關(guān)鍵詞：　　“繞行”規(guī)避

　　“如何規(guī)避相關(guān)政策，順利地把資金匯進(jìn)內(nèi)地，已是不少在境外上市的內(nèi)地房企需要解決的關(guān)鍵問題。”一名投資銀行人士直言不諱地指出。

　　由外管局于去年發(fā)布的“130號文”指出，對2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書且通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)(包括新設(shè)和增資)，各分局不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)手續(xù)。

　　據(jù)一位外資房地產(chǎn)企業(yè)人士透露，按照規(guī)定，如果參與競拍不成功，這筆外匯就會被退回到原賬戶；如果競拍成功，保證金就會被當(dāng)作出讓金的一部分進(jìn)行結(jié)算。而對于競得項(xiàng)目實(shí)行開發(fā)的外資企業(yè)來說，便可以向商務(wù)部申請審批，待審批通過之后，就可以前往外匯管理局進(jìn)行備案。然而，這看似簡單的流程，操作起來卻異常復(fù)雜。

　　“130號文”的頒布，使得需要新注冊的外資企業(yè)(包括項(xiàng)目公司)的審批時(shí)間大大延長，有時(shí)候甚至無法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)及時(shí)交納土地款項(xiàng)。而在境外上市的內(nèi)地房企，由于其募集的資金等同于“外資”，因而同樣享受了外資“結(jié)匯難”的待遇。面對急需向投資者有所“交待”的窘境，一時(shí)間，境外上市的內(nèi)地房企種種令人眼花繚亂的“變身”方式便粉墨登場。

　　曾有報(bào)道稱，不少“地下錢莊”為客戶進(jìn)行匯兌、本外幣置換，有企業(yè)借助這一渠道以達(dá)到將資金快速匯回內(nèi)地的目的。另據(jù)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，自經(jīng)常項(xiàng)目外匯管理新政正式實(shí)施之后，也有企業(yè)將總額拆分，通過不同名義的個(gè)人賬戶匯回。“但這一方法通常只能適用于幾百萬美元的款項(xiàng)，而股市融資通常涉及到上億美元，就需要另辟蹊徑了。”

　　有資料顯示，由于前兩年國家對于非貿(mào)易服務(wù)缺乏真實(shí)性審核規(guī)定，因此，近年來由運(yùn)輸、旅游、建筑、咨詢、會展、法律等項(xiàng)目導(dǎo)致的收付行為增長很快。而一家以開發(fā)高檔物業(yè)知名的港資上市企業(yè)，采取的便是“內(nèi)部流轉(zhuǎn)”的方式。“先是設(shè)立多個(gè)項(xiàng)目公司，然后在各個(gè)項(xiàng)目公司之間締造商業(yè)合同。對于外匯管理部門來說，只要有正當(dāng)用途便可以予以批復(fù)。”該人士向記者介紹說。而一旦通過批復(fù)、順利引入外匯之后，這些合同是否“如約”履行，恐怕很難會有下文。

　　去年5月份，由商務(wù)部、國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(50號文)，規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過審批。與此同時(shí)，未來所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報(bào)商務(wù)部備案。而在定期公布的“完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)名單”中，我們不難發(fā)現(xiàn)，北京、上海、廣州等一線城市中的投資案例批復(fù)極其稀少，絕大部分位于二、三線城市。

　　據(jù)該港資房地產(chǎn)企業(yè)人士介紹，如果當(dāng)?shù)赝恋厥袌鲈试S外資企業(yè)介入競地的話，一般來說需要先行到當(dāng)?shù)氐墓ど叹诌M(jìn)行項(xiàng)目公司的設(shè)立。“但也有境內(nèi)母體公司直接參與的方式，具體看地塊競標(biāo)要求。”在部分城市的土地招拍掛形式中，會設(shè)立有外幣形式的保證金賬戶，對于參與的外資企業(yè)來說，便可以免去結(jié)匯這一環(huán)節(jié)，直接從境外把外幣匯入該賬戶。而據(jù)他透露，當(dāng)?shù)卣�府可根�?jù)具體情況對賬戶予以不同程度的“支持”。“有時(shí)候，這種賬戶幾乎等同于變相的結(jié)匯通道，非常快捷和迅速。”

　　“如果項(xiàng)目位于二、三線城市，外匯經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入的可能性就更大。”一家美資投資基金的中國首席代表稱。據(jù)悉，有部分內(nèi)地房企赴港上市之后，為了將募集所得資金匯回內(nèi)地，紛紛在二、三線城市加大拿地力度。而其中動作幅度最大的房企，莫過于碧桂園(2007.HK)和綠城中國(3900.HK)。

　　去年4月份完成上市的碧桂園，在半年不到的時(shí)間里迅速擴(kuò)張。該公司公布的中期業(yè)績報(bào)告里稱，截至去年8月15日，碧桂園土地儲備量已達(dá)5400萬平方米，比上市之前增長了180%。這家發(fā)跡于廣東省的本地企業(yè)，其觸角已伸至全國22個(gè)城市，且絕大多數(shù)位于二、三線城市。而綠城中國在去年一年的土地儲備則增加了670萬平方米，總儲備量達(dá)到1900萬平方米，只有不足一成的土地儲備量分布于北京、上海等一線城市。

　　“由于資本市場融資所得需要注明用途才能提取款項(xiàng)，而二、三線城市的當(dāng)?shù)卣�府對于外資的配合度相應(yīng)更高些，從而可以順利獲取項(xiàng)目并成立項(xiàng)目公司，以此作為申請理由將募得資金匯回內(nèi)地。”該美資投資基金負(fù)責(zé)人表示。按照一般業(yè)內(nèi)理解，加大二、三線城市的土地?cái)U(kuò)張力度，大多是由于當(dāng)?shù)赝恋孬@取成本低廉，且房價(jià)上漲空間高。但該人士做出的“規(guī)避結(jié)匯政策”分析，則為之提供了另一種版本的解讀。

　　似乎可以“佐證”這種解讀的一個(gè)事實(shí)是：與在大本營浙江省的“順風(fēng)順?biāo)�”不同，綠城中國多年來在上海取得的第二塊地，即以12.6億元總價(jià)取得的新江灣城D1地塊，卻在獲取之后不久傳出了“資金緊張”的風(fēng)言風(fēng)語。據(jù)悉，按照掛牌文件明確要求，競得方必須在簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》日起60天內(nèi)付清全部土地出讓金以及配套費(fèi)用。有投行人士透露，最后綠城中國動用了境內(nèi)集團(tuán)公司的資金和資源，才完成了土地出讓金的給付工作和地塊項(xiàng)目公司的注冊。

　　對于相關(guān)部門是否會對外資投資地區(qū)存在“引導(dǎo)性”，高力國際華東區(qū)董事總經(jīng)理翁琳表示“無法推測”。她認(rèn)為，外資投資機(jī)構(gòu)只能通過現(xiàn)行政策的實(shí)行現(xiàn)狀，來做相應(yīng)的策略調(diào)整。

　　關(guān)鍵詞：融資遇冷

　　普華永道發(fā)布的報(bào)告稱，中國香港地區(qū)依然是內(nèi)地企業(yè)進(jìn)軍國際資本市場的主要平臺。根據(jù)該機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，受惠于更多內(nèi)地中型企業(yè)赴港上市，預(yù)計(jì)2008年在港集資總額有望達(dá)到2800億港元，其中，房地產(chǎn)企業(yè)仍是“主力部隊(duì)”。

　　“相較于新加坡股市、美國股市，內(nèi)地房企無論在傳統(tǒng)習(xí)慣還是概念操作上，更易為中國香港的資本市場所接受。”一家外資投行人士這樣解釋對香港股市“青睞有加”的緣由。但也由于與內(nèi)地市場形成的密切聯(lián)動，也使得香港股市更易受到內(nèi)地政策的“波及”。有不少外資投行人士表示，為避免風(fēng)險(xiǎn)，如今只愿意接受已設(shè)立有離岸企業(yè)的公司的上市業(yè)務(wù)。這樣一來，對于新近想步入境外資本市場的企業(yè)來說，無疑增設(shè)了上市難度。

　　原本有望打響今年內(nèi)地房企在港上市“第一槍”的昌盛中國(1863.HK)，卻在公開招股截止當(dāng)天“啞了炮”，宣布擱置上市計(jì)劃。根據(jù)昌盛地產(chǎn)公布的招股計(jì)劃，此次IPO擬招2.5億股，價(jià)格區(qū)間在3.32港元至4.51港元之間，集資額介于8.3億至11.28億港元。該集資額已較之原先預(yù)期的20多億港元縮水一半有余，但仍然未能挽回市場頹勢，只能暫時(shí)退卻了事。

　　事實(shí)上，出現(xiàn)這種結(jié)果并不意外。市場人士早在之前便稱，在內(nèi)地嚴(yán)管外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的背景下，市場對其并不抱樂觀期望。甚至在香港當(dāng)?shù)刂�名金融服�?wù)機(jī)構(gòu)時(shí)富金融的投資建議中，昌盛中國被評為“不吸引”。

　　有分析師指出，宏觀調(diào)控政策對于在港上市的內(nèi)地房企是否會造成影響，是投資者的關(guān)注焦點(diǎn)。無獨(dú)有偶，2006年調(diào)控政策緊鑼密鼓之時(shí)，瑞安房地產(chǎn)(0272.HK)就曾在公開招股的最后階段，決定將公司的上市計(jì)劃延后。雖然從2006年下半年起，直至2007年第三季度，內(nèi)地房企的股票行情持續(xù)高漲。但自去年11月開始，隨著新一輪宏觀調(diào)控大幕拉開，大部分香港股市的地產(chǎn)股進(jìn)入了下降通道，同時(shí)，多只新股在上市當(dāng)日即跌破發(fā)行價(jià)。

　　與此同時(shí)，由于外匯進(jìn)入內(nèi)地市場的通道也在日益緊縮之中，這對于原本希冀依靠境外融資擴(kuò)張的內(nèi)地房企來說，無疑是雪上加霜。去年11月間，碧桂園在上市之后嘗試對外大舉發(fā)債，但最后無奈推遲；而另一家內(nèi)地房企雅居樂(3383.HK)向海外投資者發(fā)行31億港元的優(yōu)先票據(jù)計(jì)劃，最終也只能不了了之。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，市場氣氛不好、定價(jià)不理性，加上外匯流入受監(jiān)控等各項(xiàng)因素綜合起來，導(dǎo)致此種結(jié)果產(chǎn)生。

　　盡管“紅籌模式”企業(yè)采用“增資擴(kuò)股”的方式實(shí)現(xiàn)境外融資更為可行，但也有業(yè)內(nèi)人士表示無奈，“這種方式同樣會有能否通過批復(fù)的問題。”由于受到整體市場及政策影響，計(jì)劃前往境外上市的內(nèi)地房企可能會做相應(yīng)的策略調(diào)整。與去年新股較易呈現(xiàn)高市盈率的行情不同，香港敦沛證券投資研究部主管郭家耀曾表示，今年市盈率預(yù)測為30倍以上的新股，“恐都難受寵”。而對于上述提及的昌盛中國，時(shí)富金融在報(bào)告中稱，預(yù)測其市盈率在16.6倍至22.6倍間，本身估值“不廉宜”。

　　但也有投資機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，在港上市新股市盈率的“縮水”，有助于市場回復(fù)理性。“這對于機(jī)構(gòu)投資者來說是好事，如果市盈率過高，一旦產(chǎn)生波動下調(diào)，投資利潤會遭受威脅。但現(xiàn)在反而是好機(jī)會。”與該觀點(diǎn)相適應(yīng)，摩根士丹利近期開始試圖“唱多”內(nèi)地地產(chǎn)股，認(rèn)為過去一段時(shí)間內(nèi)，內(nèi)資地產(chǎn)股累計(jì)調(diào)整達(dá)39%，雖是三年來最大跌幅，但投資者重新介入內(nèi)資地產(chǎn)股的時(shí)機(jī)已到，“中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的增長趨勢沒有改變。”(記者 唐文祺)

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