房產(chǎn)投資價(jià)值偏低

　　一般而言，如果租金穩(wěn)定，且房?jī)r(jià)呈快速上漲態(tài)勢(shì)，對(duì)于穩(wěn)健型的長(zhǎng)期投資者，持有物業(yè)獲取收益成為一項(xiàng)不錯(cuò)的選擇。在正常的樓市投資中，房屋“租售比”(月租金/房產(chǎn)總價(jià))約為1∶300~1∶200，換算成每年的租金回報(bào)率為4%~6%。如果低于4%，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值偏低。

　　以上海為例，2007年一季度之前的上海住宅租金回報(bào)率還是相對(duì)誘人的。2007年一季度之前，上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)的住宅租金回報(bào)率一般能達(dá)到4%以上，有的甚至能夠超過7%。此時(shí)，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的住宅普遍較好出租，空置率普遍較低。

　　此后，上海房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，上海中心城區(qū)的住宅售價(jià)每平方米一般站在30000元以上，租售比一般在1：350左右，年租金回報(bào)率在3.4%左右，已下探至租金回報(bào)率臨界點(diǎn)4%以下。

　　上海徐家匯商圈的知名大盤“東方曼哈頓”一直被視為收租“寶地”。眼下，以100平方米的二手房房源為例，月租金大約在9000元左右，二手房售價(jià)徘徊在3萬~3.4萬元/平方米之間。這個(gè)當(dāng)年的“租金之王”，目前的租金回報(bào)率大約為3%。

　　再放眼浦東，仁恒河濱花園、財(cái)富海景、盛大金磐等高端樓盤聚集的陸家嘴(600663,股吧)區(qū)域同樣難以幸免。上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司市場(chǎng)部總監(jiān)孫文勤提供給《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的數(shù)據(jù)顯示，目前，世茂濱江花園、仁恒濱江花園的租賃空置率明顯上升，租金也下滑了近20%。比如，世茂濱江花園目前兩房租金約為8000~10000元/月，比一年前下滑了20%，成交量更是下滑了近七成。

　　租金回報(bào)率低于貸款利率

　　“如今，盛況不再。”上海易居臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司金牌物業(yè)顧問修德順認(rèn)為，目前上海市區(qū)住宅租金回報(bào)率已經(jīng)難以達(dá)到樓市黃金時(shí)代的4%以上。

　　上海市中心和軌交沿線的易租房源，長(zhǎng)線投資回報(bào)率一般已經(jīng)低于3%。受此影響，投資客慢慢絕跡樓市。在上海中原物業(yè)代理有限公司(下稱“中原地產(chǎn)”)的成交客戶之中，投資性購(gòu)房比例曾經(jīng)一度僅占6%左右，達(dá)到數(shù)年來的最低水平。

　　上海并非孤例。在宏觀調(diào)控、股市下跌及金融危機(jī)等眾多因素的影響下，國(guó)內(nèi)各地二手房市場(chǎng)結(jié)束了多年來一直上漲的格局，全面進(jìn)入買方市場(chǎng)。伴隨著成交量的直線下滑，價(jià)格逐步下跌。

　　在房?jī)r(jià)上升的階段，投資房地產(chǎn)可以通過價(jià)格上漲來獲取巨額回報(bào)，租金回報(bào)率顯得并不重要。而目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)正處于調(diào)整階段，價(jià)格上升缺乏動(dòng)力，租金回報(bào)率的高低將直接決定投資價(jià)值的大小。當(dāng)租金回報(bào)率低于貸款利率時(shí)，實(shí)際投資回報(bào)率已為負(fù)值，目前國(guó)內(nèi)五大城市的二手住宅投資價(jià)值喪失。

　　“短期炒賣高檔住宅樓盤已成為一種高風(fēng)險(xiǎn)、低收益甚至負(fù)收益的行為。”中原地產(chǎn)一位高管如是認(rèn)為。

　　日前，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的觀點(diǎn)，京、津、滬、深、穗國(guó)內(nèi)五大城市的年租金回報(bào)率均低于一年期貸款利率。而這恰恰是一筆被多數(shù)人忽視的理財(cái)賬目。

　　孫文勤認(rèn)為，如今，國(guó)內(nèi)五大城市的二手樓市年租金回報(bào)率低，炒房收益微薄，因而，通過“以租養(yǎng)房”肉搏投資回報(bào)率的樓市“套利化生存”路徑，漸行漸遠(yuǎn)。或許，這正是炒房達(dá)人“老李們”暫時(shí)急流勇退的財(cái)務(wù)理由。