算賬

　　昨日,我省針對房地產(chǎn)市場的15條“救市”新政一出爐,立馬在廣大市民中引起強(qiáng)烈反響。15條新政中,關(guān)系到老百姓買房的貸款利率和首付比例優(yōu)惠、住房公積金新政以及稅費(fèi)減免的政策共有7條之多。多數(shù)市民看著這些新政時不免也有疑惑:稅費(fèi)減免方面究竟能省下多少錢?公積金貸款提高額度和延長還款期限后,月供

　　又能減負(fù)多少?本報今天就來為你仔細(xì)算算這筆賬。

　　賣房可減免稅費(fèi)5.9個點(diǎn)

　　在交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)減免方面,合富輝煌首席市場分析師黎文江介紹,根據(jù)新政,出售購買超過2年的普通住房免征營業(yè)稅,按此前的規(guī)定,營業(yè)稅為5.5個百分點(diǎn)；“個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是唯一生活用房的所得,個人不負(fù)擔(dān)個人所得稅地方收入部分”,減免了1%中的四成,即0.4%；而“個人首次購買普通住房契稅按1%征收”方面,按此前規(guī)定買90平方米以下的房子享受1%的契稅優(yōu)惠,而現(xiàn)在優(yōu)惠政策擴(kuò)大到144平方米以下的房子,即購買90平方米—144平方米房子的契稅從1.5%降為1%。

　　因此綜合來看,假設(shè)首次購買一套超過2年的面積為100平方米、總價為100萬的二手房,實(shí)行新政后,可比原先減免契稅0.5個百分點(diǎn),即省下5000元；相應(yīng)的,假設(shè)出售同樣一套房子,可比原先減免稅費(fèi)5.9個百分點(diǎn)(5.5%+0.4%),即省下5.9萬元。黎文江強(qiáng)調(diào),在實(shí)際二手房交易中,業(yè)主賣房往往要求實(shí)收,即把稅費(fèi)全部轉(zhuǎn)嫁到買房者身上,因此在這樣的情況下,新政實(shí)施后假設(shè)買剛剛舉例的這套房子,可比從前省下6.4萬元(0.5萬+5.9萬)。

　　公積金貸款月供可大降

　　新政還允許各地可將住房公積金貸款上限上浮10萬—20萬元,住房公積金貸款年限可延長至30年。廣州億達(dá)按揭陳溢溢介紹,我省各地公積金貸款的上限不同,如東莞個人貸款的上限是46萬元,佛山是26萬元等。新政也給了各地自主權(quán),可上浮10萬—20萬元,因此很難判斷各地最終設(shè)定的上限會是多少。

　　而在廣州,從去年12月起已經(jīng)調(diào)高了公積金貸款的上限,個人最高額度從40萬調(diào)至50萬元,夫妻從65萬調(diào)至80萬元,業(yè)內(nèi)人士分析“已經(jīng)到頂”,再次調(diào)整可能性不大。陳溢溢表示:“我們拋開上限上浮的因素,僅考慮年限可延長至30年這一點(diǎn),對很多公積金貸款者來說,也可以大大降低月供額,減輕負(fù)擔(dān)。”陳溢溢以廣州一對夫妻公積金貸款80萬為例算了一筆賬,貸款年限從20年延長至30年后,按照目前3.87%的貸款利率,盡管總利息會增加不少,但月供款可從4793.22元降低到3759.61元,每月可減負(fù)超過1000元。

　　突破

　　1.三管齊下系統(tǒng)救市力度創(chuàng)地方政府紀(jì)錄

　　從市場人士看來,廣東省的15條地產(chǎn)新政,其力度在各地方政府刺激樓市的措施中創(chuàng)下了最高紀(jì)錄。

　　據(jù)一位消息人士透露,省政府此次出臺這15條政策主要有兩方面意圖:一是下大力氣在住房保障問題上,解決低收入住房困難家庭和“夾心層”的住房訴求；另一方面,解決了保障性住房問題,再把商品房交給市場去調(diào)節(jié),促進(jìn)樓市的健康平穩(wěn)發(fā)展。大概思路是:開發(fā)商合理定價促進(jìn)銷售,稅費(fèi)減免和公積金新政拉動鋼性需求和改善型需求,從而提高交易量消化存量房,并帶動目前大量減少的房地產(chǎn)開發(fā)投資,形成薄利多銷的良性循環(huán)。

　　消息人士表示,當(dāng)中關(guān)于稅費(fèi)減免、放寬“限外令”等四條措施明確了有效期截至2009年12月31日,這一方面是為了增加政策的時效性,解決當(dāng)下急需解決的問題,同時也使得政策能夠?qū)κ袌鲎兓�及時作出調(diào)整。

　　2.緩交出讓金救了開發(fā)商的“命”

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江認(rèn)為,新政中,最“猛”的當(dāng)屬“房地產(chǎn)企業(yè)可申請緩交土地出讓金2年”。他表示,2007、2008年,不少房地產(chǎn)企業(yè)買了不少的地,但土地出讓金不允許貸款,也不允許用融資款,這讓不少企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題。該政策無疑救了不少開發(fā)商的命。一些開發(fā)商甚至直言,一旦資金壓力減少,開發(fā)商將更加從容應(yīng)對當(dāng)前低迷的市場,而不會拼命“賣樓求存”甚至以“成本價”傾銷回籠資金,關(guān)于如何促進(jìn)銷售的思路也可能因此而發(fā)生改變。

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞也表示,廣東出臺扶持地產(chǎn)企業(yè)的政策說明廣東的魄力,“如果房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂,企業(yè)大規(guī)模倒閉,無論是對政府還是企業(yè)或者消費(fèi)者都沒有好處。”