投資風險加大供過于求———

　　經過長達半年多的調整，下半年北京樓市會出現什么樣的走勢，恐怕是近期業內外人士都十分關注的問題。通過對各方人士的采訪，記者了解到對于下半年的樓市多數人士表示不樂觀。

　　●悲觀預測：下半年房地產市場依然冷清

　　太平洋證券研發部宏觀經濟高級研究員王保東認為下半年房地產市場不樂觀，房價下跌的趨勢已經形成。2007年是全國房價上漲最快的一年，支撐房價上漲幾大因素有：通貨膨脹的上升，人民幣的持續升值和奧運會的臨近。今年支撐房價上漲的這三大因素依然存在，但是房價的上漲勢頭卻明顯放緩。在深圳房價甚至出現了20%以上的跌幅，在北京雖然房價沒有出現下跌，成交量卻極度萎縮，說明市場觀望的氣氛已十分濃厚。

　　首先，通貨膨脹在今年依然存在，但是通貨膨脹率卻出現了下降的趨勢。通貨膨脹在去年中形成，伴隨著通貨膨脹率的快速上升，房價也在一路高漲。因為人們普遍認為房地產是可以抵御通貨膨脹，使資產保值增值。

　　經過一年緊縮貨幣政策的調控，通貨膨脹率已經基本見頂。5月份的通貨膨脹率較4月份已經有所下降，因此，王保東認為下半年通貨膨脹率將是一個回落的過程。而從全球范圍來看，通貨膨脹率回落的過程往往伴隨著房價的下跌。

　　其次，人民幣升值仍然在繼續，而且上升速度有加快的跡象。今年一季度外資流入國內的量仍然很大，但房價卻沒有去年同期那么大的上漲。

　　自從人民幣進入上升軌道以來，房地產價格也在大幅上漲。分析人士普遍認為，外資進入國內后大量購買了優質物業，這樣不僅可享受人民幣升值的收益，同時物業價格的大幅上漲也會帶來巨大的利潤。因此，人民幣升值成為支持房地產價格上漲的一個重要因素。

　　但是今年的情況卻并非如此，人民幣依然在升值，而且速度有所加快，但是房地產價格卻沒有同步出現去年的漲幅，甚至一些城市的房價還出現了下跌。說明在外交繼續大量流入國內的過程中，今年的外資并沒有選擇房地產市場。王保東分析認為，房地產市場需求的預期已經發生了改變，房價經過幾年的大幅上漲后，價格已經遠遠高于價值，應該出現回落。他認為房價出現20%的跌幅是很容易的事。

　　另外，奧運會一直以來被認為是中國經濟的強心劑。慣性思維認為，奧運會后中國經濟將步入一個更快的發展階段，房價也會因此進一步上漲。王保東認為，其實奧運會對中國整體經濟的影響并沒有想像的那么大，充其量也就對北京市雖然影響較大。但是奧運概念經過多年大肆炒作之后，已經被嚴重透支了。奧運會已經已經不能再對高房價構成支撐作用。

　　●樂觀預測：最快第四季度回暖

　　北京易居研究院牟增彬認為，由于7月20日到9月20日因奧運會的舉辦，北京的相關工地有停工的要求。因此，第三季度房地產市場會是比較冷清的一季度。第四季度北京房地產市場將會出現回暖。

　　根據房地產市場的運行周期，從去年九月房地產市場進入調整以來，到今年九月就是整整一年時間了。牟增彬認為，歐美成熟的房地產市場調整周期一般是兩到三年，但是對于中國這樣一個經濟處于快速增長的國家來說，調整期會比較短。一年的時間已經使市場基本調整到位。再加上年初防止經濟過熱和緊縮的貨幣政策已經不再提及，今年大量的自然災害可能會拖累經濟的增長，銀根在年底時放松不是沒有可能，銀根一旦放松房地產市場就會出現回暖。

　　●土地市場預測：下半年土地市場將趨冷

　　而國家對土地市場的調控會從這幾個角度來進行，一是加大經濟適用房的出讓力度，二是加大對已經購買土地的催款工作；三是加大對已購土地的開發速度的控制；四是加大對土地出讓方式公開化透明化的執行力度。如果國家一旦確定要進行嚴格調控，那么將改變所有開發商的盈利模式，就是依靠土地升值將不再是開發商的一種盈利模式，而必須要靠房產建設開發，因此對于有囤地動機的開發商來說將是致命的。因此很多開發商將放棄囤地的想法，轉而從事開發工作。那些已經囤積大量土地的開發商將放棄繼續囤地，轉而消化手中存量土地。因此土地市場將表現出冷清。

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