2007年已成為過去時。但就在這年的年終，時間可從10月開始，廣州樓市陷入了一片水深火熱之中，高企的房價開始出現缺口，成交量持續下跌，一二手房都不同程度地出現了“滑鐵瀘”。然而，隨著政策取向的逐漸明朗，不少業內專家均表示樓市已經進入拐點，但也有人表示這僅僅是階段性的調整。那么，踏入2008年，廣州樓市是“拐”是“調”？未來路在何方？時報地產將在本期針對廣州樓市的價格、政策、土地、供應結構等10大方面作出調查，全面解讀2008年廣州樓市的走向。

　　看點1 房價走勢

　　是繼續下探還是反彈？

　　日前，記者從各方收集的信息顯示，今年廣州樓價不會出現大跌大升的情況，但不排除少數區域和樓盤會出現較大幅度的價格調整。此外，還有一點可以肯定的是，今年第一季度的樓價仍會處于低迷狀態。

　　一季度樓價仍看低

　　春節后或有價有市

　　滿堂紅研究部總監龍斌認為，市場實際的供求關系決定了2008年的樓價基本趨勢依然是升，不過，由于樓價處于前所未有的高位，房貸、稅收和交易等政策對投資進行了有效遏制，打擊了投機行為，這使得2008年的投資需求必定減少；而土地供應今年繼續保持5平方米公里的巨大供應，限價房等開始面市，這些因素使得今年樓價和地價再度大幅向上攀升的可能性非常小。粵沛地產副總經理黃春也表示，第一季度樓價走低是肯定的，第二季度由于有五一黃金日，如果沒有大的政策出臺，而發展商又加大促銷力度，市場回暖的可能性不是沒有。

　　業內人士分析，影響整個中國房地產市場發展大趨勢的內在因素并沒有改變，如快速增長的宏觀經濟、城市化進程、城市基礎設施建設大投入、外來人口涌入、收入增長、投資渠道不足、人民幣升值和流動性過剩等等，這些客觀因素沒有變化，很難指望樓價走低。判斷樓市趨勢和判斷股市趨勢一樣，應該著眼于中國經濟成長的大環境。具體看廣州樓市，目前樓價泡沫并沒有達到到處都是的程度。

　　此外，中原地產項目總經理黃韜認為，表面上看，去年9月27日的房貸新政，引發一輪觀望期。但樓價出現下跌的深層原因，是樓價近兩年來的快速上漲，而市民購買能力卻下降。但與此同時，住房保障體系不斷完善，“穗七條”在質疑聲中逐漸落實，增強了市民對房價趨穩的預期。他預計，此次的觀望期比2005年、2006年6月新政引發的影響大，而且臨近歲末這一時間節點，許多潛在購房者將延緩到春節以后才入市。因此春節后，市場需求將恢復正常水平，價格也將在穩定中“有價有市”。

　　二手樓市結束觀望

　　有望先于一手市場

　　二手樓市或先于一手市場結束觀望。日前有地產專家分析，去年10月開始的調整行情與前兩年的新政所帶來的市場影響，本質是一樣的——誘因是政策，現象是購房者觀望，入市意愿下降，成交冷淡；另外，本次觀望還有銀行房貸額度年底基本用盡而無款可貸，以及房價上行至新高的原因。

　　龍斌表示，市場觀望何時結束主要看兩方面條件：一是剛性需求有多少，二是樓價為市場的接受程度如何。目前可以判斷的是，廣州二手樓市基本還是用家為主，買來自住的比例遠高于投資，整體占到三分之二左右，而一手市場以換房和投資人群為主，投資氛圍更濃些，自住型買家即剛性需求所占比例少于二手市場；在樓價上，目前二手樓具有一定優勢，如同地段次新房與一手樓相比，價格相差大約在2000~5000元/平方米之間，而一手房源分布地段廣，高中低檔次多。估計這些情況的差異，會導致兩個市場用家入市與市場恢復的時間有先后。

　　據悉，近一周廣州自住買家看房有所增多，業主反價也大大減少，部分還把實收改為各付各稅，但降價的很少，總體成交機會在增加。專家樂觀地估計，二手市場在今年第一季度觀望情緒基本應該結束。

　　看點2 政策力度

　　政府還有什么招數？

　　受去年系列政策的影響，廣州樓價不斷上升的趨勢已得到明顯抑制，樓市轉入低迷狀態。對此，業內人士認為，今年大政策的出臺可能性比較低。

　　估計近期不再出臺

　　對樓市的利空政策

　　據黃春分析，目前三大政策對廣州樓市的影響非常大，除了銀行緊縮銀根之外，第二套房提高首付比例和貸款利率這兩項政策，很大程度上抑制了需求，而限價房的推出讓很多剛性需求得到了解決，因此，政策對樓市帶來的陰霾天氣至少維持到今年上半年。

　　有專家認為，房地產是市場經濟的重要支柱，相關部門不可能在這個時候再出臺更強有力的、對樓市利空的政策。另有相關人士表示，近兩年宏觀調控政策是為了平息樓市虛火，而一旦樓價上漲的勢頭得到了控制，政策的出臺也會根據具體情況而定。

　　今年可能繼續加息

　　長期看樓價或再漲

　　為了抑制投資過快增長，保持國內宏觀經濟穩定，防范可能出現的金融風險。專家表示，今年還可能繼續加息。經緯地產項目發展及研究部副經理吳定金認為，盡管加息是基于對整體經濟發展事態的考慮，但對于樓市來說，并不能帶來促進作用。相反，再加息會進一步增加開發商貸款成本，從而減少了市場供應量，從長期效應來看，只會促使樓價的再次上漲。他同時表示，再次加息會使需求在短時期內得到抑制，但從長遠來看，需求會呈現爆發性增長。

　　物業稅出臺可能性低

　　目前仍處于空轉階段

　　日前，業內人士預測，去年一直瘋傳的物業稅征收今年可能還是難以出臺。黃韜認為，物業稅征收是一個較長的過程，在未來幾年的過度期內，市場變化都難以估測，而目前物業稅的細則還沒有落實，開征的時間還有待商量。廣州地產專家韓世同也認為，物業稅還處于空轉階段，對樓價的影響要取決于這種稅種如何征收，稅率有多高以及征稅面有多大。“即便物業稅開征，對樓價的作用也不是直接的，它會影響買家的心理，從而影響市場的供求關系。”韓世同進一步說到。

　　看點3 融資渠道

　　銀根一縮再縮 房企被迫上市融資

　　前不久，中央經濟工作會議明確2008年將實施貨幣從緊政策，發展商貸款壓力將更大。于是，廣州不少發展商紛紛尋求新的融資渠道，而A股IPO(首次公開募股)難度較大令這些發展商不得不赴港上市融資。據廣州地產界人士透露，打算赴港上市的公司至少有10家以上，包括恒大、方圓、星河灣、光大、珠江等，預計融資總額可達600億元以上。

　　扎堆上市迫于資金壓力

　　據了解，廣州發展商繼去年碧桂園、合景泰富、奧園赴港上市后，再次掀起了上市熱潮，恒大地產、星河灣地產、光大地產、珠江地產等大型地產公司都在低調籌備上市。其中，上市傳聞已久的恒大地產被披露準備于2008年在香港公開招股，集資約20億美元(約156億港元)，該公司現時已委托瑞信、高盛及美林負責上市安排。而前不久，恒大地產已獲得三家國際投資者美林、德意志銀行及新加坡淡馬錫斥資4億美元入股。

　　盡管上市具體時間表保密，但光大地產副總經理陳洪志在接受記者采訪時明確表示，走上市之路是壓力所迫。“現在地價越來越高，銀行融資越來越困難，而銷售也進入了一個瓶頸狀態，地產企業要想做大，僅靠單一的銀行貸款是行不通的，只能通過上市加大融資渠道。”

　　業內人士分析認為，隨著銀根不斷緊縮，發展商通過銀行來融資的渠道將越來越困難，從而不得不尋求新的融資渠道，以解決資金壓力，赴港上市是目前廣州發展商比較樂意采用的融資渠道，同時也是成功率比較高的渠道。

　　宏調加速行業優勝劣汰

　　對于這么多廣州房企將于今年赴港上市融資，廣州中地行策略顧問有限公司董事長徐建平表示，龐大的市場需求，使得房地產企業對資金和土地的需求更加迫切。而我國政府為了保持房地產健康發展，采取了新一輪宏觀調控政策，提高了土地供給和銀行信貸的門檻。尤其是土地實行“招拍掛”之后，地價上升較快，各地天價“地王”不斷涌現，一些中小企業被擠出房地產市場，只有上了規模的房地產企業才有可能拿到土地。

　　與此同時，銀行貸款比例在房地產投資中所占比例呈下降趨勢。以前房地產企業大多數資金來源主要是靠銀行的資金供給。幾年宏觀調控下來，房地產企業銀行貸款的門檻越來越高，而規模化發展使房地產開發對資金的需求更加迫切，以每五年10倍的速度增長。

　　地產分析人士韓世同指出，我國的房地產企業太多，香港只有10多家大開發商，而廣州有數百家開發商在競爭，需要進一步整合。適當的調控有助于行業優勝劣汰，涅槃重生，一線房地產公司前景更優。韓世同還大膽預計，到2010年，房地產將成為百億企業的游戲。

　　看點4 保障性住房

　　政府多管齊下 住房供需矛盾緩解

　　去年8月，國務院頒布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(下稱《意見》)，提出了“兩個70%”(新開工住房90平方米以下所占比重須達70%以上，保障型住房建設用地所占居住土地比例不得低于70%”)，標志著我國步入保障型居住的新時代。

　　政府多管齊下抓“保障”

　　經過十幾年的探討、摸索和反思，社會各方已經明確認識到住房保障機制建立的必要性。特別是去年8月，隨著《意見》浮出水面，在某種程度上給一路飚升的樓價在人們心理上踩了一腳剎車，隨之而來的保障性住房管理規定的出臺，讓低收入家庭吃了一顆“定心丸”。

　　為了有效推進住房保障體系的構建、防止地方政府不作為，建設部新增設的住房保障司首要一條便是“貫徹國家關于推進城鎮住房制度改革的方針、政策和措施并組織實施”。此外，中央政府在住房保障方面的多項政策正在形成合力，如雙限房的供應、公積金制度、住房補貼，以及“兩個70%”，都有助緩解自住性住房供需結構矛盾，解決“夾心層”住房問題。

　　開發商將受一定沖擊

　　隨著保障住房不斷在今年推出市場，收入相對偏低的家庭將從中受益，廣州整體住房需求有可能會因此而減少。廣州中地行策略顧問有限公司董事長徐建平指出，中低收入的中產階級如果得到保障，市場需求無疑減少，開發商將受到一定沖擊。同時，隨著“90/70”政策的落地，廣州明年中小戶型增多，中低收入的中產階級一旦轉向新社區，那么中小戶型的銷售將變得困難。

　　經緯地產研究部分析則認為，在經濟適用房、廉租房的銷售、出租對象沒有放開之前，這部分保障型住房的增加不會對未來廣州房價產生明顯影響，反倒是限價房的大量上市會對今年的廣州樓市帶來直接沖擊。據經緯地產統計，2008年廣州全市十區的限價房上市數量將達到1萬套左右，相當于全市市場成交量的1/10左右，雖然暫時對整個廣州市場的影響不明顯，但對所在片區的牽制作用實際已經顯現。

　　看點5 供應結構

　　中小戶型放量 “90/70”政策顯效

　　進入2008年，隨著政策的進一步落實，過去以大戶型為主導的市場供應結構將發生較大變化，其中，90平方米以下的中小戶型有望達到整個市場供應量的一半以上。

　　中小戶型占比將達50%

　　自2006年8月31日實施“90/70”政策以來，廣州樓市的供應結構開始出現政策性的轉變，但效果似乎并未在市場上凸顯，在過去的一年，大戶型依然占據了絕大部分市場份額。

　　廣州中原地產項目副總經理黃韜表示，“90/70”政策效應其實在07年下半年就已經開始顯現，從07年10月開始，新推項目已經有較多屬于這一政策規范之下的項目。“總體來說，07年中小戶型的供應量是20～30%的份額，而在08年，相信這一供應結構會掉轉過來。”他表示，今年隨著中小戶型項目推貨小高峰到來，整個市場會有超過一半的項目是90平方米以下戶型占70%以上的項目。

　　合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江更明確表示，2007年1～10月，廣州90平方米以下的中小戶型占比為32%，隨著保障型住房、限價房的集中面市，07年底這一比例升至50%左右。今年以中小戶型供應為主的商品住宅項目將達到50%的份額。

　　成交量將有較大提升

　　黎文江表示，08年隨著中小戶型供應的大量供應，可以滿足不少消費者的置業需求，同時，相信價格也會有所回落，因此在成交量方面相信有較大的提升。他認為，隨著大戶型單位的逐漸減少，這類單位未來的價格估計會有所提升。“但這些單位都是有錢人在購買，政府只要解決好普通消費者的住房問題，那么這些大戶型的價格如何就沒有太大關系了。”

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