重慶房地產(chǎn)企業(yè)動用社會資金極高,更加劇了開發(fā)商的資金困局

　　在重慶房地產(chǎn)行業(yè),無論本地企業(yè)還是外來的和尚,普遍都面臨著資金壓力,這不禁讓我們回想起 2007年,那一年正是重慶樓市最火爆的時候,也是重慶冒出天價地王最多的一年,最高的甚至達到了 1400萬元每畝,這些瘋狂炒地的資金來自哪里？就在上周網(wǎng)絡(luò)上突然流出一份據(jù)說來自重慶第四大開發(fā)商隆鑫地產(chǎn)的內(nèi)部講話稿,文章指出,如果盤點一下重慶當(dāng)前的開發(fā)商,有幾家沒有高價拿過地？有幾家沒有盲目向外擴張？有幾家沒有借高利貸水錢？有幾家今年春節(jié)發(fā)了獎金？在這一連串質(zhì)問背后,有消息人士透露,重慶房地產(chǎn)企業(yè)動用的社會資金高達一百個億,月利息平均在 5%甚至 10%左右,這更加劇了開發(fā)商的資金困局。

　　在重慶采訪期間,大部分人士對地產(chǎn)企業(yè)使用百億社會資金問題都諱莫如深,不過重慶大學(xué)陳德強教授向記者透露了這樣一個信息。

　　重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授陳德強:“這個很多企業(yè)它沒有這種數(shù)據(jù)的顯示,但事實上我知道,在重慶,甚至前十強(房地產(chǎn))企業(yè)都有很龐大的這種民間資金的壓力。”

　　記者:“你能肯定么？”

　　陳德強:“肯定。”

　　陳德強說,房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè),實際上融資手段比較單一,正常情況下,房地產(chǎn)可以先期投入少量資金,取得土地,通過土地抵押,獲得銀行資金,再通過建筑商墊資,樓盤開發(fā)到一定進度后利用預(yù)售制度快速回籠資金,從而實現(xiàn)循環(huán)滾動,但一旦銷售下降,現(xiàn)金回籠就會減緩,同時銷售下降也會影響銀行資金進入,現(xiàn)在的國際金融危機又加劇了這種態(tài)勢,而對多數(shù)企業(yè)來說,2007年高價位拿下的土地現(xiàn)在根本無力進行開發(fā),即使開發(fā)出商品房也不可能在目前價位水平中贏得市場,這樣房地產(chǎn)企業(yè)就只有被迫使用社會資金以渡過難關(guān),包括從典當(dāng)公司、擔(dān)保公司,甚至從個人手中借用高利貸。

　　陳德強:“對企業(yè)來說的話,不是它經(jīng)營問題,也可能不是銷售問題,可能死就死在這個上面,你比如說一個企業(yè)假如說它有兩個億到三個億的那種民間借貸,因為一個大項目么,那就意味著它每一個月,如果是五分每一個月,必須要一千五百萬的現(xiàn)金流每一個月,因為它的渠道只有靠銷售,如果一個月沒能夠銷售到一千五百萬以上,那么它就斷流了,所以這根稻草是很大的一根稻草,對企業(yè)來說這根稻草可能會壓死很多開發(fā)企業(yè)。”

　　陳德強透露說,據(jù)他了解,使用社會資金成本極高,月息5%,7%,8%,甚至更高都很正常,這也就導(dǎo)致了地產(chǎn)企業(yè)千方百計促銷。重慶協(xié)信控股集團的董事長吳旭也認(rèn)為,對重慶房地產(chǎn)企業(yè)來說,雖然經(jīng)過了一年多的調(diào)整,但最困難的階段還沒有過去。

　　重慶協(xié)信控股集團的董事長吳旭:“我認(rèn)為今年上半年可能是房地產(chǎn)企業(yè)可能相對比較艱難的這么一個半年,因為它任何事情它有一個反應(yīng)周期,你比如說先是金融危機發(fā)展演變成經(jīng)濟危機,經(jīng)濟危機帶來人們的收入就業(yè)消費的信心等等這一系列,它都發(fā)生了變化,然后再反映到我們所有的具體消費當(dāng)中,消費當(dāng)中要慢慢又反映到我們的具體生產(chǎn)當(dāng)中,它這一個周期有一個過程,但是我認(rèn)為最多是今年上半年。”

　　重慶市社科院副研究員楊玲認(rèn)為,重慶的房地產(chǎn)市場總體健康,價位并未過高,但從具體走向上看,她認(rèn)為,商品房價位并沒有觸底,2009年還應(yīng)該處于繼續(xù)調(diào)整當(dāng)中。

　　重慶市社會科學(xué)院城鄉(xiāng)統(tǒng)籌所副研究員楊玲:“任何一個行業(yè)都是最開始發(fā)展的時候,它因為有可能是暴利,利潤率很高,然后慢慢慢慢地它應(yīng)該就是說向社會平均利潤率那樣子過渡,往那個方向靠,也不能一直高于那個社會平均利潤率,那樣的話,你那個行業(yè)確實就發(fā)展得不正常了,我們經(jīng)過十幾年的高速快速發(fā)展,那么現(xiàn)在確實是一個應(yīng)該是調(diào)整的時期,而且調(diào)整不可能說一年就調(diào)整好了,所以我個人看法2009年還是處于繼續(xù)調(diào)整當(dāng)中。”

　　半小時觀察:房地產(chǎn)弊端根本是暴利

　　面對月息5%-10%的高利貸,重慶的開發(fā)商們眼睛都不眨一下,就敢十幾億、幾十億的大筆借進,他們的底氣到底來自哪里？雖然,我們沒有直接看到哪家開發(fā)商的財務(wù)報表,但從這樣反常的舉動中,我們不難算出,房地產(chǎn)業(yè)的暴利究竟有多高？

　　通常一個房地產(chǎn)項目從購地到預(yù)售出去,至少需要一年左右的周期,而高利貸的月息即使按5%的最低標(biāo)準(zhǔn)來算,一年之后利滾利本金和利息之和至少要翻1.8倍,也就是說,房地產(chǎn)開發(fā)商必須要在一年內(nèi)獲得近100%的利潤,才可能掙到屬于自己的那份錢。即使面對如此高的資金成本,開發(fā)商們還敢伸手,顯然他們的年利潤率已經(jīng)遠不只是百分之幾十,否則他們絕不會冒這么大的風(fēng)險。

　　在當(dāng)今的中國,很多企業(yè)為了那怕一個百分點的利潤,都得要苦苦掙扎,從一滴油一滴水算起,盡可能壓縮成本。又有幾個行業(yè)能像房地產(chǎn)業(yè)這樣,能夠獲得如此超額的利潤。盡管,這些年總不停地有房地產(chǎn)界的大腕站出來,信誓旦旦地告訴我們,房地產(chǎn)的利潤遠非外界傳言那么高,甚至還低于社會平均利潤水平。可無論是富豪排行榜上的地產(chǎn)大亨還是借高利貸炒地的地產(chǎn)狂人,總讓開發(fā)商們藏不住暴利的尾巴。

　　一個暴利行業(yè)現(xiàn)在出了問題,就像一個裝滿黃磷的鐵桶著了大火,袖手旁觀不行,但用水澆的話,火卻反倒會燒的更旺。如果我們不隔絕制造暴利的空氣,我們的任何努力都會是徒勞。 (主編:盧小波記者:袁柏欣攝像:劉勛)