融資

　　地產(chǎn)企業(yè)扎堆發(fā)行公司債

　　成交大幅縮減的背后，是開發(fā)商回款無門的嘆息。開發(fā)商此輪資金緊張?jiān)从谌ツ曛�前的大舉高價囤地、資本市場和銀行體系的融資渠道收緊。這一點(diǎn)，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年，包括南京、廣州、上海、成都、重慶等多個城市傳出10余起“地王”消息。個別地塊在上百輪競價后，以三倍甚至更高于底價的價格成交。而今年，以底價成交甚至流拍的土地眾多。

　　同樣是今年，退地、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等頻繁上演于以前的“地王”身上。例如，神州融信地產(chǎn)不惜損失7000萬元土地保證金，將去年以9.04億高價拿到的福州“地王”退回；上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司損失3000萬元保證金，退回普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊；萬科東莞“地王”等也通過項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)資金回籠。

　　資本市場方面，無論是新上市還是增發(fā)融資，房地產(chǎn)概念股都顯得舉步維艱。繼恒大百億元IPO計(jì)劃擱置后，另一個備受矚目的地產(chǎn)巨頭龍湖地產(chǎn)近日傳出延期上市的消息。知情人士透露，兩家公司上市遇阻的原因類似，即國際資本市場在美國次貸危機(jī)后資金實(shí)力縮水，加上對中國房地產(chǎn)市場的防范意識增強(qiáng)，機(jī)構(gòu)投資人對兩只股權(quán)的認(rèn)購價格大大低于企業(yè)預(yù)期。

　　“這些企業(yè)都具備上市的硬性條件，但都在等待一個相對樂觀的市場行情尋機(jī)上市。”上述人士稱。

　　其實(shí)，早在2007年底，隨著碧桂園、SOHO中國等在香港股市融得巨資，一些先覺者已經(jīng)開始預(yù)警土地資產(chǎn)泡沫。“拿幾千萬平方米土地儲備到香港上市，那些投行給土地估價的參照概念，似乎不是中環(huán)就是銅鑼灣，其實(shí)很多內(nèi)地地產(chǎn)商都是在很偏遠(yuǎn)的地區(qū)獲得廉價土地。由于有香港的企業(yè)‘大佬’作為戰(zhàn)略投資者出來捧場，就捧出了一個個金娃娃。2008年僅2月-8月，排隊(duì)在香港上市的內(nèi)地企業(yè)就有幾十家，只不過春節(jié)過后，由于調(diào)控力度加大，資本市場不好，形勢急轉(zhuǎn)直下，才使得這些急著要上市的地產(chǎn)企業(yè)放慢了腳步。”樓市策劃人王志剛這樣總結(jié)。

　　7月29日，金地集團(tuán)增發(fā)不超過7.2億股A股、總額不超過85億元的方案未獲證監(jiān)會通過。業(yè)內(nèi)人士分析，在股市與樓市的雙重不穩(wěn)定之下，有關(guān)部門提高了對房地產(chǎn)股再融資的審核門檻。

　　在此情況下，多數(shù)房企選擇發(fā)行公司債方式融資“過冬”。

　　8月底，萬科對外宣布，發(fā)行不超過59億元公司債券的申請獲得證監(jiān)會核準(zhǔn)。此前，包括金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科、北辰實(shí)業(yè)、中糧地產(chǎn)等6家房企分別發(fā)行了12億元、43億元、14億元、59億元、17億元、12億的公司債。金融街、萬通地產(chǎn)以及在香港聯(lián)合交易所上市的首創(chuàng)置業(yè)也于近期公布了擬發(fā)行18億元、56億元、10億元公司債的方案。且這些房企的債券票面利率均在5%以上，新湖中寶發(fā)行的08新湖債更以9%的票面利率創(chuàng)下公司債發(fā)行以來的新高。

　　粗略統(tǒng)計(jì)，上述9家A股、H股房地產(chǎn)上市公司合計(jì)發(fā)行超過240億元規(guī)模的公司債，使房地產(chǎn)業(yè)一舉成為今年債券二級市場第一大權(quán)重行業(yè)。但是，公司債對于企業(yè)來說，并非最優(yōu)融資計(jì)劃。剛剛借殼上市的華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)就表示，盡管公司債周期較長、利率固定，但加上發(fā)行費(fèi)用和其他費(fèi)用，公司債實(shí)際上并不比銀行貸款劃算。如果不是資金十分緊張，公司不必采用這一融資策略。

　　值得一提的是，對于部分企業(yè)巨額資金需求來說，目前的公司債規(guī)模仍舊杯水車薪。以萬科為例，國泰君安在今年6月份發(fā)布的一份研究報(bào)告中稱，假設(shè)2008年商品房銷售額同比下降10%、銀行貸款同比不變、開發(fā)商自有資金同比增長36%，則2008年萬科的資金缺口將達(dá)213億元。

　　于是，千方百計(jì)確保銷售成為萬科的最后一步。那么，在信貸政策不變的情況下，萬科銷售額走勢究竟如何？

　　公開數(shù)據(jù)顯示，今年前3個月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積和金額同比分別增長82.9%和119.1%；前5個月增速下降到39.1%和67.3%；前6月為15.0%和38.1%。到7月，萬科單月銷售面積和銷售金額分別同比減少27%和15%，致使前7個月，上述兩個指標(biāo)同比增長僅有7.6%和28.9%。

　　至此，絕大多數(shù)開發(fā)商完成了“高價拍地-欠債-融資遇阻-銷售滯漲-降價”的五步走。