底部究竟在哪里？

　　不過(guò)，資金狀況可以決定開發(fā)商到底能“扛”多久。

　　“開發(fā)商不會(huì)因?yàn)榉孔淤u不動(dòng)而降價(jià)，只會(huì)因?yàn)槭稚蠜](méi)錢才降價(jià)。”楊少鋒告訴《中國(guó)新聞周刊》，目前北京房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)熬過(guò)了資金壓力最大的春節(jié)前后這個(gè)時(shí)期，“如果資金沒(méi)有危機(jī)，開發(fā)商在房子賣不動(dòng)時(shí)會(huì)選擇觀望，甚至捂盤。”

　　楊少峰的樂(lè)觀，部分源于逐漸寬松的信貸政策。2008年下半年開始，中央層面的信貸控制逐漸放寬。去年11月至今年1月的信貸增長(zhǎng)連續(xù)三個(gè)月加快，繼1月份貸款增長(zhǎng)1.8萬(wàn)億元之后，2月份人民幣貸款再增1.07萬(wàn)億元。3月13日，央行公布一季度全國(guó)銀行家調(diào)查表明，近半數(shù)銀行家認(rèn)為，本季貨幣政策偏松。

　　相應(yīng)地，政策預(yù)期也是因素之一。“我感覺，接下來(lái)的4、5、6月份，房地產(chǎn)政策會(huì)有一個(gè)松綁的過(guò)程。無(wú)論松綁多少，市場(chǎng)的預(yù)期都會(huì)變化，包括價(jià)格的預(yù)期，而市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期一旦變化之后，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)獲得更大的議價(jià)權(quán)，可以繼續(xù)去博弈，也更容易獲得貸款。”

　　前述北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司的策劃拓展部總經(jīng)理坦言，他自己已經(jīng)改變了過(guò)去對(duì)于市場(chǎng)形勢(shì)的悲觀判斷，“如果我的朋友要買房自住的話，我就會(huì)建議他現(xiàn)在開始看房，看到五六月份，如果市場(chǎng)開始有變化的時(shí)候就可以做決定了；而如果是投資的話，我覺得現(xiàn)在就可以入市。”

　　從2007年下半年就不斷宣稱“房?jī)r(jià)必跌”的楊少鋒，現(xiàn)在比較樂(lè)觀。他甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在9月份時(shí)，就會(huì)開始供需兩旺。而北京的房地產(chǎn)價(jià)格，也會(huì)從那個(gè)時(shí)候開始，持續(xù)為期一兩年的相對(duì)平穩(wěn)時(shí)期：“北京目前有不少項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)到位了，但是對(duì)大的板塊來(lái)講總體還是偏高了，房?jī)r(jià)大致降到2007年初的水平，就會(huì)比較合理了。”

　　但是，來(lái)自銀行方面的信息，并沒(méi)有為這種樂(lè)觀提供更明顯的實(shí)際支撐。相反，銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，戒心猶存。

　　近日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在不同場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，科學(xué)安排房地產(chǎn)開發(fā)貸款，防范房地產(chǎn)開發(fā)商貸款風(fēng)險(xiǎn)，支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　“我們對(duì)外宣傳的基調(diào)是支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，但在實(shí)際掌握尺度上是從緊的。”一位不愿透露姓名的股份制銀行高層說(shuō)，“我們都在回避地產(chǎn)商，來(lái)找錢的開發(fā)商太多了。目前來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整預(yù)計(jì)要持續(xù)到2009年年底。在這個(gè)時(shí)間段，商業(yè)銀行為了自身利益，是不會(huì)輕易給開發(fā)商貸款的。”

　　而業(yè)界呼吁良久的房貸優(yōu)惠政策，也正面臨收緊的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)3月9日聯(lián)合工、農(nóng)、中、建等8家商業(yè)銀行召開新聞通氣會(huì)，其中要求，銀行要嚴(yán)格執(zhí)行房貸利率政策。

　　此前，浙江銀監(jiān)局一份落款時(shí)間為3月5日的特急文件要求，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行不得放松或變相放松二套房房貸。據(jù)悉，上海銀監(jiān)局最近也要求，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行要上報(bào)如何執(zhí)行二套房和多套房的政策。

　　也有不少研究人士對(duì)房地產(chǎn)商資金鏈狀況表示擔(dān)憂。中國(guó)指數(shù)研究院房地產(chǎn)指數(shù)研究中心副總經(jīng)理張化學(xué)表示，開發(fā)商之所以在2008年能夠撐過(guò)去，主要是在2007年的時(shí)候都賺錢了，“但是，2009年的市場(chǎng)如果還不會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)的話，開發(fā)商的資金壓力就會(huì)很大。”

　　從已經(jīng)公布的上市公司年報(bào)來(lái)看，大部分房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量，都呈現(xiàn)大幅度縮水現(xiàn)象，多數(shù)企業(yè)現(xiàn)金流縮水幅度超過(guò)100%，有過(guò)半企業(yè)負(fù)債水平高于50%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究綜合部3月初的一份研究報(bào)告顯示，2009年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將跌入歷史最低谷，“我們預(yù)測(cè)，2009年國(guó)房景氣指數(shù)將會(huì)觸底，時(shí)間很可能出現(xiàn)在第三季度，早則第二季度，而底部將跌破90點(diǎn)，與1997年的歷史最低點(diǎn)相近，甚至更低，在85～90點(diǎn)區(qū)域的可能性最大。”

　　國(guó)房景氣指數(shù)是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣變化趨勢(shì)和程度的綜合指數(shù)，以100為臨界值，指數(shù)值高于100為景氣空間，低于100，則為不景氣空間。歷史上，本輪景氣周期的最高點(diǎn)在2007年曾經(jīng)達(dá)到106.59點(diǎn)。

　　就像一個(gè)精疲力竭的人還在最后之時(shí)頑強(qiáng)抗?fàn)幰粯樱�盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇了繼續(xù)硬撐和不愿降價(jià)，但這些企業(yè)也因?yàn)樯鲜龇N種因素，呈現(xiàn)明顯的疲態(tài)。

　　開發(fā)商的信心，直接表現(xiàn)在愿意拿地的意愿和增加開發(fā)投資、也就是繼續(xù)蓋房子上面。以土地成交和開發(fā)投資這兩個(gè)數(shù)據(jù)為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12日發(fā)布的形勢(shì)報(bào)告顯示，2009年1～2月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2398億元，同比增長(zhǎng)1.0%，增幅較去年同期大幅回落31.9%。而北京市2009年1～2月僅有2宗土地以起始價(jià)1.12倍成交，2008年同期的成交數(shù)據(jù)則為59宗，那時(shí)候的成交價(jià)格是起始價(jià)的1.47倍。

　　也就是說(shuō)，即便開發(fā)商再嘴硬，可能實(shí)際的狀況，并不像他們嘴上說(shuō)的那樣樂(lè)觀。

　　《中國(guó)新聞周刊》記者獲悉，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)空間是20%左右。業(yè)內(nèi)人士介紹，即使開發(fā)商把這部分利潤(rùn)全部讓掉，也不至于虧本，“價(jià)格下降，交給政府的稅費(fèi)等也會(huì)相應(yīng)按比例減少。因此，開發(fā)商能夠承擔(dān)的降價(jià)幅度最多是30%，如果超過(guò)這個(gè)極限，房地產(chǎn)企業(yè)就得回吐以前的積累了。”

　　目前各方的共識(shí)是，如果房?jī)r(jià)能夠降回到2007年初的水平就比較合理了。前述某房地產(chǎn)開發(fā)公司的策劃拓展部總經(jīng)理甚至認(rèn)為，2006年的價(jià)格水平更健康。

　　“我覺得，下降10%～15%是很正常的。”3月13日，中國(guó)指數(shù)研究院房地產(chǎn)指數(shù)研究中心的副總經(jīng)理張化學(xué)告訴《中國(guó)新聞周刊》。 ★