市場(chǎng)反饋的信息看，由于部分開(kāi)發(fā)商采取了“救市”措施，預(yù)計(jì)11~12月與10月的成交量將大致持平。業(yè)界預(yù)期，相信今年全年的總成交量會(huì)比去年的83793套有較大的跌幅。

　　關(guān)鍵詞2：最敏感的話題——價(jià)格

　　今年10廣州全市新建商品房成交價(jià)比9月上漲了1888元/平方米

　　回顧2007年廣州樓價(jià)的走勢(shì)，兩個(gè)字可以概括“狂飆”！廣州市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年12月廣州全市新建商品房成交價(jià)才7189元/平方米，到了今年10月已上升到11574元/平方米，比去年12月上漲了4386元/平方米，升幅為61%。

　　下半年樓價(jià)狂飆

　　廣州市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州市商品房銷(xiāo)售均價(jià)為7743元/平方米，同比增長(zhǎng)25.8%，這個(gè)漲幅也大大超過(guò)去年漲幅。值得關(guān)注的是，廣州樓價(jià)下半年飆升更厲害，9月廣州全市新建商品房成交價(jià)為9686元/平方米，比8月上漲了837元/平方米，升幅為9.5%；10月樓價(jià)則比9月上漲了1888元達(dá)11574元/平方米，升幅為19.5%。

　　對(duì)于今年廣州樓價(jià)狂飆的原因，廣州中地行策略顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)徐建平總結(jié)為以下因素：土地的價(jià)值日益升高，開(kāi)發(fā)商拿地的成本逐漸增加；廣州住房的剛性需求非常大，在中心城區(qū)供應(yīng)有限、價(jià)格上升的情況下，近郊和郊區(qū)漸漸成為開(kāi)發(fā)和成交熱點(diǎn)區(qū)域，且郊區(qū)樓價(jià)升幅大于中心城區(qū)，進(jìn)一步拉高廣州整體樓價(jià)；住房供應(yīng)存在結(jié)構(gòu)性矛盾，中小套型住房持續(xù)供不應(yīng)求，促使這部分住房?jī)r(jià)格較快上漲，并帶動(dòng)整體樓價(jià)上漲；另外，大量投資資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也推動(dòng)了樓價(jià)上升。

　　樓價(jià)走勢(shì)仍難判斷

　　進(jìn)入11月以來(lái)，受?chē)?guó)家宏調(diào)政策影響，廣州樓盤(pán)打折、降價(jià)不斷增多，樓價(jià)出現(xiàn)了回調(diào)跡象。于是，有不少業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家都表示，廣州樓價(jià)明年狂飆的可能性不大。維森置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張維倫則表示，目前要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)明年樓價(jià)還為時(shí)尚早，在沒(méi)有大量中小戶(hù)型上市的情況下，樓市的結(jié)構(gòu)仍然沒(méi)有發(fā)生根本變化。

　　廣州樓市今后將往哪個(gè)方向走，現(xiàn)在仍是個(gè)未知數(shù)。即便從今年下半年開(kāi)始有小戶(hù)型上市、2008年后大量90平方米以下的住房涌向市場(chǎng)，也很難確保老百姓就能夠買(mǎi)得起純粹的商品房。白云區(qū)“云山詩(shī)意”項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人就告訴記者：“我們項(xiàng)目的新一期在今年下半年就會(huì)有占70%以上的中小戶(hù)型面市，但我們的目標(biāo)仍然是做中高檔住房。”

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