地價(jià)影響地產(chǎn)商定價(jià)能力

　　進(jìn)入2月份，北京、上海、深圳商品房成交量和價(jià)格表現(xiàn)出止跌反彈跡象。但分析人士認(rèn)為，雖然市場(chǎng)有回暖情況，但由于地價(jià)這些影響房屋剛性成本因素在下降，房?jī)r(jià)下行壓力依然存在。

　　前幾年，地價(jià)高漲，不少早期囤地的開(kāi)發(fā)商可坐享地價(jià)上漲帶來(lái)的巨額收益。但一些在去年高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商，早已感受到地價(jià)下跌帶來(lái)的陣陣寒意，而一些在低價(jià)拿地后已經(jīng)進(jìn)入開(kāi)發(fā)銷售的項(xiàng)目，則更會(huì)影響到其他開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)定價(jià)能力。

　　“庫(kù)存給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的資金壓力很大，市場(chǎng)短期回暖但并不意味形勢(shì)根本好轉(zhuǎn)，拿地是一個(gè)長(zhǎng)期的決策過(guò)程，目前地產(chǎn)商的首要任務(wù)是消化庫(kù)存、回籠資金。”光大證券趙強(qiáng)分析認(rèn)為。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)鄒曉云認(rèn)為，土地成交價(jià)格的下降會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響。從近期來(lái)看，土地成交價(jià)下降的影響體現(xiàn)在購(gòu)房者信心的變化，購(gòu)房者可能會(huì)預(yù)期未來(lái)成本的下降而延緩購(gòu)房時(shí)間。從長(zhǎng)期來(lái)看，開(kāi)發(fā)商不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的下跌，會(huì)綜合影響房開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本。另有分析指出，開(kāi)發(fā)商與其“捂盤(pán)”，不如想辦法盡快回籠資金，購(gòu)買低價(jià)土地。

　　開(kāi)發(fā)商或進(jìn)一步分化

　　鄒曉云認(rèn)為，房?jī)r(jià)、地價(jià)應(yīng)該是聯(lián)動(dòng)反應(yīng)，即房?jī)r(jià)漲地價(jià)也漲。熊市拿地會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)一定的影響，可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步分化。

　　今年2月，部分資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)國(guó)有企業(yè)已在土地市場(chǎng)公開(kāi)拿地。綠地集團(tuán)繼2009年初獲取上海百萬(wàn)平方米項(xiàng)目之后，再次大手筆擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，斥資近3億元購(gòu)入薊縣1013畝土地，規(guī)劃建筑面積近100萬(wàn)平方米。杭州雖然成交依然低迷，但2月杭州新天地再度出手，摘得“下城區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)區(qū)”三宗商業(yè)用地。自去年12月9日以來(lái)，新天地分五次拿下下城區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)去八宗土地，總面積達(dá)18.75萬(wàn)平方米，總價(jià)23.86億元，綜合樓面地價(jià)3220元/平方米。

　　此外，2008年底至今，保利、萬(wàn)科、招商、復(fù)地、金地、富力等多家開(kāi)發(fā)商在艱難消化存貨的同時(shí)，謹(jǐn)慎的在土地市場(chǎng)低價(jià)拿地、項(xiàng)目收購(gòu)等方式增加土地儲(chǔ)備，悄然進(jìn)行著新市場(chǎng)環(huán)境下的項(xiàng)目部署。從近3個(gè)月的成交情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商拿地或購(gòu)買的項(xiàng)目均已進(jìn)入城市，降低前期市場(chǎng)研究及后期市場(chǎng)拓展的成本；同時(shí)，所購(gòu)?fù)恋爻杀揪�較低，給項(xiàng)目開(kāi)售后預(yù)留較大的利潤(rùn)空間。

　　當(dāng)然，很多出手土地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商融資渠道較廣。萬(wàn)科公司總裁郁亮此前表示，公司2009年將進(jìn)一步拓展融資渠道，在條件許可的情況下考慮進(jìn)行一次股權(quán)融資。保利地產(chǎn)公布2009年融資方案，擬向包括大股東在內(nèi)的十家機(jī)構(gòu)進(jìn)行定向增發(fā)，融資總額約4.9億股。因此，部分資金渠道來(lái)源單一的開(kāi)發(fā)商或項(xiàng)目公司，則在這一輪拿地征途中，可能再次輸在起跑線上。