在房地產(chǎn)市場上沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“第二套房貸”政策，就在年前又有了新細(xì)則，中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定，各商業(yè)銀行應(yīng)以家庭為單位執(zhí)行第二套房貸政策，對(duì)于已有房貸記錄的購房者，即使還清貸款，再次購房時(shí)也按照第二套房貸的政策執(zhí)行，這條新細(xì)則出臺(tái)之后，是否能夠抑制市場上的炒房行為？

　　在位于北京東三環(huán)附近的金地國際花園，記者見到了一位王先生，他告訴記者，自己從4年前就開始在北京投資房產(chǎn)，通過銀行貸款，他手中最多的時(shí)候曾一度持有十幾套房屋，通過不停的倒手，獲利十分豐厚。

　　就在王先生準(zhǔn)備將手中的資金投資更多房產(chǎn)的時(shí)候，央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了第二套房貸提高首付并提升利率的規(guī)定，緊接著，12月5日，房貸新政的補(bǔ)充細(xì)則出臺(tái)，明確規(guī)定：以借款人家庭，包括借款人、配偶及未成年子女，為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；對(duì)于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，即使將貸款還清，再次貸款購房仍然認(rèn)定為第二套房。

　　購房成本的增加，讓王先生這樣的投資者望而止步，從銀行繼續(xù)貸款投資房產(chǎn)的話，首付款和月供勢必會(huì)增加，而回報(bào)卻十分有限。

　　投資者最關(guān)心的就是回報(bào)，房貸細(xì)則出臺(tái)后，回報(bào)少獲利難，讓許多像王先生這樣的投資客放棄了再次投入購房的想法，而王先生的投資同行們的日子也并不好過。

　　投入的增加讓王先生考慮再三，原先將房屋轉(zhuǎn)手買賣的方式已經(jīng)很難獲取利潤，現(xiàn)在他只能把房子全部出租用來償還月供。

　　央行和銀監(jiān)會(huì)不僅提高了第二套房貸的首付比例，也提高了貸款利率，再加上今年以來，央行已經(jīng)連續(xù)六次加息，如果這樣算下來，給貸款買房者帶來新的利息負(fù)擔(dān)，就不是一個(gè)小數(shù)目，像剛才王先生這種職業(yè)炒房人，更是被房貸新政戳到了痛處，那么，這項(xiàng)貸款新政策對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)投資又會(huì)產(chǎn)生多大影響？

　　在房產(chǎn)投資者中，有多少是通過貸款買房的？北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場部副總經(jīng)理宮萍給出了這樣一個(gè)答案：一般的情況下，80%到90%的人士都會(huì)選擇利用貸款來做他的投資收益，來回報(bào)他的投資收益。

　　宮女士告訴記者，在進(jìn)行房產(chǎn)投資之前，每個(gè)人都會(huì)算這樣一筆帳：就是他的付出和每個(gè)月的月供再加上利率，比如他貸款這么多年，他每一年投資回報(bào)是多少，基本上如果達(dá)不到5到8這樣的一個(gè)投資回報(bào)收益的話，那這個(gè)投資可能他就要放棄。

　　而二套房貸細(xì)則出臺(tái)之后，意味著投資者不光要多支出首付，也要多支出利息。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，投資者的減少，也讓他們少了不少生意。據(jù)宮萍介紹，從門店，中原門店的成交量監(jiān)測來看是屬于下降，大概下降不到10%這樣一個(gè)數(shù)據(jù)。

　　不僅如此，在第二套房貸細(xì)則明確規(guī)定下，首次貸款的優(yōu)惠政策對(duì)于一個(gè)需要貸款購房的家庭來說，只能享用一次，即使將貸款還清，再次貸款購房仍然會(huì)認(rèn)定為第二套房，因此目前房地產(chǎn)市場的觀望氣氛十分濃厚。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，由于客戶對(duì)于政策不了解，由于銀行在實(shí)際對(duì)家庭認(rèn)定每個(gè)銀行也要出專門的政策，所以，在新的政策出來之前，客戶的觀望和銀行的等待造成了目前市場交易量的下降。目前的從北京來看，整體的影響大概是在20%左右交易量下降，那在其他有些城市更明顯，比如像深圳交易量下跌了大概超過70%。”

　　房貸新政策抬高了購房貸款的門檻，尤其資金實(shí)力較弱的小投資者，難以承受由此帶來的利息負(fù)擔(dān)，很多都放棄了進(jìn)一步購房的打算，隨著房產(chǎn)交易迅速降溫，那些中小型房產(chǎn)中介公司首先感受到了市場寒流，像一度擁有50多家門店的北京信一天房產(chǎn)中介公司，最近就傳出了多家門店關(guān)門的消息。

　　在信一天位于雙井橋的一家門店，記者看到，雖然門外依舊懸掛著“信一天”的招牌，可門店里卻已經(jīng)是人去樓空，記者隨后致電信一天門店，得到了公司關(guān)門了的答復(fù)。

　　那為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的局面？中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，受不斷收緊的房貸新政影響，小中介公司出現(xiàn)這樣的情況十分普遍，由于小公司的交易量低，而且市場在發(fā)生變化的時(shí)候，客戶通常會(huì)優(yōu)先考慮選大的公司，造成成交受到影響，生存就面臨問題。

　　買房的人少了，影響的不僅僅是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，開發(fā)商們更是直接地感受到了這種沖擊，朝青板塊是北京城內(nèi)地段較好的地區(qū)，記者走訪了幾個(gè)樓盤的售樓處，雖然周末應(yīng)該是看房人比較集中的時(shí)候，但售樓大廳內(nèi)都十分冷清，有的甚至空無一人，開發(fā)商國美第一城總經(jīng)理陳云峰先生告訴記者，前段時(shí)間的銷售盛況已變成開發(fā)商們的美好回憶，同時(shí)，隨之而來的是巨大的銷售壓力。

　　為了吸引購房者繼續(xù)買房，開發(fā)商們也動(dòng)足了腦筋，開發(fā)商打折是普遍的，每個(gè)樓盤幾乎都在打折。購房者的減少也讓開發(fā)商們不敢再貿(mào)然提高房價(jià)。

　　采訪中，記者也了解到，此次受到?jīng)_擊的主要是一些中低端樓盤，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，以北京為例，中低端樓盤的銷售量大概下降了30%到40%，而對(duì)于高檔樓盤來說，在它們身上顯然感受不到這樣的影響。

　　山水文園副總經(jīng)理鄭宏新是山水文園項(xiàng)目開發(fā)商，其項(xiàng)目目前每平米單價(jià)在3萬元錢左右，戶型面積在110平米到500平米之間，雖然這一樓盤的購買者也有很多是貸款購房，但由于這些購房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，比起中低價(jià)位的開發(fā)商們，鄭先生并沒有感覺到明顯的銷售壓力。

　　房貸新政策，目標(biāo)顯然直指房產(chǎn)市場上的個(gè)人投資者，因?yàn)橘I第二套住房的，很多不是為了出租就是為了倒手賺差價(jià)，但是，在購買第二套住房的隊(duì)伍里，也有不少是想住寬敞一點(diǎn)的老百姓，可他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力又比不上那些投資者，對(duì)這部分老百姓來說，第二套房貸政策出臺(tái)會(huì)帶來什么變化？記者也采訪到了北京的兩位購房者。

　　葛女士是南京人，兩年前和丈夫來到北京，今年6月份，兩人終于下定決心在東四環(huán)附近貸款買了一套期房，由于手頭資金有限，住房使用面積大概只有60多平，兩人計(jì)劃著攢夠了錢兩三年內(nèi)再換個(gè)大點(diǎn)的房子，但新出臺(tái)的二套房貸細(xì)則一下子打亂了他們的計(jì)劃，由于新細(xì)則規(guī)定以借款人家庭為單位認(rèn)定是否為第二套房貸；對(duì)于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，即使將貸款還清，再次貸款購房會(huì)仍然認(rèn)定為第二套房，對(duì)于葛女士想接父母七口人共同生活的想法沒了信心。

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