樓市調(diào)整正在給開發(fā)商一個(gè)遲到的教訓(xùn)。

　　歷時(shí)兩個(gè)多月的上海證券報(bào)“樓市這一刻”大型調(diào)查，在走過房價(jià)篇、土地篇、外資篇而步入收官的資金鏈篇之際，可能是巧合，危如累卵的開發(fā)商資金鏈條已經(jīng)顯現(xiàn)崩裂跡象，且在房地產(chǎn)市場的價(jià)格與成交量上得到了最直觀的體現(xiàn)。這一結(jié)果，符合我們此前的預(yù)測，但早于我們的預(yù)期。

　　對于今后的人來說，回看2008的中國樓市，或許只能用感慨萬千來形容。這一年，開發(fā)商們經(jīng)歷著從天堂到地獄的極速體驗(yàn)。除了“機(jī)會(huì)寵兒”潘石屹和一些大佬外，鮮有可以安然過冬的。開發(fā)商們正在付出更多的代價(jià)。

　　自我救贖并未放棄。最新的消息是，這個(gè)9月，開發(fā)商們將集中推盤促銷，僅龍湖、碧桂園、恒大三家企業(yè)，“金九銀十”之際的推盤總量就高達(dá)40余個(gè)。回款！回款！回款！成為集團(tuán)總部壓在各地銷售團(tuán)隊(duì)頭上的頭等重任。降價(jià)，也必然隨之而來。

　　然而，降價(jià)就能包治百病么？數(shù)據(jù)顯示：7月份，長三角代表城市的商品住宅成交量環(huán)比跌去一半，一貫堅(jiān)挺的上海房價(jià)更是出現(xiàn)少有的大跌兩成。“這一次，我們只能賭購房者會(huì)買‘降價(jià)’的賬。如果成交量繼續(xù)萎縮，那真的只有死路一條。”一位開發(fā)企業(yè)內(nèi)部人士直言。

　　樓市供需的心理博弈，走到了命懸一刻的節(jié)點(diǎn)。

　　緊急

　　長三角樓市普遍陷入低迷

　　上海曾被認(rèn)為是中國房價(jià)最為堅(jiān)挺的地區(qū)，但這個(gè)“最后的堡壘”于今年7月被市場攻陷。

　　“深圳降價(jià)、北京降價(jià)，甚至二、三線城市降價(jià)，都不可怕。我們最擔(dān)心的是上海。這不僅因?yàn)樗�是這一輪房地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，更因?yàn)樗鼘φ麄�(gè)長三角的帶動(dòng)效應(yīng)，會(huì)波及中國最重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域甚至經(jīng)濟(jì)總體。”主管部門一位官員在2007年下半年時(shí)向上海證券報(bào)記者表示。

　　今天，這一擔(dān)心逐步成為現(xiàn)實(shí)。

　　來自國家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)數(shù)字稱，上海7月新建住房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%。但是，來自市場的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)卻與此相差百倍。

　　一份來自某權(quán)威市場研究機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)報(bào)告，在“緊急”兩字后面連續(xù)打出三個(gè)感嘆號(hào)。這一報(bào)告旨在陳述上海樓市出現(xiàn)此輪宏觀調(diào)控以來從未有過的危機(jī)，且只在開發(fā)商內(nèi)部流傳。

　　報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，7月份，上海商品住宅新盤成交面積同比下降69%，環(huán)比下降32%。月成交均價(jià)環(huán)比下降24%。兩項(xiàng)指標(biāo)均被列入紅色警報(bào)的最高級(jí)別。

　　分析人士介紹，商品住宅與住房是兩個(gè)概念，一般來說，國家統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)在房屋類別上包含保障性住房，在區(qū)域上也可能涵蓋城市周邊。而要描述真實(shí)的市場狀況，尤其是價(jià)格走勢，研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可能更可靠。

　　值得關(guān)注的是，上述報(bào)告稱，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，原本被稱為最有抗跌能力的市中心高檔物業(yè)降幅也開始加大。7月，上海150-200平方米的住宅產(chǎn)品成交量環(huán)比減少50%，內(nèi)環(huán)內(nèi)高端物業(yè)均價(jià)下滑成為全市房價(jià)下降的主要推手。

　　用“悲壯”一詞形容多年來風(fēng)光無限的開發(fā)商們的現(xiàn)狀并不為過。據(jù)上海19個(gè)區(qū)域的7月樓市成交表顯示，7月成交面積同比無一區(qū)增長，降幅高達(dá)八成以上者有普陀(-90%)、虹口(-90%)、黃浦(-88%)、楊浦(-87%)和閔行(-85%)等五個(gè)之前重要的住宅供應(yīng)區(qū)。

　　調(diào)查顯示，前7個(gè)月，上海住宅供需比例急劇失衡，累計(jì)供求比1.27：1，且連續(xù)8個(gè)月成交量不足旺銷期一半。7月份，商品住宅供應(yīng)量達(dá)128.48萬平方米，只成交69.24萬平方米。當(dāng)月的供需比高達(dá)1.86，這一數(shù)值比去年同期擴(kuò)大了289%。當(dāng)月新推案的銷售率由旺銷期的40%-60%下降到目前的18%，普陀某樓盤當(dāng)月推出84套房源僅售出4套，新江灣某樓盤新推222套房源同樣售出4套。有機(jī)構(gòu)總結(jié)為：“持續(xù)供大于求，價(jià)格大幅下挫。”

　　到8月，根據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，雖然平均成交價(jià)格環(huán)比小幅回升，但成交量仍然持續(xù)低迷，同比降幅近70%。

　　放眼上海周邊，長三角的樓市也普遍陷入低迷。前7個(gè)月，上海、無錫、杭州、南昌商品住宅成交量分別同比下降54.4%、22%、20%和57%。上半年，蘇州、寧波、合肥商品住宅成交量分別下降47%、19%和12%。而在這段時(shí)間里，越到后來，成交萎縮趨勢也越明顯。今年7月，上海、南京、杭州、南昌的商品住宅成交量同比降幅分別高達(dá)68%、47%、58%和58%。業(yè)內(nèi)人士稱，下半年整體市場疲軟已成定局。

　　嚴(yán)峻的市場形勢已經(jīng)影響到開發(fā)商。有消息稱，龍湖地產(chǎn)于去年在上海青浦拿到的首幅住宅用地可能于近期開始預(yù)售前的推廣，龍湖相關(guān)人士也表示上海項(xiàng)目一定會(huì)在今年底前上市銷售。但根據(jù)目前觀望情緒較濃的市場情況，龍湖可能延遲這一推廣計(jì)劃。