本意是遏制漲價的“政府核價”政策在樓市低迷時竟成降價障礙，對此我省物價局醞釀——

　　昨日省物價局在11月份新聞通氣會上透露了可能會“放開房價”的改革思路，提出政府將管理重心轉向政策性保障住房，并適時調整普通商品住房定價形式，擴大企業定價權。這種抓保障、放市場的思路在某種程度上意味著，實施了十年的江蘇商品房核價政策有可能取消。業內專家指出，如果有了定價自主權，從目前的市場行情來說，開發商很可能會降低開盤價格，以吸引購房人，之后再根據市場變化進行價格調整。

　　“放開房價”列入議事日程

　　在省物價局11月25日出臺的《關于運用價格杠桿擴大內需促進經濟平穩較快增長的意見》里，改革房價管理方式被列入13條意見之中。改革的一個思路是將管理重點轉移到對政策性保障住房價格與租金管理上。對于這么多年來一直為限制房價過快上漲而絞盡腦汁的政府而言，這一角色變換相當鮮明，下一步政府主要做的就是加強對經濟適用房、廉租房、限價房、拆遷安置房和帶有公益性質的商品住房的價格管理，落實對保障性住房的各項優惠政策。

　　另一個改革方向則是“放寬商品住房價格管理，擴大房地產企業的定價權，順應形勢發展，適時調整對普通商品住房的定價形式。”這一表述發出了放開商品房價格管理的信號。據了解，我省1998年已將普通商品房納入政府指導價范疇，而一旦放開管理，那就意味著，房子賣多少錢不再需要去物價局審核成本了，開發商自己說了算。

　　記者注意到，在本月初鎮江市出臺的《關于進一步促進我市房地產業健康穩定發展的若干意見》中，已經提出了要“放寬房地產市場價格管理。取消商品房‘一套一價’管理方式，實行商品房市場調節價(政策性住房除外)。”雖然省物價局有關負責人認為，鎮江的做法“不合程序”，但“也是一種嘗試”。至于全省的政策“要根據形勢需要，按照程序做好下一步工作。”

　　放開后兩個手段規范市場

　　回顧我省十年來商品住房管理政策，對普通商品房實行政府指導價的規定一直沒變。1998年9月29日省政府頒布了《江蘇省商品房價格管理規定》，明確了不同類型商品房的價格管理模式：經濟適用房實行政府指導價或政府定價；普通住宅商品房實行政府指導價；高檔住宅商品房和非住宅商品房實行市場調節價。2002年6月6日，《江蘇省定價目錄》再次明確了政府對普通住宅商品房的價格管理權。

　　這十年來，我省的普通商品房一直是按這樣兩道公式來核價的：綜合平均銷售價格(元/㎡)= 商品房單位面積費用之和+管理費用+銷售費用+財務費用+代收費甲+利潤+稅金；各樓層、朝向銷售價格(元/㎡)＝綜合平均銷售價格×(1±住宅差價率)。

　　這其中，普通商品房住宅的利潤率被限定在最高不超過8%。開發商拿到了物價局核出的基準價后，可以在基準價的基礎上浮動，上浮的最高限度先是3%，然后調到了5%，2004年時省物價局對鹽城、常州、鎮江三市的批文中將上浮幅度又擴大到了不超過8%。

　　一旦放開商品房價格管理，會不會使這些年好不容易被壓制下去的亂收費現象重新抬頭？對于這一點，物價局已有對策，“我們要做的就是監督企業執行‘一房一標’和‘一價清’。”也就是說，開發商自行定價，也必須在銷售場所公示每一套房子的價格，只能按規定一次性收費，不能重復亂收費。實質上就是，物價局不再管開發商的銷售價格，只管開發商的銷售行為。

　　這種做法不是沒有先例，業內人士告訴記者，目前全國各省市中，對普通住宅商品房嚴格執行政府指導價管理的也只有江蘇等極少數省市，其他均已逐步放開由市場定價。