政策走勢

　　房價還要調(diào)整一段時間

　　2008年,受國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。2009年，部分樓盤的較高房價仍有一定下行空間。隨著房價的合理回歸，政策逐步落實(shí)，自住型需求將陸續(xù)釋放。近幾個月交易量明顯上升，可以看到，樓市也日趨成熟。在今后的走勢中，樓市出現(xiàn)局部漲跌的可能性較大。這當(dāng)中，房價的升降不光緣于地段，而是開發(fā)商實(shí)力、服務(wù)水平、房屋質(zhì)量和檔次、社區(qū)配套種種因素綜合作用的結(jié)果。兩會后，中國樓市的市場化程度將進(jìn)一步加深，洗牌加速，大項目挺立不倒，粗糙制作的小項目則難抗壓力，市場亦不會出現(xiàn)像去年和前年一樣全盤漲落的絕對化狀況，對于今年買房的消費(fèi)者來說，其選房的眼光也會是仁者見仁智者見智了，不會出現(xiàn)買了必賺，或買了必賠的狀況。

　　2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息。據(jù)銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節(jié)約18%左右。10月份，財政部、稅務(wù)局決定購買90平方米以下的普通住房契稅按1%收取，使購房成本降低了2%以上。同時，對個人購買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。一旦房價調(diào)整到位，將會出現(xiàn)反彈。從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價房大量入市，下半年市場成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示：未來房價大幅波動的可能性不大，更多的樓盤、開發(fā)企業(yè)將會采取更理性務(wù)實(shí)的手段來刺激銷售，價格的調(diào)整將會以溫和的方式來表現(xiàn)，但調(diào)整行情仍會持續(xù)一段時間。也有觀點(diǎn)認(rèn)為：刺激房地產(chǎn)的政策已經(jīng)出得差不多了，進(jìn)一步出臺新政的空間已經(jīng)不大。因此，兩會后可能有更多的開發(fā)商放棄觀望而加大降價促銷的力度，更多地區(qū)、更多樓盤可能加入到降價陣營。

　　行業(yè)洗牌加劇

　　有專家認(rèn)為，樓市商品房、二手房和保障性住房將創(chuàng)造三分天下的局面。陳國強(qiáng)預(yù)測，明年房地產(chǎn)行業(yè)將會加速整合，行業(yè)“洗牌”速度會加劇。同時，許多房企會調(diào)整其包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等在內(nèi)的核心經(jīng)營策略。許多企業(yè)會向商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等持有型地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，同時，二、三線城市成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。此外，房企將會調(diào)整自己的管理模式，加強(qiáng)成本控制和信息化管理程度。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男表示：2009年入市的項目多是2006、2007年高價拿地的項目，如果市場銷量仍未復(fù)蘇，一旦部分開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將可能出現(xiàn)大面積低價拋售的現(xiàn)象，加重市場悲觀預(yù)期，市場仍會處于相持階段，短期內(nèi)難以迅速回暖。

　　許家印在全國政協(xié)會議開幕式現(xiàn)場拋出重磅言論：“房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不應(yīng)該超過5%才是合理的。”根據(jù)許家印在兩會上提出的建議，雖然房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險的資金密集型行業(yè)，但利潤也應(yīng)控制在合理的區(qū)間，建議國家控制企業(yè)利潤在一個合理的區(qū)間，一旦企業(yè)利潤超過合理區(qū)間，國家將特別加大稅收征繳額度。