低價潮讓核價失去意義

　　調整背景

　　對于房價可能“松綁”的消息，南京江寧區房協秘書長張國安表示，是當前買方市場的大背景為價格管理政策的調整提供了契機。多年來，江蘇省物價部門一直對普通商品房進行核價監管，在房價處于上升時期，這種管理是合理的。特別是去年市場嚴重供不應求，房價上漲過快，南京市更實施了“一房一價”的嚴格管理手段，應該說對于房價的調控還是起到了一定作用。不過今年上半年以來，全省房地產市場銷售明顯下滑，價格也一路走低。數據顯示，今年10月份，南京整體房價、新住房價格、二手房價格，不僅低于9月份，也全部低于去年同期水平，其中整體房價同比下跌1.5%，比上個月下跌0.8個百分點。在這種形勢下，即使政府不再核價，價格也上不去了。

　　“特別是今年下半年以來，大量樓盤打出低價、降價策略，實際銷售價格遠低于物價局的核定價格，”張國安指出，“像江寧的恒大綠洲，物價局核價是每平方米7400多元，實際上開發商的毛坯房價只賣到4600元。不僅這一個樓盤，江寧目前低于核價賣的還有好幾家，比如直接在核價基礎上打八幾折等等。而這樣的例子在城中、河西、城北等板塊也比比皆是。”據了解，河西的橫塘西苑、城北的中北品閣、城中的觀城等等，都是在核定價格基礎上進行了大幅優惠。低迷的市場條件下，核價失去了意義。因此南京市9月底取消了“一房一價”政策，而徹底放開房價。

　　業界反響

　　放開也不敢貿然漲價

　　有消費者擔心，如果房價放開，會不會讓定價變得混亂，開發商會借此抬價嗎？“在當前這種供大于求的形勢下，開發商亂定價、賣高價是不可能的，‘松綁’增加了企業的價格自主權，但理性定價仍是第一位的。”張國安指出，以南京為例，以前政府核價之后，開發商所售商品房的綜合平均售價必須控制在基準價上浮不超過5%的范圍內，不可以隨便漲價。因此不少企業為了多獲利潤，最初申請核價時，就會盡可能地把價格抬上去。業內專家指出，如果企業有了定價自主權，降價或者漲價都沒了“障礙”，從目前的市場行情來說，開發商很可能會降低開盤價格，以吸引購房人，之后再根據市場變化進行價格調整。

　　南京中住置業有限公司總經理袁人牛表示，如果給了開發商定價權，最基本的定價方式是讓市場決定價格，“怎么賣得掉怎么定價，以前定價基本是按成本，但放開后就不一樣了。成本只是一方面，還可以衡量周邊其他新商品房的價格，也可以參考二手房價格，同時還要考慮企業的資金實力和回籠資金的需求。在一些特定的情況下，比如企業資金緊張，急需打開銷路，那么不計利潤低于成本銷售也是完全有可能的。”

　　據了解，目前南京樓市一方面新盤低價起售，如城中的金陵尚府起價每平方米8900元，比周邊二手房低出3000元左右，江北的旭日愛上城3100元/㎡起售，江寧的武夷·水岸家園也宣稱下月將以每平方米4000多元的價格“0利潤”入市。另一方面，老盤則頻頻以特價房吸引眼球，凱潤金城22套特價房14000元/㎡起售，總價最高優惠達到35萬元，雅居樂花園特價房起售價8800元/㎡，江北的天潤城特價每平方米3080元，城南的花雨南庭5900元/㎡，而江寧百家湖花園特價房4800元/㎡，比此前6800元/㎡的銷售均價直跌2000元。業內人士認為，鋪天蓋地的低價潮，已經看出企業對于低價策略的倚重。“可以肯定的是，在當前不太景氣的房地產銷售格局下，即使房價放開，開發商漲價的可能性也是微乎其微。”(記者 石小磊　王燁)