從2007年十一后，周易便拿出全部家當(dāng)7萬元投入到銷售小產(chǎn)權(quán)房的“事業(yè)”中。然而，這一次的“全情投入”卻讓周易身陷困境，難過年關(guān)。

　　“我現(xiàn)在的想法就是，政府馬上出臺針對小產(chǎn)權(quán)房的措施，無論政策怎么定，我都認(rèn)了，只是不要讓我看不到頭。”面對中國經(jīng)濟(jì)時報記者，自從加入小產(chǎn)權(quán)房代理銷售行當(dāng)，他沒有睡過一個安穩(wěn)覺。

　　周易的朋友陳忠是另一位從事小產(chǎn)權(quán)房銷售的人，2005年在北京通州賣出第一套小產(chǎn)權(quán)房時，他對小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別還知之甚少。三年后的今天，陳忠有了自己的房子和汽車，其小產(chǎn)權(quán)房銷售業(yè)務(wù)范圍從通州向房山、懷柔等地擴(kuò)散。

　　陳忠等人的成功正產(chǎn)生著巨大的示范效應(yīng)，吸引像周易一樣的后來者前仆后繼，加入到小產(chǎn)權(quán)房代理銷售中。然而，隨著國家叫停小產(chǎn)權(quán)房，發(fā)布風(fēng)險提示，小產(chǎn)權(quán)房的銷售一落千丈，周易三個月只賣出不到十套房。

　　小產(chǎn)權(quán)房銷售與大產(chǎn)權(quán)不同，代理商從開發(fā)商處拿到代理權(quán)后，再將銷售權(quán)分給下面的分銷商，“房子數(shù)量多的小產(chǎn)權(quán)房樓盤甚至有30個以上的分銷商。”陳忠告訴記者，近三年來北京小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量日益增加，較2005年時數(shù)量增加了近十倍；最早集中在通州，后來房山成為其集中地，現(xiàn)在懷柔、密云等地都遍布小產(chǎn)權(quán)房。

　　他說，在2007年12月28日的京華時報B86版的房產(chǎn)廣告中，40個房地產(chǎn)項目中房山區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房占到11個。“大產(chǎn)權(quán)房價格越來越高，買不起的人越來越多，大量買房人只能選擇價格較低的小產(chǎn)權(quán)房，此后小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量就越來越多，價格也水漲船高，唯一不變的是購買小產(chǎn)權(quán)房人的組成成分。”

　　“這三年間，平均下來我們部門每個月成交10余套小產(chǎn)權(quán)房，其中有20%左右被城區(qū)拆遷戶買了，還有30%左右被需要給子女空出城中房的老人買去，其余的都是外地人買走的，也有大概5%的比例是投資客買的。”陳忠介紹。

　　誰因小產(chǎn)權(quán)房受益？

　　“小產(chǎn)權(quán)房給當(dāng)?shù)貛�來了很大的變化，特別是一些偏遠(yuǎn)落后農(nóng)村經(jīng)濟(jì)被刺激起來，房山區(qū)的琉璃河鎮(zhèn)就是典型，那里的房地產(chǎn)項目幾乎都是小產(chǎn)權(quán)。”多年銷售小產(chǎn)權(quán)房的賀軍向記者表示，2005年時琉璃河鎮(zhèn)還是落后的鄉(xiāng)村，最引人注目的是規(guī)模龐大的水泥廠。而在三千年前，這里是西周燕國的首都。從京石高速琉璃河出口，便進(jìn)入琉璃河鎮(zhèn)。

　　2008年12月25日，記者在琉璃河鎮(zhèn)采訪時遇到賣柿子的何云，在她的身后，不僅有賣土雞、土雞蛋的老農(nóng)，還有在2007年初被下令拆除的小產(chǎn)權(quán)房“鵬達(dá)錦園”，地基已經(jīng)被全部掩埋。“聽說那里好像占用了耕地。”她說。據(jù)了解，“鵬達(dá)錦園”是2006年北京市土地執(zhí)法中查出的違法項目之一。

　　“按照一平米老房換一平米新房的比例，開發(fā)商給了我兩套房。現(xiàn)在小區(qū)里住的人80%都是拆遷戶，只有少數(shù)房子賣給城里人。”住在琉璃河鎮(zhèn)秀水新村的鄧秋告訴記者，她對這樣的置換標(biāo)準(zhǔn)還是滿意的。但是這個標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不能滿足某些等待住房改造的村民，說得一平方米老房換兩平方米新房他們才能同意搬遷。

　　在琉璃河鎮(zhèn)，更多的村民認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)與己無關(guān)，“他們建房子賣錢，我還是住在自己的房子里。除了鎮(zhèn)里多了很多不認(rèn)識的人，并沒有感覺到小產(chǎn)權(quán)房帶來多大的好處。”

　　采訪中記者了解到，房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)11個村每村都有小產(chǎn)權(quán)房項目，琉璃河鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)房，包括已售3年的“琉璃陽光”，銷售2年的“新秀家園”、“秀水新村”，當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)項目“濱水雅園”，2007年才開始建設(shè)的“耄耋公寓”以及已經(jīng)售完的“福樂園”、“鏡水家園”等十余個房地產(chǎn)項目。但以村民回遷房為主的房地產(chǎn)項目并不多，一些房地產(chǎn)項目主要以出售給外來人口為主，徐濤便是眾多外來買房人之一。

　　“我覺得住在這里空氣清新，交通也還方便，唯一不足的地方就是配套。你看這里有這么多的房地產(chǎn)項目，以后肯定會越來越好。”徐濤買了琉璃河鎮(zhèn)的房子，而城里的房子讓給他準(zhǔn)備結(jié)婚的孩子。

　　在小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)業(yè)鏈中，受益最大的是房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府。“房地產(chǎn)商占了40%的利益，地方政府占40%，僅有不到20%的利益給了農(nóng)民。”知情人士向記者透露。

　　如何解決小產(chǎn)權(quán)房各方利益

　　“小產(chǎn)權(quán)房買賣中最受益的不是擁有土地權(quán)的城鎮(zhèn)農(nóng)民，而是城鎮(zhèn)的基層領(lǐng)導(dǎo)。”網(wǎng)民過客在百度貼吧中表達(dá)著不滿。

　　“在農(nóng)村集體土地上建房，農(nóng)民應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)開發(fā)中最大的受益者，但從目前的現(xiàn)狀來看，農(nóng)民并沒有得到多少好處。”中國社科院一位不愿透露姓名的專家表示。

　　他認(rèn)為在確保不占用耕地的前提下，各村按照政府的統(tǒng)一規(guī)劃，在宅基地上建房，并利用整理出的土地招商引資，對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常實(shí)際的促進(jìn)作用。

　　“昌平區(qū)的北七家鎮(zhèn)建造的王府花園、溫泉花園、八仙新村等15個居住社區(qū)，在1996年被認(rèn)定為違法建設(shè)項目，但當(dāng)時住戶已經(jīng)有幾千，1997年政府專門針對這些小產(chǎn)權(quán)房下達(dá)12號文件，住戶在補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)，補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)并處以罰款之后其房產(chǎn)可以轉(zhuǎn)為合法。到2003年，這些住宅項目基本完成手續(xù)補(bǔ)辦轉(zhuǎn)為合法。”在遇到電話咨詢小產(chǎn)權(quán)房合法性問題的客戶時周易總會這樣說，但他們自己卻消除不了對小產(chǎn)權(quán)房的擔(dān)憂。

　　“要是占用耕地，肯定得拆除，但那些既符合規(guī)劃又沒有占用耕地的呢，是不是應(yīng)該可以轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)？”臨近春節(jié)，周易他們更加關(guān)注媒體上的消息，迫切希望能得到官方對小產(chǎn)權(quán)房問題處理的確切說法。還有更多和小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的人也在密切關(guān)注市場變化。

　　杜大爺2006年在琉璃河鎮(zhèn)買了一套90平米的小產(chǎn)權(quán)房，他是西城區(qū)的拆遷戶，和他一樣的朋友中也有一些在這里買房，大家在一起時互相安慰：“這么大的社區(qū)，又沒有占用耕地，應(yīng)當(dāng)不會拆除吧。”

　　這個冬天，周易和他的同伴每天都處在忐忑不安之中，其中的一些人，已經(jīng)開始謀求銷售大產(chǎn)權(quán)房。他們和眾多購買小產(chǎn)權(quán)房的人一樣，期望將來出臺《農(nóng)村土地管理法》等法規(guī)政策，使懸而未決的小產(chǎn)權(quán)房問題最后得到一個公平合理的說法。(文中買房賣房人均為化名)

　　(記者 張一鳴)