巧借房貸融資

　　□晨報記者劉暢

　　記者的一個朋友是一家民營通訊服務業的銷售總監，因為在海外工作過一段時間，積蓄比較豐厚，他先后買過兩處房產都沒有用貸款。最近，他的一個老同事邀請他合伙開公司，代理以前一個客戶的產品，但問題也隨之而來：做“代理”需要事先墊付120萬元“保證金”才可以拿貨經營。因為是“合伙”，他至少要出一半資金，可是他手頭一時拿不出60萬元。

　　作為老朋友，記者替他出謀劃策一番：他的總資產包括兩處房產，其中一套商鋪買的時候60萬元、一套自用的住房50萬元，現在這兩處物業市值總共在200萬元左右；此外，他還有市值約30萬元的股票和10萬元存款。粗略計算一下，他的總資產雖然有240萬元，但其中主要是房產，也難怪他拿不出60萬元。

　　好在目前多數銀行有抵押貸款業務，尤其是房產可以申請“流動資金抵押貸款”。我又為他算一筆賬：兩處房產市值200萬元，抵押給銀行，申請三成貸款就可以解“燃眉之急”；而貸款的60萬元只占總資產的25%———貸款比例不到30%，這對于他來說也屬于“財務安全”的范圍。

　　更常見的情形是，有些家庭原來少量的貸款早已還清，而現在面臨買車、二次裝修等需要拿出一筆資金，這時候也可以申請“房產抵押貸款”，一般可以根據自身的需求，最高申請到房地產評估價格的7成貸款。事實上，多數家庭可能不需要貸到足夠額度。例如，2002年左右一套原價30萬元的房子，現在市場實際價值都要在80萬元以上，就算按照3成申請貸款，20多萬元的貸款金額也足已支付日常的大宗消費。

　　買房套用公積金

　　□魚兒

　　買房未必是炒房，也未必是自住，還可以是為了理財。隨著房價不斷上升，現在很多企事業單位都為員工提供高比例的住房公積金。有的企業員工公積金和補充公積金月度交納總額超過2000元，有些企業在公積金之外，還有房屋補貼。在單位高福利的支撐下，用理財的方式買房不啻為一個聰明的舉動，如果投資得好，甚至還能為自己日常生活增加收入。

　　陳小姐就是這樣一個善于用房子來理財的白領。2007年上半年，陳小姐在股市投資小有所獲，20多萬元投資一舉上漲到30萬元。下半年開始，股市像坐電梯般上上下下了，陳小姐將所有的炒股資金投入房地產市場———她用30萬元做首付購買了一套位于內環內的二手房，其余的房款純公積金貸款，按揭30年，每月還貸總額2500元。此時，陳小姐的補充公積金賬戶已經開通兩三年了，賬戶里積存了好幾萬元，且每月還有兩千多元的入賬。除此以外，每年陳小姐還可以獲得公司下發的兩萬元房屋補貼。拿下了這套房子后，經過簡單裝修，陳小姐將這套房子租了出去，租金每月3000元。

　　這套二手房為陳小姐帶來了豐厚的回報：首先，剛剛買好房子半年，上海房價迅速上漲，陳小姐60多萬元買進的二手房已值80多萬元。其次，房貸每月由公積金償還，陳小姐基本不需要從口袋里另外掏錢供房，貸款買房其實一點都不累，每個月公積金加補充公積金正好支付房貸，3000元的月租金和單位的房屋補貼反而成為陳小姐的零花錢。

　　據業內人士透露，近兩年以來，上海購房者中公積金使用比例呈直線上升趨勢，購房者已經充分意識到利用公積金購房和理財的重要性。根據上海住房公積金中心的數據，目前上年結轉的公積金存款的銀行利率為3.33%，而半年到五年以上商業存款利率從3.78%到5.85%。在貸款方面，目前五年以上的公積金貸款利率為5.22%，而同期的商業房貸利率高達7.83%。可見，在條件允許的情況下，應盡量降低公積金賬戶中的存款比例，同時提高貸款比例。

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