“廣渠路15號(hào)地流標(biāo)沒什么讓人吃驚的，畢竟面粉比面包還貴的日子不能太長(zhǎng)久，城市核心區(qū)的地價(jià)占到開發(fā)成本60%以內(nèi)是比較正常的，這幾塊地的低價(jià)成交，反映了土地市場(chǎng)開始回歸理性。”上周，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在接受記者采訪時(shí)如是說。

　　1月16日，北京市國(guó)土局一口氣開標(biāo)了三塊“明星”地塊，包括此前流標(biāo)的來廣營(yíng)清河營(yíng)村1號(hào)地、南沙灘東路3號(hào)地和廣渠路15號(hào)地。令人意外的是，在前兩塊地被眾開發(fā)商激烈爭(zhēng)奪的同時(shí)，被業(yè)界視為“絕版地王”的廣渠路15號(hào)地卻“慘遭”流標(biāo)。

　　“絕版地王”無奈流標(biāo)

　　根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的資料顯示，此前流標(biāo)的來廣營(yíng)清河營(yíng)1號(hào)地重新開標(biāo)后共有3家公司投標(biāo)，標(biāo)底194270萬元，最終由北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)公司以210059.66萬元的最高投標(biāo)價(jià)斬獲。而規(guī)劃總建筑規(guī)模8.19萬平方米的南沙灘東路3號(hào)地，標(biāo)底價(jià)為33240萬元，住總房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金第房地產(chǎn)開發(fā)公司的聯(lián)合體等3家公司參與了投標(biāo)，其中，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)以58700萬元成為全場(chǎng)出價(jià)最高的公司。按照規(guī)劃要求，這塊地將配建1萬平方米、大約200套廉租房。

　　三宗地塊中最引人注目的廣渠路15號(hào)地塊系北京化工廠所在地，規(guī)劃建筑面積41.76萬平方米，處于兩廣路的延長(zhǎng)線上。目前，地塊周圍的配套設(shè)施已經(jīng)比較完善，曾被視為“距離CBD最近的兩限房地塊”，也是近年來四環(huán)內(nèi)出讓的最大一塊住宅用地。然而，就是這樣一塊優(yōu)質(zhì)，甚至可以說稱得上是“絕版地王”的廣渠路15號(hào)地塊卻因?yàn)橹挥袃杉议_發(fā)商投標(biāo)，未滿足“投標(biāo)單位3家以上”條件而“慘遭”流標(biāo)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商一方面激烈爭(zhēng)地；一方面又不像以前那樣“逢地必拿”，既反映出開發(fā)商對(duì)未來房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)預(yù)期，同時(shí)也體現(xiàn)了在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)前景不明朗的背景下，開發(fā)商對(duì)未來房?jī)r(jià)快速上漲的信心并不充足。

　　中低商品房房?jī)r(jià)將下跌？

　　“五環(huán)以外，單價(jià)8000元/平方米的商品房必然要下跌。”采訪中，潘石屹再次語出驚人。潘石屹直言，世界經(jīng)濟(jì)的衰退和美國(guó)次貸危機(jī)將直接影響到國(guó)內(nèi)中低收入購(gòu)房者，而這部分購(gòu)房者主要是中低商品房的消費(fèi)者，因此如果房地產(chǎn)整體形勢(shì)出現(xiàn)逆市的話，首當(dāng)其沖下跌的就是中低商品房。

　　事實(shí)上，在不久前Reico工作室發(fā)布的年度報(bào)告中也顯示，目前依靠貸款買房的購(gòu)房者比例已經(jīng)占到50%以上，而一段時(shí)間來出臺(tái)的系列針對(duì)購(gòu)房貸款的信貸政策，幾乎全作用于這部分購(gòu)房者身上。由于這部分人群對(duì)房屋消費(fèi)主要集中在五環(huán)附近、8000元/平方米的房子上，因此，如果樓市“拐點(diǎn)”將會(huì)出現(xiàn)，則必然先在這些區(qū)域顯現(xiàn)。在此背景下，目前主要集中在這些區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)地塊交易不旺，似乎也成為了情理之中的事。

　　與此同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地“囤地”稅的出臺(tái)迫使開發(fā)商在拿到地后要抓緊上市，但考慮到集中上市所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，放棄一些優(yōu)良地塊也是開發(fā)商的緩兵之計(jì)。

　　土地“井噴”引發(fā)消化不良

　　從過去幾年北京市公開出讓土地的規(guī)劃建筑面積和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積的比較分析來看，兩者一直存在較大缺口。據(jù)北京市建委房屋交易系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2004年公開出讓土地的規(guī)劃建筑面積僅占當(dāng)年銷售房屋面積的26%；2005年占20%；2006年上漲到38%；到了2007年，公開出讓土地的規(guī)劃建筑面積雖有大幅度上升，但也僅占當(dāng)年房屋銷售面積的65%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2004、2005年雖然公開出讓土地面積很少，但有相當(dāng)一部分“8·31大限”的遺留土地急需協(xié)議出讓，彌補(bǔ)了公開出讓土地供應(yīng)的不足。而隨著“8·31”遺留土地被逐年消化，2007年公開出讓土地供應(yīng)的不足無疑就造成了房屋供應(yīng)依然緊俏的局面；2008年北京能否供應(yīng)市場(chǎng)需要的充足土地也成為影響未來北京房地產(chǎn)走勢(shì)的最重要因素。

　　但從去年12月以及今年1月的土地供應(yīng)來看，盡管去年12月份公開出讓土地的成交激增，接近全年成交額的29%，但從區(qū)域分布來看，仍以遠(yuǎn)郊區(qū)縣為主。而在過去4年時(shí)間，北京市公開出讓的土地中有大部分都沒有在中心城區(qū)，其中去年北京四環(huán)內(nèi)公開出讓土地的規(guī)劃建筑面積更是不足總量的10%。可見，雖然近段時(shí)間有大量住宅用地“井噴”，但在目前市場(chǎng)觀望情緒濃厚的影響下，顯然出現(xiàn)了“消化不良”、“沒胃口”的癥狀。

　　全國(guó)土地市場(chǎng)新年冷淡

　　2007年，從上半年的全國(guó)各地天價(jià)“地王”紀(jì)錄不斷刷新，到下半年“面粉比面包還貴”的質(zhì)疑和爭(zhēng)論，土地市場(chǎng)上演著一場(chǎng)狂飆突進(jìn)的漲價(jià)運(yùn)動(dòng)。然而，瘋狂背后隱藏的卻是購(gòu)買者的觀望和開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)的未卜，這一點(diǎn)隨著今年年初土地交易市場(chǎng)熱度的“急轉(zhuǎn)直下”不斷凸顯。

　　今年伊始，廣州市國(guó)土局一口氣推出21塊土地，土地供應(yīng)量激增。然而，頻頻流拍的結(jié)果卻給熱鬧的土地拍賣市場(chǎng)當(dāng)頭一棒。

　　同時(shí)，去年土地市場(chǎng)異常火爆的杭州在今年年初也一口氣推出了6塊土地，結(jié)果同樣令業(yè)界大跌眼鏡。備受矚目的“75號(hào)地塊”，由于無人競(jìng)價(jià)被興貴投資輕松收入囊中，30.7315億元的成交價(jià)僅比起拍價(jià)高出20萬元。

　　可見，宏觀調(diào)控導(dǎo)致的觀望，不僅來自于消費(fèi)者的買跌心理，更有開發(fā)商對(duì)當(dāng)下低迷樓市的慎重觀望。與此同時(shí)，由于目前樓市整體銷售狀況的不理想，加上土地交易的資金門檻進(jìn)一步提高，開發(fā)商的“資金鏈”持續(xù)吃緊，這對(duì)開發(fā)商來說，無疑是一個(gè)更大的挑戰(zhàn)。

　　種種跡象表明，2008年新年開局，全國(guó)土地市場(chǎng)顯然很難興奮起來。而在北京，受到第29屆奧運(yùn)會(huì)期間開發(fā)受限的影響，不少開發(fā)商更關(guān)注的是能否趕在今年春節(jié)后、奧運(yùn)會(huì)之前推出“庫(kù)存”項(xiàng)目，以規(guī)避第29屆奧運(yùn)會(huì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　商報(bào)鏈接

　　2008年土地成交三大特點(diǎn)預(yù)測(cè)

　　保障住房用地：保障性及“兩限房”土地仍將吸引部分開發(fā)商的熱情；由于未來售價(jià)既定，開發(fā)保障性住房的收益雖然比不上商品房，但由于利潤(rùn)穩(wěn)定，對(duì)部分開發(fā)商具有一定的吸引力。

　　郊區(qū)土地：部分郊區(qū)土地成交量仍將放大，特別是通州、順義等“十一五”重點(diǎn)發(fā)展的新城。由于這些區(qū)域的房?jī)r(jià)、地價(jià)都比較低，長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展空間大。隨著住宅郊區(qū)化趨勢(shì)日益明朗，郊區(qū)土地成交也會(huì)持續(xù)放大。

　　小面積土地：面積較小的土地成交速度將會(huì)加快。鑒于今年可能面臨的更嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，“大盤”開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)開始放大。因此，需要資金不高且比較靈活的小面積土地，其成交的速度將會(huì)加快。(賴大臣)