算賬

　　昨日,我省針對房地產市場的15條“救市”新政一出爐,立馬在廣大市民中引起強烈反響。15條新政中,關系到老百姓買房的貸款利率和首付比例優惠、住房公積金新政以及稅費減免的政策共有7條之多。多數市民看著這些新政時不免也有疑惑:稅費減免方面究竟能省下多少錢?公積金貸款提高額度和延長還款期限后,月供

　　又能減負多少?本報今天就來為你仔細算算這筆賬。

　　賣房可減免稅費5.9個點

　　在交易環節稅費減免方面,合富輝煌首席市場分析師黎文江介紹,根據新政,出售購買超過2年的普通住房免征營業稅,按此前的規定,營業稅為5.5個百分點；“個人轉讓自用2年以上、并且是唯一生活用房的所得,個人不負擔個人所得稅地方收入部分”,減免了1%中的四成,即0.4%；而“個人首次購買普通住房契稅按1%征收”方面,按此前規定買90平方米以下的房子享受1%的契稅優惠,而現在優惠政策擴大到144平方米以下的房子,即購買90平方米—144平方米房子的契稅從1.5%降為1%。

　　因此綜合來看,假設首次購買一套超過2年的面積為100平方米、總價為100萬的二手房,實行新政后,可比原先減免契稅0.5個百分點,即省下5000元；相應的,假設出售同樣一套房子,可比原先減免稅費5.9個百分點(5.5%+0.4%),即省下5.9萬元。黎文江強調,在實際二手房交易中,業主賣房往往要求實收,即把稅費全部轉嫁到買房者身上,因此在這樣的情況下,新政實施后假設買剛剛舉例的這套房子,可比從前省下6.4萬元(0.5萬+5.9萬)。

　　公積金貸款月供可大降

　　新政還允許各地可將住房公積金貸款上限上浮10萬—20萬元,住房公積金貸款年限可延長至30年。廣州億達按揭陳溢溢介紹,我省各地公積金貸款的上限不同,如東莞個人貸款的上限是46萬元,佛山是26萬元等。新政也給了各地自主權,可上浮10萬—20萬元,因此很難判斷各地最終設定的上限會是多少。

　　而在廣州,從去年12月起已經調高了公積金貸款的上限,個人最高額度從40萬調至50萬元,夫妻從65萬調至80萬元,業內人士分析“已經到頂”,再次調整可能性不大。陳溢溢表示:“我們拋開上限上浮的因素,僅考慮年限可延長至30年這一點,對很多公積金貸款者來說,也可以大大降低月供額,減輕負擔。”陳溢溢以廣州一對夫妻公積金貸款80萬為例算了一筆賬,貸款年限從20年延長至30年后,按照目前3.87%的貸款利率,盡管總利息會增加不少,但月供款可從4793.22元降低到3759.61元,每月可減負超過1000元。

　　突破

　　1.三管齊下系統救市力度創地方政府紀錄

　　從市場人士看來,廣東省的15條地產新政,其力度在各地方政府刺激樓市的措施中創下了最高紀錄。

　　據一位消息人士透露,省政府此次出臺這15條政策主要有兩方面意圖:一是下大力氣在住房保障問題上,解決低收入住房困難家庭和“夾心層”的住房訴求；另一方面,解決了保障性住房問題,再把商品房交給市場去調節,促進樓市的健康平穩發展。大概思路是:開發商合理定價促進銷售,稅費減免和公積金新政拉動鋼性需求和改善型需求,從而提高交易量消化存量房,并帶動目前大量減少的房地產開發投資,形成薄利多銷的良性循環。

　　消息人士表示,當中關于稅費減免、放寬“限外令”等四條措施明確了有效期截至2009年12月31日,這一方面是為了增加政策的時效性,解決當下急需解決的問題,同時也使得政策能夠對市場變化及時作出調整。

　　2.緩交出讓金救了開發商的“命”

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江認為,新政中,最“猛”的當屬“房地產企業可申請緩交土地出讓金2年”。他表示,2007、2008年,不少房地產企業買了不少的地,但土地出讓金不允許貸款,也不允許用融資款,這讓不少企業的資金鏈出現問題。該政策無疑救了不少開發商的命。一些開發商甚至直言,一旦資金壓力減少,開發商將更加從容應對當前低迷的市場,而不會拼命“賣樓求存”甚至以“成本價”傾銷回籠資金,關于如何促進銷售的思路也可能因此而發生改變。

　　中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞也表示,廣東出臺扶持地產企業的政策說明廣東的魄力,“如果房地產企業的資金鏈斷裂,企業大規模倒閉,無論是對政府還是企業或者消費者都沒有好處。”