上海某法律專家表示，政府出臺行政性指導(dǎo)價的做法一般針對涉及國計民生的重要基礎(chǔ)物資，比如水電煤價格、公共交通價格，以及電信等壟斷性產(chǎn)品，且需要遵循相關(guān)價格指導(dǎo)目錄的規(guī)定。目前，根據(jù)江蘇省定價目錄，“普通住宅商品房銷售基準(zhǔn)價格及浮動幅度，經(jīng)濟(jì)適用房、安居房等政策性優(yōu)惠住房銷售價格，公有住房租金與出售成本價，廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)”等均在政府定價范圍之內(nèi)。

　　一位南京市企業(yè)人士稱，除了南京實現(xiàn)核價制外，無錫、蘇州等其他江蘇城市實行備案制，方式不同，但都為對普通商品房價格實行政策性控制。

　　但另有不愿意透露姓名的專家認(rèn)為，南京對非保障性住房實行限價，仍有違背市場規(guī)則甚至相關(guān)法規(guī)之嫌。

　　開發(fā)商對地方政府為商品房限價的另一個質(zhì)疑是地價的居高不下。“如果土地出讓價格不降，又強(qiáng)行要求降低商品房售價，加上水泥建材等原材料價格上漲，管理成本增加，開發(fā)商利潤空間將受到雙重擠壓。”一位開發(fā)商稱。根據(jù)測算，在南京，土地成本為樓板價5000元/平方米左右的項目，銷售價格賣到10000元/平方米“剛剛打平成本”。

　　數(shù)據(jù)顯示，就在銷售額大幅下降的同時，南京開發(fā)商的土地購置成本正大幅上升。上半年，南京房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到256.68億元，其中土地購置費73.1億元，同比增長50%。

　　地價居高不下的結(jié)果是土地流標(biāo)頻頻上演。今年6月，南京拍賣河西兩幅“巨無霸”地塊，其中河西南部一幅面積17萬平方米的地塊流標(biāo)。“因為土地款高達(dá)十幾億，加上土地款支付進(jìn)度被規(guī)定得很緊，在目前融資困境下，很少有開發(fā)商有能力負(fù)擔(dān)。”一位市場人士坦言。

　　受制于拿地速度放緩，南京未來新增住宅供給形勢不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，今年前五個月，雖然南京商品住宅施工面積增長17%，但住宅新開工面積卻同比減少了24.4%。“加上觀望情緒持續(xù)，成交低迷，開發(fā)商又可能通過控制銷售進(jìn)度的方式控制供給。市場供應(yīng)或呈現(xiàn)緊缺。”市場人士分析。

　　盡管市場爭議頗多，南京市將限價進(jìn)行到底的決心并未動搖。

　　南京市物價局副局長張瑞忠在5月底接受采訪時表示，南京將針對房價新舉措實施過程中出現(xiàn)的新情況、新問題，提出應(yīng)對措施，從而進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價格管理。

　　張瑞忠所稱的新問題之一就是開發(fā)商通過提高裝修標(biāo)準(zhǔn)變相抬高房價。張瑞忠表示，按照《價格法》的規(guī)定，裝修費用不在物價部門核價范圍內(nèi)，因此目前的核價機(jī)制不能對裝修費用核價。但政府管理部門可以依法規(guī)范開發(fā)企業(yè)的裝修行為，比如，裝修方案要建委審批，開發(fā)企業(yè)要列出裝修清單，開發(fā)企業(yè)要有裝修資質(zhì)，有關(guān)部門還將適時公布裝修市場參考價格等。目前，南京建設(shè)主管部門正在會同物價等部門開展調(diào)研，并將出臺規(guī)范商品房精裝修行為的管理辦法。

　　此外，南京還將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的壟斷行業(yè)收費行為。比如房地產(chǎn)開發(fā)中一直居高不下的 “二管三線”工程費等。

　　有消息人士稱，南京對商品房的一房一價政策曾得到中央相關(guān)部門“首肯”，因此地方執(zhí)行力度較大。

　　“一個長期的矛盾是，地方政府最終不得不信賴大型開發(fā)商巨額稅收和土地出讓金維持地方財政收入，一旦開發(fā)商在市場上受挫，最先吃苦的是地方政府。因此地方政府無論怎樣，也會最終采取折中辦法解決中央調(diào)控與開發(fā)商利益之間的矛盾。”市場人士稱。