二季度看好三類股

　　□ 國信證券

　　房地產投資增速下滑超預期或催生新的扶持政策。2008年,房地產投資增速逐月放緩,“國房景氣指數(shù)”跌至十年新低，預收款出現(xiàn)負增長，土地購置及開發(fā)出現(xiàn)負增長，2009年開發(fā)商售心仍較弱，1-2月房地產投資下降至1%，比固定資產投資低25個百分點，預計2009年全年增速可能在-10%以下，這樣經(jīng)濟增長和就業(yè)將面臨巨大威脅，或催生新的扶持政策。

　　重點城市銷售回暖明顯，但言見底“為時尚早”。從主要城市2008年11月以來的銷售看，地產新政“暖市”效果明顯，淡季不淡，特別是京、深兩地回暖信號明顯；近期房地產銷售回暖主要是在政策(減免稅費、房貸優(yōu)惠利率降低)引導下，剛性需求的集中釋放所致，當然也與開發(fā)商主動降價及小戶型較多導致購買力增強有關，但房地產調整仍未結束。

　　政策松動仍將是未來地產股行情演繹的主要推力。前期的政策方向基本符合我們研究報告的前瞻性判斷。基于行業(yè)景氣回落趨勢或將持續(xù)到2009年二季度，投資、銷量等主要指標的增速在2009年或將出現(xiàn)負增長的預測，我們認為在樓市交易量、房地產投資恢復增長之前，更進一步的政策松動和扶持措施仍將值得期待，利好將以層出不窮的方式演繹。另外，導致2008年房地產銷售低迷的主要因素都在朝積極的方向變化，我們預計2009年房地產銷售將好于2008年。

　　標配地產股，逢低吸納安全邊際較高的優(yōu)質品種、兼顧資產注入。

　　2009年二季度地產股具有較好的投資機會。我們看好2009年業(yè)績較確定的品種；另外，大股東資產不入預期較明確的公司也是不錯的選擇；再次，土地一級開發(fā)規(guī)模大并有收益分成的公司。主推品種：保利地產、招商地產、云南城投、中天城投、濱江集團、首開股份。

　　巨大需求仍存在 住宅地產機會明顯

　　□ 華泰證券

　　市場轉暖趨勢確立還需要成交量保持高位。盡管我們認為房地產市場已經(jīng)見底，但并不意味著又回到了2007年的地產牛市，轉暖趨勢的確立還需要成交量能在未來幾個月里保持在較高水平。

　　我們傾向于認為政府暫時不會出臺新的利好政策，而是會視樓市情況相機應變，不過從刺激內需、保增長的角度而言，也不會轉向出臺利空政策，未來一段時間內，可能是政策面的真空期。面對市場行業(yè)開始轉好，開發(fā)商是否會過度提價。目前部分樓盤已經(jīng)取消了前期的優(yōu)惠措施，甚至開始提價，但如果開發(fā)商普遍大幅提價，有可能會使有所好轉的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，這一殺雞取卵的行為會大大延緩樓市的復蘇。

　　土地市場很難走出低迷。未來樓市的成交量有望保持在較高水平，但土地市場卻依然很難走出低迷，關鍵是開發(fā)商的土地儲備仍然很大，在政府未放開對閑置土地的從緊管理措施的情況下，開發(fā)商沒有足夠的資金實力、也沒有必要繼續(xù)大量囤地，因此我們認為，未來土地市場流拍、底價中標的現(xiàn)象仍會比較普遍，全國土地購置面積會繼續(xù)保持在低位，地價也難以出現(xiàn)明顯的上漲。

　　存貨壓力仍然較大，住宅地產好于商業(yè)地產。盡管樓市成交量上升，但原有存貨的消化仍需要一定時間，因此未來一段時間房地產市場的存貨壓力仍然較大。如北京由于成交上升，2月份可售面積和消化期均有所下降，其中消化期由1月底的20.6個月下降為19個月，但高達1819萬平方米的住宅期房和現(xiàn)房總可售面積對市場而言仍是一個巨大的供給壓力。

　　我們曾指出，中國商品房市場供給存在結構性失衡，商業(yè)地產供給和空置面積過多，而商品住宅情況相對較好。在宏觀經(jīng)濟仍存在很大不確定性的情況下，商業(yè)地產的銷售和租賃情況難以有較大改善，而由于對住宅地產的巨大需求仍然存在，其成交狀況預計較2008年會有很大好轉，因此我們繼續(xù)看好住宅地產，相對看空商業(yè)地產。

　　重點公司估值達到歷史中等水平。2月中旬以來，地產股繼續(xù)有良好表現(xiàn)，股價和估值水平上升，我們重點跟蹤的上市公司動態(tài)估值水平已回到15～20倍PE之間的歷史中等水平。

　　高價土地仍是上市公司硬傷。上市公司在2007年大量高價拿地，這一惡果在2008年有集中的體現(xiàn)，主要表現(xiàn)在上市公司資金緊張，并且由于房價下跌，不得不在年報中大量計提存貨跌價損失準備。由于閑置土地管理辦法的規(guī)定，這些地塊必須在2009年底以前開工，而如果2009年房價不出現(xiàn)大幅上漲(這種情況的可能性很小)，上市公司毛利率的下降將是必然的，2009年繼續(xù)計提存貨跌價準備的可能性也很高。

　　維持行業(yè)“增持”評級。盡管房地產公司估值水平上升，不過由于房地產市場見底可能性較大，上市公司實現(xiàn)銷售增長比較確定，因此未來業(yè)績的增長速度有上調的空間，即使保持目前的估值水平，股價也仍有向上空間。因此我們仍維持行業(yè)“增持”評級。