合理降價是穩定地產之道

　　國務院辦公廳12月21日發布《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》明確提出：“引導房地產開發企業積極應對市場變化。房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。”

　　“這是從政策層面撕下房地產商高房價的最后一塊遮羞布，如果死扛高房價，不穩定成交量降價促銷，結果只能是崩盤。”一位不愿意透露姓名的房地產業內人士對《中國新聞周刊》記者說。

　　實際上此次的降價大令，已是國務院短短兩個月內，出臺的第七項有關房地產穩定發展的公共政策。之前出臺的政策分別有：連續降息、降低房貸利率、減少房貸首付、兩年以上二手房轉讓免征營業稅、放寬二套房貸限制等。國務院希望通過對住房消費的刺激和鼓勵，來恢復國內房地產市場的信心、減輕金融危機帶來的影響。

　　“雖說降低貸款利率等能讓我們買房時少些負擔，但與之相比房價才是大頭。” 在金色漫香林銷售處，看房人徐建軍向《中國新聞周刊》記者道出自己觀望的原因。

　　這也代表了當下買房人的心態。雖然國務院多項房地產調控策略用心良苦，卻并未從根本上改變房地產交易乏振的局面，究其根本，還是高房價在作祟，房價之高遠遠超過了居民的可承受能力。

　　那么，中國的房價多少才算“合理的價格水平”？對此，國際上有一個通行的計算模式，即看該地方或城市的房價收入比究竟是多少。

　　“房價收入比”是指一個地方每戶居民的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。國際上認可的“房價收入比”為3～6，即房屋的價格應當是家庭年收入的3到6倍左右。張明偉夫婦的家庭年收入在15萬元左右，按這個比例，購買一套住房，“合理價位”應該在45萬至90萬元之間。這也是張明偉夫婦覺得目前的房價還是過高的主要原因。

　　前述業內人士為《中國新聞周刊》算了一筆賬：根據北京市統計局公布的統計數據，2007年北京市全年城鎮居民人均可支配收入達到21989元，按照平均每戶人口3人計算，平均全年每戶可支配收入65967元；年末城鎮居民人均住房使用面積20.3平方米，三口之家的平均每戶住房使用面積61平方米；按照2008年年初的北京市商品住宅平均銷售價格12162元計算，平均每戶住房使用面積總價約74萬元，房價與年家庭收入之比約為11倍。

　　一面是房價畸高，銷售不暢，一面卻是空置率不斷躥升。據國家統計局最新公布的數據顯示，截至11月底，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%。而據報道，華遠集團總裁任志強估計，到明年我國的空置量會超過4億平方米。

　　這是一個危險的信號。這也許意味著，如果房地產價格不調整到位，房地產企業由于房子賣不出去，資金回籠緩慢，資金鏈就會斷裂，并造成爛尾樓等的大量出現。而這勢必影響上下游相關產業鏈和銀行，并引起失業等相關社會問題。

　　買房子送汽車，買房子送裝修，買房子送商場購物券……促銷花樣如此翻新，但是房價卻仍然沒有降下來。

　　“目前地產商不肯踏實降價的真正原因，在于他們認為政府救市策略還在后面。”前述業內人士表示。

　　記者采訪的多位業內人士的共識是，目前房地產市場已經發生根本性變化，即由賣方市場轉入了買方市場。這一變化非政府力量所能左右，而政府出臺政策并非來保證以投資為主導的價格水平不改變，現實情況要求地產商重新定位房地產的市場價格。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強對《中國新聞周刊》表示，國務院出臺政策用心良苦，希望市場向好的方向轉變，不希望房地產市場出現大的波動。但政策是影響市場變化的因素，但不是唯一也不是決定性因素。而企業在新的市場環境下，采取什么樣的應對策略，將關系到未來市場的走向。

　　說明白些，房地產商的生死大權決定在自己手中，生存還是死亡真的是一個不得不問的問題。 ★