王先生最近正著急把自己手上的房源進(jìn)行處理，在北京市內(nèi)擁有多處房產(chǎn)的他甚至寧愿以低于市場價的價格把幾套房子盡快出手套現(xiàn)，同時還打算將名下物業(yè)過戶給身邊的親戚，種種行為可謂煞費苦心。“目前的樓市就像股市一樣，讓人琢磨不透，很難保持樂觀。銀行不斷加息、調(diào)控政策頻出，加上明年很可能正式實施的物業(yè)稅都讓人揪著心，現(xiàn)在真得早作準(zhǔn)備了。”王先生說。

　　據(jù)了解，目前的炒房人中，有王先生這種想法的并不在少數(shù)，今年以來，房貸首付提高、房貸利率提高、銀根緊縮、清查囤地囤房、征收房屋保有稅收等舉措頻頻出臺。眾多調(diào)控組合拳讓炒房人終于坐不住了，最終紛紛選擇了拋房。

　　租賃市場“價量齊跌”成信號

　　11月份，北京普通住宅租賃市場率先進(jìn)入“冬天”，成交量延續(xù)7月以來的下降趨勢，并且租金價格也開始出現(xiàn)松動。根據(jù)“鏈家地產(chǎn)”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份北京住宅租賃成交量環(huán)比下降了8.4%，租金價格為1952元/月，環(huán)比下降1.9%。兩居室租賃成交絕對數(shù)量出現(xiàn)下降，是帶動整體租賃成交下降的主要推動力。與此同時，各大中介公司每日接待的要求登記房源出售或租賃的客戶卻是絡(luò)繹不絕。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，11月份以來北京租賃市場出現(xiàn)“價量同跌”的趨勢，最直接的原因是租賃市場的房源供應(yīng)一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢，使得租賃市場供需矛盾趨緩，引發(fā)租賃價格的下跌。另外一個原因也是由于季節(jié)因素所致，隨著年底春節(jié)的臨近，外來人口租賃需求減少，并且部分承租者的“換房”動力不足，使得租賃市場的整體需求相對偏弱。總體而言，二手房供應(yīng)量增加而需求減弱，是眼下不爭的事實。

　　在很多炒房人的眼里，二手房租賃市場的率先“滯漲入冬”，一定意義上也可以說是樓市轉(zhuǎn)冷的“風(fēng)向標(biāo)”。

　　調(diào)控組合拳發(fā)揮威力震懾人心

　　12月20日，中國人民銀行今年的第六次加息終于讓咬牙“硬挺”的炒房者心理防線“崩潰”。6次加息，無疑進(jìn)一步壓縮了銀行的存貸利差。但是導(dǎo)致崩潰的，倒并非是加息本身，更多的是因為它承擔(dān)了打擊炒房人信心的“最后一刀”，使得他們對明年的樓市不再抱有投機(jī)幻想。

　　事實上，本月以來政府的一系列調(diào)控“重拳”除了針對開發(fā)商之外，也拳拳不落地打在了炒房人的“心口”上：12月11日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，進(jìn)一步明確了《通知》中有關(guān)“嚴(yán)格住房消費貸款管理”的規(guī)定，重點明確了以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)等問題。對于普遍關(guān)注的第二套房究竟是按照家庭還是個人為單位認(rèn)定的問題，明確了以家庭為單位。

　　12月18日，“第二套房”新政細(xì)則發(fā)布一周時間，中國人民銀行再次就房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融問題作出嚴(yán)厲表態(tài)。央行公布副行長劉士余在12月18日“加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議”上的內(nèi)部講話中表示，房地產(chǎn)市場問題有多方面的原因，除了住宅供不應(yīng)求和地皮供應(yīng)緊張等因素外，居民炒房也是重要因素。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為炒房選擇，從而產(chǎn)生了較為普遍的炒房行為，進(jìn)一步加劇了供需矛盾，推動房價持續(xù)上漲。目前，炒房的行為較普遍，這是央行首次公開承認(rèn)炒房問題的普遍性。

　　央行明令要堅決取消房貸轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款。再次發(fā)出強(qiáng)烈調(diào)控信號，在廣泛針對通貨膨脹預(yù)期的基礎(chǔ)上更明確地將問題直指房地產(chǎn)市場，直指炒房。

　　接下來，便有了第6次加息，接下來，又會是什么？明年物業(yè)稅是否正式實行？力度又是怎樣的呢……面對日益從緊的市場形勢，炒房人似乎想也不敢往下想。

    物業(yè)稅開征信號為炒房人打“預(yù)防針”

　　2008年正式開征物業(yè)稅的觀點在目前的房地產(chǎn)市場上已占絕大多數(shù)，在很多人看來，開征“物業(yè)稅”后的房地產(chǎn)市場將徹底顛覆現(xiàn)狀，導(dǎo)致“買房容易養(yǎng)房難”的狀態(tài)。隨著經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房的大量上市，物業(yè)稅在降低房價和抑制投資的同時，最終將推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。在這樣的關(guān)口，繼續(xù)炒房已非“上策”，囤積還能居“奇”嗎？

　　中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為，開征物業(yè)稅有利于解決房地產(chǎn)市場的虛假需求問題。房地產(chǎn)交易市場的虛假需求一定程度上刺激了房產(chǎn)交易價格的非理性上漲，其中一個原因在于現(xiàn)行稅制存在房地產(chǎn)保有階段課稅少、負(fù)擔(dān)輕的特點，使房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的增值部分全部流入房產(chǎn)保有者手中，極易導(dǎo)致投機(jī)炒作行為的發(fā)生。

　　“開征物業(yè)稅后，炒房者在沒有轉(zhuǎn)讓前每年必須承擔(dān)物業(yè)稅，增加了房產(chǎn)保有階段的負(fù)擔(dān)。對于以投機(jī)為購房目的的炒房者來說，持有成本大大增加，利潤空間減少，必然會謹(jǐn)慎進(jìn)入房地產(chǎn)市場。”趙晨明說。

　　5年以上低稅房增多擠占市場

　　“目前來講，5年以上低稅房源以及購買5年以上二手房的客戶正日漸增多，一定程度上分流了市場，這也讓不少急于脫身的炒房人日子更不好過。”業(yè)內(nèi)人士指出。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計資料顯示，臨近年末不少潛在普通購房人對快滿5年的房產(chǎn)投以了更多關(guān)注。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2007年年底到2008年年初的這一個多月時間內(nèi)，京城將有40余個樓盤從“高稅房”轉(zhuǎn)成“低稅房”，房源主要集中在東部地區(qū)和上地地區(qū)。這些項目均是2003年入住或是取得房產(chǎn)證的，其中東部地區(qū)和上地地區(qū)是房源的主要供應(yīng)地，大屯、通州、中關(guān)村地區(qū)也有小批量同類房源放量。

　　中大恒基不動產(chǎn)營銷統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份北京“低稅房”成交比重明顯上升。其中，勁松區(qū)域的交易量與10月份相比上升4.63%，高于朝陽區(qū)當(dāng)月的整體交易量漲幅。分析人士介紹，這一區(qū)域的老齡公房多、總價低是成交上漲的主要原因。“老齡房在交易中需要繳納的稅費較少，同比5年內(nèi)的二手商品房，至少減少了5.5%的營業(yè)稅，這在房價高速運行的今天，成為購房者不得不考慮的問題。

　　樓市拐點論讓炒房者選擇及早“上岸”

　　針對當(dāng)下炒房人集中拋房的現(xiàn)象，資深人士分析，在2004年至2006年房價高漲期入市的炒房客，很多“無奈”地當(dāng)起了房東。經(jīng)過兩三年的觀望等待，終于等到了收回炒房成本并有較大盈利的時機(jī)。加上股市高回報的吸引以及今后樓市大漲可能性甚微的預(yù)期，在這樣一個有可能是樓市拐點的時刻，他們選擇現(xiàn)在退出樓市是可以理解的。另一方面講，這一舉動也增加了二手房市場的供應(yīng)量，一定程度上也使得自住購房者選擇余地增加。

　　鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示，緊縮性的房貸政策以及年內(nèi)6次加息的壓力促使擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主將房源投放到租賃市場，11月份租賃房源環(huán)比10月份上漲了5.8%，而租賃需求未能大幅上漲，租賃房源空置率的提高，使得租金難以維持高位報價。這就直接導(dǎo)致炒房者的利益回報下降，不少人已經(jīng)難以承擔(dān)多套房貸還款重負(fù)，為避免“陰天背稻草越背越重”的危險，拋售多余房源不失為明智選擇。

　　此外記者還了解到，由于擔(dān)心未來通貨膨脹導(dǎo)致手上房子成為“負(fù)資產(chǎn)”，也讓不少炒房者選擇了盡早退市，以求萬全。(邱旸)