看點6 熱點區域

　　外圍區域竄紅 保障房集中地上位

　　2006年，珠江新城開始重新崛起，在廣州樓市一枝獨秀；2007年，金沙洲進入大開發時期；在2008年，哪個區域將成為廣州樓市的新熱點呢？專家表示，今年廣州樓市的熱點相信依然是珠江新城以及金沙洲兩大區域，另外，中小戶型項目和雙限項目相對集中的外圍區域，同樣將成為市民關注的重點。

　　珠江新城供應量仍可觀

　　合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示，作為廣州唯一的CBD定位區域，珠江新城雖然目前的價格較高，但在廣州樓市的地位不容忽視，依然是08年廣州樓市的熱點區域之一。廣州中原地產項目副總經理黃韜也表示，從目前的市場情況來看，珠江新城的開發目前尚未完全釋放，估計還有40%的貨量未完成開發或推出市場。

　　據了解，近期珠江新城推出了不少新樓盤，包括保利108公館、珠光·新城御景等，接下來還將有領峰、星匯雅苑等新項目推出。而在售樓盤當中，粵海麗江花園、匯峰等項目近期也有新貨推出，保利心語花園、嘉裕君玥公館等項目也還有不少開發量，因此，今年珠江新城的供應量依然可觀。

　　保障住房集中地成焦點

　　金沙洲是在去年開始引起消費者關注的區域。專家表示，從去年該區域的推地情況看，不少項目將在今年動工或推貨。黎文江表示，金沙洲之所以成為普通消費者關注的熱點，主要是那里集中了多個限價房項目，如目前開始申購的保利西子灣，而接下來還會有中海、萬科的雙限項目推出，新社區的建設也逐漸完善，市民的關注度必將越來越高。

　　他表示，今年同樣值得關注的還有蘿崗區。“蘿崗在過去一年多時間拍出了不少雙限項目，這些項目有望在今年推出�！彼�認為，今年哪些區域將成為熱點，關鍵要看中小戶型項目以及雙限項目的分布情況�！斑@些項目較為集中地方，必將成為普通市民關注的對象�！�

　　看點7 土地供應

　　去年創下新高今年再推5平方公里

　　1月8日，廣州市開年以來第一場土地拍賣創下地價新高——總價41億元、樓面地價13000元/平方米，再次刷新天河區住宅類地塊樓面地價。廣州市房管局副局長黃文波日前接受媒體采訪表示，今年廣州土地出讓面積將維持在5平方公里左右，政府正在加大土地供應力度。

　　按照去年出臺的“穗七條”及相關政策，廣州從2007年開始，連續3年確保全市10區每年供應住宅用地5平方公里以上。經過一年時間的開閘放地之后，廣州土地供應再度攀升到新的高度。記者分析廣州國土房管局土地出讓數據發現，去年廣州十區一級土地市場共完成54宗商住用地出讓，總用地面積達到293.67萬平方米，規劃建筑面積531.45萬平方米，兩項指標同比增幅均超60%，創造了“8·31大限”以來的最高紀錄；其中，推地量排前三位的區域分別是番禺、蘿崗、花都，而天河去年沒有商住用地出讓記錄。

　　可以看出，由于土地供應大幅向郊區傾斜，加上樓市供應結構調整，未來住宅價格將有一定的下調壓力。媒體采訪時再次重申，今年廣州土地出讓面積將維持在5平方公里左右，政府正在加大土地的供應力度。

　　看點8 競爭格局

　　樓市風險凸顯中小房企或被吞并

　　樓市向好之時，不管是大型品牌開發商還是中小型發展商，都能各得所利，互不干擾。但隨著2008年樓市環境的改變，尤其是在市場及政策風險加劇下，有關專家預測，房地產企業將經歷一次大洗牌，一些經營不善的中小發展商將面臨被品牌發展商吞并或被合并重組的命運。

　　出局風險越來越大

　　經緯地產項目發展及研究部副經理吳定金分析認為，2008年廣州樓市競爭將更加激烈，房地產企業將面臨前所未有的壓力，一些中小型企業可能會在競爭中被淘汰出局。

　　吳定金分析，隨著近期樓市的不穩定，購買者的觀望情緒日益加劇，成交量不斷萎縮，這使發展商資金回籠受到抑制。尤其是一些中小型發展商，在資金有限的情況下，一旦資金不能及時回籠，將出現資金鏈中斷無法繼續經營的局面。隨著2008年大量限價房、保障房不斷推出市場，市場供應量將大大增加，在客戶需求穩定的情況下，供需日益平衡，產品和品牌都不占優勢的中小型企業將面臨前所未有的壓力。房地產分析人士韓世同則表示，2008年整體經濟形勢可能改變，一些中小型發展商一旦資金盤活不了，被淘汰出局在所難免。

　　行業洗牌將會出現

　　“2007年房貸新政已經扭轉了廣州樓市，給發展商以沉重的打擊。隨著2008年深圳等城市物業稅的征收，以及全國土地增值稅的征收，發展商面臨的困難將比往年更多，除了解決融資問題以外，還有土地優化及組合等各種問題�！敝性�地產項目部副總經理黃韜認為，對中小型發展商來說，2008年是形勢不容樂觀的一年。

　　也有業內人士認為，在國家限制外資進入中國房地產市場的背景下，銀行又開始縮減對開發商的信貸額度，一大批開發商將面臨資金周轉困難的尷尬局面。房地產開發企業將在2008年出現一次洗牌過程，被吞并或合并重組是擺在很多實力較弱的中小型開發商面前的一個威脅。

　　看點9 買家心態

　　多看樓不買房密切關注樓價走勢

　　“樓價今年是跌是漲？”“今年該不該買房？”“現在的廣州房地產市場還有投資空間嗎？”不少市民提出了疑問。記者日前從市場了解到，自去年“提高第二套房貸款首付和利率”之后，廣州樓市便進入低迷狀態，盡管買家一直遲遲不出手導致開發商日子難過，但卻仍然在密切關注樓價走勢。

　　買家密切關注樓價走勢

　　記者日前從不少開發商處了解到，目前買家對價格非常敏感，盡管每次推出的新貨成交不多，但看樓的人卻并不比新政之前少。

　　白云區某樓盤策劃經理透露，該盤上周推出的新貨價格有所下降，吸引了不少買家來現場，但“看得多，買得少，當天只成交了兩三套”，不少買家只是詢問“價格還會不會降”、“還會降多少”。

　　業內人士預測，廣州樓價近月來連連下跌，加上各大機構對08年樓價的預測不一，讓很多想買房的市民不得不密切關注樓價。

　　上半年樓市將繼續走淡

　　盡管目前樓市成交量連連下滑，但業內人士分析，廣州剛性需求仍然很旺盛，尤其是首次置業者還很多，消費力積累到一定程度后會有所爆發。粵沛地產副總經理黃春表示，今年上半年廣州樓市將繼續走淡，到了第二季度尤其是五一小黃金周，開發商各類促銷會進一步增多，積累了半年多的消費力這個時候可能爆發。

　　海珠區某大樓盤策劃總監分析，如果價格回落到07年5、6月份也就是市中心房價1萬元/平方米左右時，買家基本能接受。

　　看點10 營銷策略

　　創新成著力點三種營銷開始流行

　　“08年怎么賣樓？”這是在日前采訪過程中，所有發展商最焦慮的問題。以往有樓就能賣的時代已一去不復返，有地產商表示，08年樓盤營銷必須有所創新。

　　策略一：降價

　　“上半年我們肯定還是以降價為主。”天河某樓盤負責人表示。在采訪過程中，多數地產商及專家對今年上半年樓市并不看好。

　　地產專家認為，對于不同的樓盤，價格策略應有所不同。特別是郊區樓盤，受到限價房以及地段的影響，發展商應該主動出擊，因此，降價應該是郊區樓盤的主旋律。而市區樓盤由于土地資源稀缺，只要稍微將價格調整到合理位置，以相當的速度出貨即可。

　　策略二：增加產品價值

　　忽略價格，增加產品價值，這是近日上市的高端樓盤的策略。業內人士分析，高檔樓盤針對的目標客戶與普通買家不同，但政策帶來的市場觀望氣氛多少也會影響高端買家的決定，因此，豪宅在宣傳上會選擇增加產品價值而盡量忽略價格。

　　策略三：增加個性化服務

　　增加樓盤個性化服務，是不少樓盤尤其是高檔住宅和以投資為目的的酒店式公寓08年的營銷新點。海珠某公寓表示，今年將與國際金鑰匙合作，幫助業主打理租賃業務，同時進一步提升公寓服務，讓住客有“五星級酒店”的感覺。

　　(記者 蘇華俊 李東元 徐鳳 羅莎琳）

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