房產投資價值偏低

　　一般而言，如果租金穩(wěn)定，且房價呈快速上漲態(tài)勢，對于穩(wěn)健型的長期投資者，持有物業(yè)獲取收益成為一項不錯的選擇。在正常的樓市投資中，房屋“租售比”(月租金/房產總價)約為1∶300~1∶200，換算成每年的租金回報率為4%~6%。如果低于4%，意味著房產投資價值偏低。

　　以上海為例，2007年一季度之前的上海住宅租金回報率還是相對誘人的。2007年一季度之前，上海內環(huán)線內的住宅租金回報率一般能達到4%以上，有的甚至能夠超過7%。此時，上海內環(huán)線以內的住宅普遍較好出租，空置率普遍較低。

　　此后，上海房價突飛猛進，上海中心城區(qū)的住宅售價每平方米一般站在30000元以上，租售比一般在1：350左右，年租金回報率在3.4%左右，已下探至租金回報率臨界點4%以下。

　　上海徐家匯商圈的知名大盤“東方曼哈頓”一直被視為收租“寶地”。眼下，以100平方米的二手房房源為例，月租金大約在9000元左右，二手房售價徘徊在3萬~3.4萬元/平方米之間。這個當年的“租金之王”，目前的租金回報率大約為3%。

　　再放眼浦東，仁恒河濱花園、財富海景、盛大金磐等高端樓盤聚集的陸家嘴(600663,股吧)區(qū)域同樣難以幸免。上海漢宇房地產顧問有限公司市場部總監(jiān)孫文勤提供給《第一財經日報》的數據顯示，目前，世茂濱江花園、仁恒濱江花園的租賃空置率明顯上升，租金也下滑了近20%。比如，世茂濱江花園目前兩房租金約為8000~10000元/月，比一年前下滑了20%，成交量更是下滑了近七成。

　　租金回報率低于貸款利率

　　“如今，盛況不再。”上海易居臣信房地產經紀有限公司金牌物業(yè)顧問修德順認為，目前上海市區(qū)住宅租金回報率已經難以達到樓市黃金時代的4%以上。

　　上海市中心和軌交沿線的易租房源，長線投資回報率一般已經低于3%。受此影響，投資客慢慢絕跡樓市。在上海中原物業(yè)代理有限公司(下稱“中原地產”)的成交客戶之中，投資性購房比例曾經一度僅占6%左右，達到數年來的最低水平。

　　上海并非孤例。在宏觀調控、股市下跌及金融危機等眾多因素的影響下，國內各地二手房市場結束了多年來一直上漲的格局，全面進入買方市場。伴隨著成交量的直線下滑，價格逐步下跌。

　　在房價上升的階段，投資房地產可以通過價格上漲來獲取巨額回報，租金回報率顯得并不重要。而目前國內房地產正處于調整階段，價格上升缺乏動力，租金回報率的高低將直接決定投資價值的大小。當租金回報率低于貸款利率時，實際投資回報率已為負值，目前國內五大城市的二手住宅投資價值喪失。

　　“短期炒賣高檔住宅樓盤已成為一種高風險、低收益甚至負收益的行為。”中原地產一位高管如是認為。

　　日前，根據中原地產研究中心的觀點，京、津、滬、深、穗國內五大城市的年租金回報率均低于一年期貸款利率。而這恰恰是一筆被多數人忽視的理財賬目。

　　孫文勤認為，如今，國內五大城市的二手樓市年租金回報率低，炒房收益微薄，因而，通過“以租養(yǎng)房”肉搏投資回報率的樓市“套利化生存”路徑，漸行漸遠。或許，這正是炒房達人“老李們”暫時急流勇退的財務理由。