炒房達人們曾經百試不爽的“以租養房”的樓市套利手段，在租金和房價都面臨壓力的現在已經基本失靈。當前在全國幾大城市的物業年租金回報率甚至低于3%，炒房的價值漸行漸遠。

　　投機客斷然結束炒房生涯

　　15年前，老李來到上海，定居在古北新區。伴隨著上海樓市的一路崛起，他在炒賣房產的“套利”游戲中斬獲頗豐。按照他的說法，這些收益已經可以讓家人衣食無憂。

　　一直以外籍在滬人員為主要居住人群的古北，近年來租金節節攀升，堪稱上海高檔房租賃市場的樣本。老李與家人居住的古北羅馬花園，2000年開盤時的價格最高達到11000元/平方米。

　　距離古北羅馬花園不遠的古北新苑(又名“上城uptown”)，是復地集團(02337.HK)開發的國際化住宅小區，以玫瑰園、瀑布和人造湖為特色。2005年，老李在古北新苑買了一套155平方米的住宅，當時的買入價為15000元/平方米。

　　在他眼中，古北新苑的租賃人群以境外人士為主，群居效應給古北租賃市場帶來穩定的客源。一方面，該樓盤出租可以收取較高的租金，從而以租金抵消月供；另一方面物業自身的不斷升值是未來獲利套現的空間所在。當時的古北地區2房物業的租金一般在1000~1100美元/月，3房物業租金一般在1500~2000美元/月。

　　2007年下半年，上海房價仍舊一路飆升。老李敏銳覺察到，上海住宅房價已經逼近“警戒線”，如果再往上沖可能將碰到“危險線”。于是，他以27000元/平方米的賣出價，拋售了古北新苑的房產。粗略估算，稅前獲利空間為185萬元人民幣。除此之外，老李低點買進的在滬多套物業屢屢套現得手。

　　進入2009年，他毅然離開了房地產投資市場，開始轉向進出口貿易。時至今日，對于斷然結束自己炒房生涯，他的解釋是，依靠住宅出租來供養房子的投資策略已經越來越走不通了，上海住宅租金回報率正在逼近3%左右。

　　對于“老李們”的“淬金術”，中原(中國)物業顧問有限公司董事副總經理陸成日前在接受《第一財經日報》電話采訪時表示，房產套利主要來自于兩個方面，首先是物業價格上漲，其次是長線的租金收益。當前，二手房買賣價格基本平穩、上漲缺乏動力，同時年租金投資回報率已處于低位，如果單純希望“以租養貸”以獲取良好的出租回報率是不合算的。以目前的房產形勢而言，短期內炒房的價值基本喪失。