前幾天，SOHO董事長潘石屹拋出房產(chǎn)業(yè)“百日內(nèi)將有劇變”的說法，引起強(qiáng)烈反響。上周五，潘石屹在博客上再次“發(fā)炮”稱，“大部分房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況不容樂觀”。

　　立即變現(xiàn)償債能力不足

　　潘石屹在博客中表示，在去年和前年經(jīng)濟(jì)高潮時(shí)期，大家喜歡用土地儲備的數(shù)量來衡量房地產(chǎn)公司的實(shí)力和規(guī)模。但今天，在全球經(jīng)濟(jì)衰退和國內(nèi)貨幣從緊的雙重壓力下，則需要做好“過冬”的準(zhǔn)備。評價(jià)一家房地產(chǎn)公司的指標(biāo)隨之要發(fā)生變化，大家更看重的應(yīng)該是企業(yè)的現(xiàn)金量和存款量有多大、負(fù)債率有多高，以及速動比率等指標(biāo)。

　　“公司同事在過去一段時(shí)間認(rèn)真研究了每家上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從分析的結(jié)果來看，情況不容樂觀。”潘石屹表示，比如最能夠反映企業(yè)立即償債能力的速動比率，一般是1至2之間是合理，但現(xiàn)在中國絕大部分上市房地產(chǎn)公司的速動比率都小于1。

　　“從財(cái)務(wù)狀況上看，速動比率是一個(gè)很重要指標(biāo)，它指的是一個(gè)企業(yè)立即變現(xiàn)償還流動負(fù)債的能力，如果速動比率非常低，這樣的企業(yè)資金鏈條就很緊張，難以經(jīng)得起資金緊縮對他們帶來的風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)。”潘石屹在博客中寫道。

　　　　房產(chǎn)公司普遍負(fù)債率高

　　“上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表是公開的，非上市公司的財(cái)務(wù)狀況無從了解，但總體來說，上市公司的財(cái)務(wù)狀況要比非上市公司好。通過我們對上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)狀況的分析，看到目前普遍的情況是：負(fù)債率高，現(xiàn)金和銀行存款少。”

　　潘石屹稱，目前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢引起了資本市場的緊張，受此影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)是那些前兩年過分?jǐn)U張、圈地、當(dāng)?shù)赝醯钠髽I(yè)。這些企業(yè)一般都在沿海開放城市，西部城市很少。

　　他認(rèn)為，雖然房產(chǎn)商融資環(huán)境困難，但對房地產(chǎn)市場的影響還應(yīng)該是下一步的事情。潘石屹在此不同意“拐點(diǎn)”的說法。

　　房子供應(yīng)減少需求下跌

　　潘石屹認(rèn)為，由于資金鏈條非常緊張，一部分房地產(chǎn)企業(yè)可能會采用降價(jià)的方式回籠資金。但有許多在2007年圈了大量土地的開發(fā)商，他們手中絕大多數(shù)的資產(chǎn)是土地，而不是房子，即使想低價(jià)銷售房子，目前手頭還沒有房源。資金的緊張會引起市場上房子供應(yīng)量的減少。同時(shí)，因?yàn)榘唇业膹木o，需求也可能會下跌。

　　潘石屹認(rèn)為，在未來幾個(gè)月，調(diào)整和變化主要會發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)之間，房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)整它們各自的規(guī)模。

　　業(yè)界觀點(diǎn)：“降價(jià)是開發(fā)商的唯一出路”

　　昨日，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示：“適當(dāng)降價(jià)，是今年開發(fā)商的唯一出路。”

　　尹伯成認(rèn)為，雖然近期的部分新推房源還處于價(jià)格上升通道。但是，只有當(dāng)價(jià)格達(dá)到市場能夠接受的程度，才會有更多的成交量。對于降價(jià)幅度，尹伯成認(rèn)為，去年年初至今，上海房地產(chǎn)的價(jià)格平均上升約20%-30%，部分項(xiàng)目甚至上升50%。今年上海房價(jià)有可能會下降10%左右。

　　無獨(dú)有偶，昨日，上海漢宇物業(yè)代理有限公司董事總經(jīng)理施宏睿亦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，為了增加現(xiàn)金回流，更多的地產(chǎn)公司會在銷售價(jià)格方面做出讓步。“今年的房地產(chǎn)價(jià)格會穩(wěn)字當(dāng)頭。”

　　施宏睿認(rèn)為，房地產(chǎn)正常的運(yùn)作要有資金這個(gè)支撐點(diǎn)。企業(yè)要繳納的稅金、開發(fā)過程中所需的更多的資金流量，讓更多的開發(fā)商將資金渴求集中于融資和銷售。而當(dāng)銷售中遇到問題時(shí)，影響到資金回流，中小開發(fā)商便會出現(xiàn)資金斷層。

　　尹伯成表示，隨著貨幣政策從緊、銷售情況不容樂觀，很多房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金回流很慢，從而掐斷了資金來路，而中小開發(fā)商的壓力會更大。施宏睿也稱，“約有20%-25%的中小開發(fā)商將會受不了而離場。”(李麗）