2009年的一季度剛剛過(guò)去，關(guān)于樓市回暖，重現(xiàn)小陽(yáng)春行情的傳聞就此起彼伏，不絕于耳，甚至有消息說(shuō)，樓市這輪回歸直追2007年最火爆的時(shí)候，又出現(xiàn)了購(gòu)房者連夜排長(zhǎng)隊(duì)搶購(gòu)的情形。難道房地產(chǎn)業(yè)成了金融危機(jī)中第一個(gè)全面復(fù)蘇的行業(yè)？樓市眼下的回暖到底是開(kāi)發(fā)商的炒作還是真的已經(jīng)觸底反彈？我們先來(lái)看看正在舉行的北京春季房展會(huì)。

　　樓市房展會(huì)上現(xiàn)回暖

　　記者：“這里就是2009北京春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)，每年的春交會(huì)都被稱作為樓市的風(fēng)向標(biāo)，今年的春交會(huì)上，我們統(tǒng)計(jì)大概有80個(gè)樓盤來(lái)參展，其中一半左右是北京本地的項(xiàng)目，而‘優(yōu)惠購(gòu)房大賣場(chǎng)’是今年組委會(huì)重點(diǎn)打造的理念。”

　　北京嘉華四季國(guó)際會(huì)展有限公司總監(jiān)鄭向東：“集中看房，集中選房，集中購(gòu)房，集中優(yōu)惠。”

　　然而，在房展會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)，記者卻并沒(méi)有看到鄭向東所說(shuō)的集中優(yōu)惠，除了一個(gè)項(xiàng)目給出了一次性付款8.8折、貸款9.2折的折扣外，今年房展會(huì)上，優(yōu)惠折扣顯得微乎其微。而且像去年送禮品、送物業(yè)、送車位、送裝修、送家電等促銷手段，今年也似乎退出了舞臺(tái)。

　　“現(xiàn)在沒(méi)什么優(yōu)惠。”

　　售樓人員：“你如果說(shuō)還要那么再進(jìn)行一個(gè)折扣的一個(gè)促銷的話，這個(gè)可能性真的很小。”

　　不僅如此，鄭向東所說(shuō)集中購(gòu)房也就是我們常說(shuō)的團(tuán)購(gòu)，如今開(kāi)發(fā)商也顯得不再稀罕。

　　“現(xiàn)在沒(méi)有團(tuán)購(gòu)了。”

　　“因?yàn)槲覀兙褪Ｒ话偬琢耍�組團(tuán)的話要把我們一百套訂完，我們就，我們都賣完了，這一塊。”

　　在位于石景山區(qū)四至五環(huán)間的遠(yuǎn)洋沁山水項(xiàng)目，銷售人員告訴記者，該項(xiàng)目的房?jī)r(jià)已從13500元/平方米漲到14000元，這是因?yàn)槿�期的最后一批房源已�?jīng)在前幾天開(kāi)盤當(dāng)日被搶購(gòu)一空，14000元的價(jià)格是針對(duì)目前等待退房的消費(fèi)者。

　　“這個(gè)是登記等著那個(gè)，想，有些看完想有沒(méi)有退房的，然后看能不能買。”

　　記者：“今天登記退房的大概有多少套？”

　　“這些都是，有100人了。”

　　據(jù)記者了解，遠(yuǎn)洋沁山水在今年年前開(kāi)盤的一期均價(jià)是11000元/平方米，今年春節(jié)后開(kāi)盤的二期均價(jià)是12000元/平方米左右，而4月6日的開(kāi)盤價(jià)被提到13500元，就在幾天后的房展上，房?jī)r(jià)已經(jīng)被叫到14000元/平方米。樓市似乎又出現(xiàn)了高溫的“賣方市場(chǎng)”，眼下的這份場(chǎng)景似乎很難和去年叫苦不跌的低迷狀態(tài)相聯(lián)系，那么開(kāi)發(fā)商的底氣到底從何而來(lái)呢？

　　“今年從2月份、3月份我們成交量來(lái)看的話是明顯的回暖了很多。”

　　“現(xiàn)在隨著大家整體北京的一個(gè)房地產(chǎn)成交量都在上升，那樣的話，必然就是說(shuō)，對(duì)他們開(kāi)發(fā)這邊說(shuō)他是有一個(gè)信心的。”

　　不難看出，在這樣的背景下，開(kāi)發(fā)商順勢(shì)做起了漲價(jià)文章。這個(gè)位于宣武區(qū)的中信城項(xiàng)目，去年底的開(kāi)盤價(jià)在18500元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)上調(diào)到每平方米19000元；位于朝陽(yáng)區(qū)五至六環(huán)間的富力又一城三期報(bào)價(jià)為每平方米10500元，而此項(xiàng)目一二期的均價(jià)僅為9500左右。與此同時(shí)，除了市區(qū)的一些項(xiàng)目在漲，在房展會(huì)上記者了解到，位于房山、昌平等遠(yuǎn)郊區(qū)域的項(xiàng)目也在紛紛提價(jià)。

　　“從我們高層這邊的話，從去年開(kāi)盤到現(xiàn)在價(jià)格是一直保持比較穩(wěn)定的，沒(méi)有什么變化，然后像這次開(kāi)盤就4月11號(hào)開(kāi)盤的話，價(jià)格有一個(gè)調(diào)整，可能是略微要高了200左右。”

　　“然后去年是在，大概是在1萬(wàn)1左右吧，然后現(xiàn)在是1萬(wàn)2均價(jià)。”

　　除了提價(jià)的項(xiàng)目外，剩下的項(xiàng)目也幾乎和開(kāi)盤價(jià)持平，降價(jià)的項(xiàng)目極為罕見(jiàn)，根據(jù)記者對(duì)此次房展會(huì)上北京項(xiàng)目的大概統(tǒng)計(jì)，參展項(xiàng)目中，位于宣武區(qū)、崇文區(qū)二環(huán)以內(nèi)的兩個(gè)項(xiàng)目報(bào)價(jià)分別在19000和25000元。位于豐臺(tái)區(qū)三至四環(huán)間的項(xiàng)目報(bào)價(jià)在13500元至16000元。海淀區(qū)三至四環(huán)間的項(xiàng)目報(bào)價(jià)在24000元。朝陽(yáng)區(qū)三至四環(huán)間的房?jī)r(jià)也在2萬(wàn)元以上；而海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)四至五環(huán)間的房子在15000元/平方米左右。即便是五環(huán)以外甚至是遠(yuǎn)郊區(qū)的房子，房?jī)r(jià)也并不便宜，通州的樓盤，售價(jià)大都在7000至8000元/平方米左右，最低的也達(dá)到了6500元/平方米。

　　鄭向東：“在四環(huán)以內(nèi)的房子，價(jià)格繼續(xù)保持相對(duì)穩(wěn)定的一個(gè)價(jià)格，沒(méi)有多少調(diào)整，有個(gè)別熱銷樓盤，還有所上調(diào)，那么調(diào)整比較大的項(xiàng)目，在八千，六七千到這個(gè)一萬(wàn)，一萬(wàn)二三左右，這樣的一個(gè)價(jià)格，這個(gè)集中在這個(gè)五環(huán)區(qū)域左右，和一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣。”

　　而面對(duì)目前的價(jià)位，開(kāi)發(fā)商普遍表示已經(jīng)達(dá)到探底，對(duì)于接下來(lái)的成交量他們充滿信心。

　　“挺高漲的，我們都不行，所有的人都基本上嗓子都啞了，問(wèn)的人特別多，覺(jué)得好像是回暖了似的。”

　　“就看我們的戶型圖能看出來(lái)，庫(kù)房已經(jīng)沒(méi)貨了。”

　　“我覺(jué)得房地產(chǎn)，我覺(jué)得已經(jīng)回暖了，普遍現(xiàn)在購(gòu)房的需求比較大現(xiàn)在。”

　　從北京春交會(huì)的情形看，似乎房地產(chǎn)商的春天又回來(lái)了，不管是四五環(huán)外的郊區(qū)房還是中心城區(qū)的高價(jià)房，現(xiàn)在的價(jià)格都比年初高出了一兩千元不等，而且還供不應(yīng)求，一掃去年年底金融危機(jī)襲來(lái)時(shí)的低迷和冷清。可是，對(duì)房?jī)r(jià)集體上揚(yáng)，是不是真的受到了購(gòu)房者追捧？現(xiàn)在出手是不是像開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的正是抄底的好機(jī)會(huì)？

　　在房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，鄭向東告訴記者，開(kāi)幕第一天的參觀人數(shù)就超過(guò)了3萬(wàn)5千人，這突破了17年來(lái)的歷史最高水平，然而記者卻發(fā)現(xiàn)，在前來(lái)參觀的人群中，真正有購(gòu)買意向的卻是聊聊無(wú)幾，這位剛剛在遠(yuǎn)洋沁山水做過(guò)登記的安大爺告訴記者，盡管他登記了自己姓名，但是現(xiàn)在并不會(huì)出手買房。

　　安大爺：“我只能觀望，我不能瞎買，我等待和觀望，等待，主要是等待。”

　　和安大爺一樣，同樣在這里做過(guò)登記的白小姐也給出了同樣的答案，那么，在這個(gè)龐大的看房人群中，有成交意向的到底又是多少呢？記者在房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)100為受訪者進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查。當(dāng)被問(wèn)到：您目前會(huì)出手購(gòu)買還是會(huì)繼續(xù)觀望？100位受訪者中有98位都表示依然會(huì)繼續(xù)觀望。而這98位調(diào)查對(duì)象都表示觀望的原因還是由于房?jī)r(jià)太高。

　　“我們以為房?jī)r(jià)會(huì)有點(diǎn)下降了，還是沒(méi)有降，差不多還是這么高的。”

　　“漲了，漲太多了。”

　　那么，房展會(huì)上參展樓盤的價(jià)格是否虛高？記者將展會(huì)上一些新樓盤的價(jià)格與同區(qū)域、品質(zhì)相近的房源進(jìn)行了對(duì)比，從這個(gè)圖標(biāo)上，我們可以看到新盤報(bào)價(jià)普遍高出2000元/平方米以上，不難看出，房?jī)r(jià)并非像開(kāi)發(fā)商口中所謂的已經(jīng)是探底價(jià)，反倒有明顯的上漲。

　　“還是觀望吧，太高了，本身想買來(lái)著，一看漲的太厲害了。”

　　不僅報(bào)價(jià)虛高，在采訪中，記者也發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商也在極力營(yíng)造成交量正在急劇放大，房源所剩不多的表象。

　　“還是相當(dāng)不錯(cuò)的，這一上午我們大概定了30到35套。”

　　“我們現(xiàn)在一期已經(jīng)只剩幾十套房子了，很少。”

　　那么，房子真的賣的這么好嗎？一位銷售人員稱，他們負(fù)責(zé)銷售的中信城現(xiàn)在所剩的房源十分有限，僅剩幾十套，但是當(dāng)記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)進(jìn)行查詢卻發(fā)現(xiàn)，一期整個(gè)開(kāi)盤房源中，標(biāo)明紅色已簽約的房子幾乎沒(méi)有，而扣除標(biāo)明粉色的已預(yù)訂房源和棕色的網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案的房源以外，所剩的可售房源還有整整225套。這顯然和售樓人員口中的幾十套房子相去甚遠(yuǎn)。而這樣不實(shí)的宣傳在房展會(huì)上并不是個(gè)案，這個(gè)叫天恒樂(lè)活城的項(xiàng)目，售樓人員表示一期房源已經(jīng)售出90%，銷量還在穩(wěn)步回升，但是記者在房屋出售信息表上卻發(fā)現(xiàn)，標(biāo)明綠色的可售房源還大大存在。

　　“銷售當(dāng)然是說(shuō)成交量很好了，但是是不是具體這個(gè)情況，就不太清楚了，值得懷疑。”

　　“對(duì)于我來(lái)說(shuō)，你成交量再高，或者你賣的再火，對(duì)我來(lái)講，我也沒(méi)辦法，因?yàn)槲耶吘拐f(shuō)實(shí)在的，實(shí)力還是比較有限，對(duì)不對(duì)？”

　　記者：“最重要的還是這個(gè)房?jī)r(jià)的本身？”

　　“對(duì)。”

　　在房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，記者見(jiàn)到了前來(lái)了解信息的21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究經(jīng)理孟奇，他告訴記者，現(xiàn)在的成交量絕不像開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的那么樂(lè)觀，從三月份新房成交情況來(lái)看，絲毫不能說(shuō)明樓市已經(jīng)像售樓人員所稱的已經(jīng)回暖。

　　3月份應(yīng)該是新房成交在1萬(wàn)1千套，1萬(wàn)1到1萬(wàn)2的一個(gè)水平，那么對(duì)于往年來(lái)說(shuō)的話，成長(zhǎng)的成交水平月均應(yīng)該在一萬(wàn)三四這個(gè)水平，所以說(shuō)稍微偏低了一些。尤其現(xiàn)在有這個(gè)，年初的一個(gè)銷售旺季，那么這個(gè)數(shù)據(jù)可能更加，可能稍微差點(diǎn)。

　　而在這種背景下，對(duì)于許多樓盤暗自漲價(jià)的動(dòng)向，孟奇表示了自己的擔(dān)憂，他認(rèn)為這種做法不僅帶有一定的欺騙性，而且并不理性，這反倒會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者陷入新的觀望期，通過(guò)價(jià)格下降激活市場(chǎng)的收效，很可能會(huì)前功盡棄。

　　“你盲目的，或者說(shuō)不理性的這種漲價(jià)也好，可能對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境，市場(chǎng)的生育，是一種破壞，我的感覺(jué)。”