深圳樓市在這輪下滑中處于怎樣的狀態？

　　去年此刻，深圳房價還是領漲全國的帶頭羊，今年此時，深圳房價卻已經成了領跌全國的冠軍，深圳六月份新建商品住宅均價每平方米11000元，比去年十月份的高峰已經下跌了36%，坐在房價過山車上，購房者的資產市值一路呼嘯而下，那整個深圳樓市在這一輪下滑中，又處于什么狀態？

　　前不久，深圳國土資源和房屋管理局發布了由深圳市房地產研究中心撰寫的《2008年上半年深圳房地產市場發展形勢分析報告》，顯示深圳房價已跌回一年前，而樓市的交易量今年全年的住宅銷售面積可能在350萬平方米左右，僅相當于1997-1998年間的水平。

　　報告同時指出，原因“主要是新建商品住宅銷售規模下降幅度較大。”除了新房市場，二手房市場也不景氣，上半年深圳二手住宅交易面積161.89萬平方米，同比減少68.48%，降幅比新建商品住宅還大。

　　在深圳蛇口區沿街的一些二手房門店記者看到，這些門店都是好幾個小時沒有一個顧客，從事中介業務的張先生告訴記者，這種現象已經持續有好幾個月了。

　　記者：“像你們店一天還能做幾單生意？”

　　“按月來算的話只能做租單了，賣單有一兩單就差不多了。”

　　記者：“那以前一個月你們二手房能做多少套？”

　　“比較火的時候，或者說正常的時候，正常市場情況每間鋪最少15套左右。”

　　記者：“一個月？”

　　“對，現在只有一套左右，一套兩套，維持生意就做做租單。”

　　交易的清談造成了二手房中介的嚴重虧損。

　　“成本每家門店在15萬元左右，每個月營業額大概3、4萬元，甚至會更少。”

　　記者：“那就是只要開張一個月就要虧十幾萬元。”

　　“差不多，可以這么說。”

　　記者：“你們在深圳有多少店鋪？”

　　“目前來說應該有200多間。”

　　記者：“那一個月要虧2000萬元左右？”

　　“有這種可能性。”

　　面對今年以來的樓市衰退，深圳市房地產研究中心提出了減免交易環節稅收、適度放松貨幣政策的“救市”建議，但是立刻就遭到了一些人的反對，甚至在網上引起了一場爭論。

　　深圳香地咨詢總經理尹香武：“如果金融不放松還要下跌。”

　　記者：“還會有多大的下降幅度？”

　　尹香武：“這個下降幅度如果維持現有的條件，20%一點都不困難，指日可待，風險很明顯，就是我們的斷供潮會出現，我們的就業機會會大量流失，就是我不供了，我供樓還不如去買個新樓。”

　　尹香武分析，如果出現這樣的局面，深圳將出現斷供潮，在他看來，最可怕的還不是買房自住的業主，而是炒房客。

　　尹香武：“2005年到2007年之間平均我想深圳的投資客比例在35%左右，那么35%里頭最起碼有一半的投資客經驗不足，比較冒進，那這一部分投資客三年加起來大概9萬套左右，9萬套可能出現斷供潮。”

　　如果以每套房平均100萬元，貸款70萬元左右計算，這將是一筆非常巨大的數字。

　　尹香武：“如果現在房價再下降20%，斷供630億元，比較嚴重。”

　　記者：“這個銀行會受得了嗎？”

　　尹香武：“受不了，我們現在整體個貸額2000億元，斷供630億元，30%。”

　　半小時觀察：樓市調控不宜半途而廢

　　從2005年開始，國務院就不斷出臺各種調控措施，希望過熱的房地產市場回歸理性，但不少地方的土地政策、銀行信貸政策、二手房交易的稅費政策并沒貫徹調控要求，隨后的兩年里房價這頭瘋牛越沖越高，直至今天泡沫開始破滅。

　　前兩年房價瘋漲，我們有許多教訓；然而更重要的是，在房價泡沫破滅的今天，我們該做怎樣的政策抉擇？中國的房地產行業是不是已經危險得到了必須要“救市”的地步？我們的房地產調控政策是不是真的需要放松？

　　我們注意到，美國的次貸危機是全國范圍的普遍現象，而目前中國房地產市場的斷供只是極個別城市出現的極端案例。目前房價下跌最為嚴重的珠三角，只有深圳和東莞出現了三分之一的跌幅，全國其他城市的房價下跌并不算嚴重，負資產的情況還極為罕見。此外，在自住型的購房者中，絕大多數人并沒有因為房價下跌而受到大的影響，對于那些投資型的購房者來說，目前的下跌幅度也不足以使其生計出現困難。其實受影響最大的是那些前幾年一直在賺取高額利潤的開發商。但我們看到，受國際國內經濟形勢的影響，國內許多行業都出現嚴峻的局面，紡織、皮革、鋼鐵等等，它們遇到的困難并不比房地產更少，在這樣的環境中，一批競爭力差的企業被淘汰，而另一批競爭力強的企業在發展壯大。我們認為，房地產行業沒有任何特殊性，它同樣需要這樣的洗牌。

　　一些房地產開發商聲稱房地產衰退會連累金融系統，我們注意到斷供只是少數現象，據深圳銀行業的人士表示目前的斷供行為并不足以對金融系統帶來大的沖擊。而其中多數斷供者是因為他們只付出了極低的首付比例，有的甚至是零首付，顯然銀行也應該為自己的違規放貸承擔風險。

　　農民都知道，冬天如果不冷，害蟲就凍不死，第二年的收成就不會好，同樣，樓市的正常調整如果不能完成，半途而廢，中國的房地行業就很難走上健康發展的軌道。(主編：張凱華 記者：孟慶海 攝像：樊建恩)

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