上周，地產(chǎn)行業(yè)可謂風(fēng)頭出盡。 首先，我國重點(diǎn)城市最新銷售數(shù)據(jù)明顯回暖。其次，美國商務(wù)部上周二公布的一項(xiàng)估算數(shù)據(jù)稱，2月份美國新開建房屋數(shù)量大漲22%，創(chuàng)下十九年來最大漲幅。由此，地產(chǎn)股借此機(jī)會(huì)出現(xiàn)大漲，全周地產(chǎn)指數(shù)大漲8.1%。機(jī)構(gòu)如何看待地產(chǎn)股的走勢，本版選擇有代表性的四家券商機(jī)構(gòu)的最新報(bào)告，以饗讀者。

　　分化加劇 龍頭公司更具優(yōu)勢

　　□ 銀河證券

　　2008年在行業(yè)整體運(yùn)營環(huán)境惡劣，景氣下降的情況下，行業(yè)中的公司經(jīng)營狀況出現(xiàn)分化。2008年1-9月全國商品住宅銷售面積同比下降15.27%，銷售額下降15.5%。但是我們關(guān)注的上市公司的銷售狀況明顯好于全國平均水平。我們關(guān)注的39 家房地產(chǎn)上市公司銷售份額由去年同期的6.45%上升至今年的7.35%。其中萬科由2.28%上升至2.62%，保利地產(chǎn)由0.74%上升至1.04%。保利地產(chǎn)2008 年1-9 月銷售面積和金額仍分別上漲18%和17.95%。金地集團(tuán)銷售金額同比增長11.68%。

　　在我們關(guān)注的39家房地產(chǎn)上市公司中，有12家2008年截至9月份的銷售額高于去年同期，其中華僑城和首開股份是由于整體上市和資產(chǎn)注入等特殊原因。

　　分析表明，在行業(yè)調(diào)整的情況下，龍頭公司的資金、產(chǎn)品和管理優(yōu)勢才能凸顯出來。在資金資源的爭奪上，龍頭企業(yè)更具有優(yōu)勢。在對(duì)A股上市的房地產(chǎn)行業(yè)近兩年融資情況統(tǒng)計(jì)中，我們看到在間接融資市場上，以短期借款、中長期借款為指標(biāo)的集中度在逐步上升，前十大房地產(chǎn)公司占據(jù)了越來越多的銀行信貸資源。而在直接融資市場上的優(yōu)勢更為明顯，龍頭公司占據(jù)了近一兩年房地產(chǎn)企業(yè)IPO、增發(fā)和轉(zhuǎn)債發(fā)行的絕大部分。

　　同時(shí)，新進(jìn)入者會(huì)迅速減少，一大批實(shí)力較弱的開發(fā)商會(huì)退出房地產(chǎn)行業(yè)或被有實(shí)力者兼并。房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)數(shù)量會(huì)有所減少，產(chǎn)業(yè)集中度有望進(jìn)一步提高。

　　從估值的角度看，目前房地產(chǎn)公司的估值均值較NAV仍有7%的折價(jià)。我們認(rèn)為NAV估值法更適用于行業(yè)處于不景氣，規(guī)模小的項(xiàng)目公司。目前基于我國房地產(chǎn)行業(yè)長期仍然處于高速發(fā)展中，并且我們判斷房地產(chǎn)行業(yè)在2009年將會(huì)逐步復(fù)蘇，我們認(rèn)為應(yīng)該消除對(duì)NAV的折價(jià)，大型房地產(chǎn)公司的估值應(yīng)該享有對(duì)NAV的溢價(jià)。從P/E估值看，目前地產(chǎn)公司2009年P(guān)/E在20倍。考慮到行業(yè)的見底回升，并且估值水平仍有上升空間，我們上調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)為“推薦”。

　　我們主要推薦以下兩類公司：

　　1、長期推薦房地產(chǎn)龍頭公司。由于政府對(duì)于龍頭地產(chǎn)公司的政策傾斜，使在資金資源的爭奪上，龍頭企業(yè)更具有優(yōu)勢。尤其是目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整中，龍頭公司更是可以借調(diào)整進(jìn)行資源的購并和整合，它們的市場份額將逐步增大。我們推薦招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)和萬科。

　　2、一線城市中業(yè)績二線地產(chǎn)公司。我們認(rèn)為深圳、廣州、北京、上海和重慶幾大一線城市特別是深圳和上海存貨壓力最輕，經(jīng)濟(jì)基本面更好、人口密集以及投資需求更穩(wěn)健等因素，這些城市需求增長將更為有力和持續(xù)。因此我們推薦在這些城市具有可售項(xiàng)目的二線公司。這類地產(chǎn)公司如中華企業(yè)、上實(shí)發(fā)展、華發(fā)股份、冠城大通、億城股份、首開股份、中糧地產(chǎn)。

　　最壞時(shí)候已去 政策導(dǎo)向決定市場復(fù)蘇速度

　　□ 齊魯證券

　　經(jīng)歷2008年地產(chǎn)市場的大幅下滑之后，我們覺得目前房地產(chǎn)市場與先前存在很大不同。最值得我們關(guān)注的的特征是階段性的成交高峰在不同地區(qū)先后出現(xiàn)。我們認(rèn)為這種成交量連續(xù)放大的可能性不大，但是未來長時(shí)間成交持續(xù)下滑的趨勢已經(jīng)不太可能出現(xiàn)。交易量可能更多在一定范圍之內(nèi)波動(dòng)。

　　我們并不認(rèn)為市場本身能夠在短暫的兩到三個(gè)月就實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇，甚至是高漲，但是最壞的時(shí)候可能正在離我們遠(yuǎn)去。基于以上判斷，我們將行業(yè)評(píng)級(jí)從“中性”提高到“推薦”評(píng)級(jí)，同時(shí)繼續(xù)維持“標(biāo)配”地產(chǎn)股的建議，尤其要注重對(duì)個(gè)股的選擇。

　　未來成交將逐步保持穩(wěn)定，伴隨階段性成交量高峰反復(fù)出現(xiàn)。在央行11月27日降息108個(gè)基點(diǎn)之后，我們認(rèn)為降息幅度一次性達(dá)到預(yù)期，未來行業(yè)成交量將逐步溫和放大。目前，我們繼續(xù)維持2009年行業(yè)成交量將基本保持穩(wěn)定，并伴有階段性成交高峰的判斷。

　　政策導(dǎo)向決定市場復(fù)蘇的速度。對(duì)于行業(yè)回暖的速度，我們認(rèn)為最關(guān)鍵的因素還是看中央的政策力度。2008年中央層面先后出臺(tái)“財(cái)政部十條”、“國務(wù)院三點(diǎn)措施”等政策。主要層面還是圍繞適度放松2套房政策，降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用等方面進(jìn)行。而地方層面的房地產(chǎn)政策在2008年已經(jīng)相繼出臺(tái)，其中比較著名是杭州、上海、北京，以及近期出臺(tái)的廣東省房地產(chǎn)救市政策。地方性政策的扶持力度要大于中央，不僅延續(xù)了中央對(duì)于相關(guān)指導(dǎo)思路，還在緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力、土地開發(fā)期限、消費(fèi)者購房優(yōu)惠和補(bǔ)貼政策、擴(kuò)大購房群體等方面給予了更大程度的支持。

　　從行業(yè)周期和政府政策力度的相關(guān)想來看，往往行業(yè)周期落后政策周期3到6個(gè)月。因此，前一階段政策效果應(yīng)該在近期的一段時(shí)間開始有所顯現(xiàn)。由于兩會(huì)期間國家并沒有出臺(tái)關(guān)于地產(chǎn)更大程度的扶持政策，因此我們覺得后期行業(yè)自身修復(fù)的可能性更大。

　　資金擔(dān)憂有所緩解、政策不存在利空。在行業(yè)高漲時(shí)期投資地產(chǎn)最大的擔(dān)心在于政府政策的利空因素。在行業(yè)下滑時(shí)期企業(yè)本身的資金實(shí)力、開發(fā)周轉(zhuǎn)情況、銷售能力和土地成本又成為市場關(guān)注的交點(diǎn)。

　　部分地區(qū)成交放大，有利于地產(chǎn)市場信心提震。目前1-2月一線城市成交數(shù)據(jù)較前期有所放大，此外主流房地產(chǎn)商的銷售數(shù)據(jù)較前期也有一定程度的提高。根據(jù)之前對(duì)于成交量的判斷，我們認(rèn)為這種成交小高峰未必可以長期延續(xù)，但是在今后會(huì)反復(fù)出現(xiàn)。這種現(xiàn)象無疑對(duì)于整體市場信心的提高起到了關(guān)鍵的作用。

　　2008年業(yè)績下滑降低了基數(shù)的壓力。2008年行業(yè)各方面指數(shù)都經(jīng)歷大幅度下滑，上市公司業(yè)績也出現(xiàn)一定程度下降。這種大幅度下降一定程度上降低了2009年的對(duì)比基數(shù)。基數(shù)的下降一定程度上緩解了上市公司業(yè)績?cè)鲩L的壓力。

　　我們認(rèn)為在行業(yè)下跌趨緩并逐步走向穩(wěn)定的時(shí)期，在股票選擇上應(yīng)該考慮硬性條件和軟性條件。所謂硬性條件主要指的上市公司本身的業(yè)績保障，增長幅度。硬條件好本身就體現(xiàn)了公司在業(yè)內(nèi)的經(jīng)營水平。軟條件主要指的是公司的經(jīng)營模式，資產(chǎn)質(zhì)量等。因?yàn)橐坏┬袠I(yè)保持穩(wěn)定或上升，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和經(jīng)營模式無疑將是業(yè)績快速恢復(fù)的有力保證。最后是具備基本面轉(zhuǎn)變可能的公司也值得我們關(guān)注。