專家分析

　　怕已購房者“不舒服” 開發商只好暗暗降價

　　廣東省社會科學院研究員黎友煥表示，珠江新城的房價是全市最高，漲幅又是最厲害的，并且該區域的房地產已成為了廣州市房地產的一個標桿。

　　黎友煥稱，該研究小組通過向開發商索取的資料發現，最近珠江新城房價的降幅很大，“實際降幅比銷售部對外說的要大很多”。整體上看，降價最厲害的就是前期叫價2萬多元/平方米、3萬元多元/平方米的樓盤。由于現在沒有購買力了，開發商想回調價位，但又怕之前高位購房的業主不舒服，所以只好用盡辦法進行暗降。

　　他舉例稱，開發商現在送的裝修比此前送裝修的標準要高，此外還有再代繳契稅，加入會員可以再打9折等等，多種手法疊加，因此也無法對最大的折扣額進行計算。

　　但黎友煥表示，雖然暗降幅度很大，但越降價成交量卻依然淡靜。因此他認為應該是只看預期的投資者，看到降價越厲害就越不敢出手了。他的理由是，如果是自住的購房者，當珠江新城樓盤的均價在2萬多元/平方米左右的時候就很動心，現在降價幅度幾千元/平方米就應該是很快出手買了。但事實上，珠江新城的成交量并沒有上升。

　　同時有專家表示，成交量停滯不前使很多開發商按捺不住開始以低價推出性價比相對略低的樓宇試探性地進入市場，如果成交活躍，再逐漸以低價推出性價比較高的住宅。

　　一手房降價，二手房也無奈“跟風”

　　放盤者無奈降價 或轉賣為租

　　據滿堂紅珠江新城分行負責人介紹，8月初保利香檳放盤了一套單位，90平方米的兩房一廳，業主鄭先生開價180萬，被客戶看中后雙方簽約時，鄭先生突然把價格升到2.2萬元／平方米。隨著八、九月份樓市的向好，鄭先生又把單價升到2.5萬元／平方米。雖然該樓盤的外部條件不錯，但是二手房2.5萬元／平方米仍然屬于買家不可能接受的“天價”。

　　11月，珠江新城的中海璟暉等新盤推出，發展商打出了均價2.2萬元/平方米的吸引價。鄭先生的信心受到了極大的沖擊，之前咬死的“一口價”開始松動。最終在經紀的努力撮合下在12月以170萬左右的價格成交，比鄭先生最初的開價還低了10萬元，均價約1.9萬元/平方米。

　　經歷了兩個多月的觀望期之后，不僅促使一些急著用錢、而房子卻遲遲賣不出去的業主主動做出讓步，還促使了一部分不急用錢的業主由拋售轉為降低租金出租，活躍了珠江新城的租賃業。

　　記者周末走訪珠江新城多家房產中介了解到，進入12月，珠江新城放盤的部分業主主動要求中介把原來的出售轉為出租，還有部分業主主動降低租金。滿堂紅珠江新城分行負責人表示，由于珠江新城的樓盤大多具有戶型大、地段好、區位價較高的特點，一套140平方米的二手房，租金大概在5000元左右，回報率也僅有3厘。

　　專家分析

　　購房認為性價比低 致使房價回歸理性

　　在今年5月份左右，如果過了新開盤的時間段，購買珠江新城的房子曾一度要找熟人才能買得到。當時有開發商表示，珠江新城因為其特殊的地理位置，將是整個珠江三角洲的CBD，而不僅僅是廣州的CBD，其房價的價值應是在4萬元/平方米左右。短短的幾個月間，這一板塊就從購買一房難求到降價仍成交不多，是什么原因呢？

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，珠江新城的房價會經歷一個回歸理性的過程。目前珠江新城配套還未成熟，不少道路都因為工地施工的緣故成了斷頭路，因此開始出現了塞車的情況。在這種環境下，即便未來該板塊的房價是看好的，也不應該透支其價值。一旦透支使房價上漲過快，購房者就會覺得性價比不高。開發商不能拿以后的房價在現在開賣，也要留一定的升值預期給購房者享用，不能獨占上漲預期帶來的價值。(田桂丹 李東元 童丹 朱蕾 徐鳳）

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