【策劃人語】

　　走過這些人，談過那些事，咀嚼過酸甜苦辣的樓市流行語，我們已經站在2007與2008交界之處。

　　這一期，我們以“沖擊波”為題，試圖對來年的房地產市場，做一些力所能及、盡可能客觀、審慎的預判。房價還會怎么走？還有哪些待出的政策？保障制度將如何落地？金融信貸政策是否會有新突破？開發商的發展策略會不會有變化？……這些關鍵詞和敏感的話題，牽扯著成千上萬民眾的心，也構成2008年樓市大戲的主魂。

　　2008，將會怎樣？

　　1 政策

　　“不平凡”的2007年給中國樓市留下濃重一筆，宏觀調控政策一波緊似一波，當最終流入2008年的時間河流，調控威力將由此前深海的低調醞釀演變成近灘的強大沖擊。

　　回顧2007年，樓市調控內容包括舊政的推進(如70-90政策等)、新政的出臺(如二套以上購房提高信貸門檻等)，以及還未出臺的新政的預熱與空轉(如物業稅等)。

　　雖然組合拳仍然沒有阻擋2007一騎絕塵的房價上漲之勢，但時至年終，人們已經分明感到了樓市寒冬的氣息。一些由強大的政策后勁導致的調控效果正在顯現出來。專業人士預測，隨著住房結構調控和土地調控政策的穩步落實，加上稅收信貸政策的跟進，房地產宏觀調控效果將在2008年進一步顯現。

　　信義房產分析師認為，2008年后續政策主要方向將從改善供應結構、打擊囤地、稅收等三個方面進行，抑制高端物業需求和投資需求是持續的調控目標。其中，改善供給結構意味著中高端商品房供應量減少，市場供應向保障性住房傾斜。

　　根據結構調控總方針，廉租房(戶均50平方米)、經濟適用房(戶均60平方米)，以及90平方米以下住宅比例將增加，并有效滿足中低收入人群的居住要求。而在土地總體供應趨緊的提前下(即保持18億畝耕地紅線)，新增商品房用地，主要是大于90平方米以上的住宅項目用地將被進一步壓縮。

　　由此，2008年樓市結構將進一步明確為中小戶型為主，其中90平方米以下住宅項目的土地、價格、分配受政府管控，面對市場主力消費群體，受到國家稅收及信貸的鼓勵；市場化部分，主要是大面積高檔商品房部分面臨高地價、高稅賦。因此，有分析人士認為，在稅收方面，明年或將進一步對大面積高檔商品房征稅，而存量的成片土地升值空間較大。

　　打擊囤地方面，這一政策是激活存量土地，加大住宅供應的重要資源，也是政府重要調控職能之一。但專家表示，因地方政府部門極有可能繼續固有的行政思路，從地方利益出發，繼續在這一領域的“消極怠工”做法，因此打擊囤地的行政效果很可能難有較大突破，對供給增量的釋放作用不大。

　　至于今年熱議的物業稅，信義房產分析師認為，因為涉及稅基，稅率，征稅對象，征稅依據，商品房存量和增量，物權，是否要評估，由誰評估等多方面的環節，出臺的概率和時間很難判斷，目前專家仍傾向于認為出臺物業稅的概率不大。

　　2 房價

　　讓人扼腕嘆息的堅挺房價，在2007年將要結束時終于有了些許松動。12月20日，國家統計局和發改委公布11月70個大中城市房屋銷售價格指數，雖然同比上漲10.5%，漲幅繼續比上月高1.0個百分點，但環比漲幅已經比上月低了0.8個百分點。

　　從各地方反饋的信息來看，廣州房價11月降幅近10%，成交量大幅萎縮，同比下降41.1%。而有中介機構錄得的統計數據也顯示，深圳10月份新房均價較9月下跌約一成。多數此前房價漲幅較快城市傳出交易量縮水，甚至房價下降的消息。而有萬科董事局主席王石公開表示，購房者可以考慮在3至4年后買房，因為目前樓市價格高企、品質一般的局面確實已經十分明顯。

　　而此前，2007年一直被房地產從業者看作瘋狂的暴富之年，尤其是今年5月之后。從2006年1月到今年4月，全國房屋銷售價格指數漲幅一直在5.5%左右波動，但到了5月，房價走勢如脫韁野馬，直線上升。10月漲幅達到9.5%，接近2005年最高點。到11月，漲幅破10.5%。這一趨勢和社科院專家在年初預測的5%左右形成了巨大反差，甚至諷刺。今年前10個月，房價增長超過50%。

　　但是，根據最近兩個月的市場情況，專家預測，2008年房價不大會重演今年的脫韁之勢，而是重回穩定，甚至在第一季度可能出現一定范圍的調整。

　　多種跡象在印證這一預測。12月3日至5日，中央經濟工作會議將實施十年之久的“穩健的貨幣政策”調整為“從緊的貨幣政策”。房地產行業受到的資金壓力首當其沖。另外，市場存量土地的激活將進一步增加市場供給，緩解供需矛盾。信義房屋估算，市場存量土地最多可滿足4至5年房地產開發需求。

　　“住宅房價因前期漲幅過大，需求量的消化需要時間，加上政策關注和調控壓力增大，全國住宅房價漲幅將有所放緩。”專家表示。但阻止其出現大幅下跌的動力同樣存在，即人口紅利和真實消費需求持續存在、經濟持續景氣，以及財富效應的體現等。

　　3 供需博弈

　　市場中的供應與需求的博弈無時無刻不在進行，特別是對于持續調控中的中國樓市，供求格局的變化更因左右著房價趨勢而備受業內重視。在業內人士看來，一系列調控政策對樓市供需雙方造成了影響，但在目前“勝負未分”的情況下，房價轉折與否也依然是“霧里看花”。

　　對于供給方，政府源頭性的控制似乎無妨短期供應的量價格局。上海五合智庫總經理鄒毅就指出，盡管開發商面臨銷售量萎縮、資金鏈緊繃的局面，但面對當前房價還在繼續上漲的局面以及持續看好的心理，許多開發商便不愿損失“捂盤”可以帶來的超額收益。

　　不過政府頻頻出臺政策以從源頭上抑制房價，如規范土地出讓使政府能夠根據市場需求更加快速、適時地供應土地，并縮短建設周期；對土地出讓金繳納時間的縮短，則是期望地價能隨著土地市場上的資金縮水而逐漸回落；而保障性住房的加大投入和管理，無疑是對房價回落最直接的一劑“強心針”。

　　“從目前出臺的眾多政策來看，政府上午總體思路都是在向加大供應轉變。”鄒毅表示，“但是我們也應看到此種調節具有滯后性，同時在具體的落實過程中又將受到很多因素的影響。從開發商角度來說，比如加息一方面減少了開發沖動，但另一方面也有增加的開發成本向房價轉移的可能。”

　　對于需求方，眼下的觀望氛圍無疑對市場預期影響很大。五合國際集團總顧問劉力表示，目前在一手房市場上，低總價、小戶型房源依然銷售良好，因為購房者以首次置業者為主，加息和房貸新政對其影響不大；一些高端產品也還好，因為此類項目一次性付款或首付比例本來就很高；影響較大的則是一些中高檔項目，因為新政對改善型需求和資金不是很充足的投資者影響較大。同時，二手房市場受新政的影響似乎更明顯，呈現出“量縮價平”的趨勢。

　　“從長期來看，特別是大中城市仍擁有較大的剛性購房需求，并且近年國民經濟的快速增長使得大中城市消費者的財富增長速度也在加快。因此，如果沒有連續一貫的穩定政策，在觀望期過后，市場可能最終依然要面對需求釋放帶來的價格補漲。”劉力認為，“所以說，未來供給會繼續加大，需求在短期內將有所收斂，但長期內仍然有釋放的可能。此輪觀望時間的加長將結束此前的瘋漲時期，進入一段相對平穩的過渡時期，但后市仍然存在一定的上漲空間。

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