房地產(chǎn)商任志強(qiáng)日前在博客上發(fā)布《批判〈北京藍(lán)皮書(shū)〉》一文，針對(duì)藍(lán)皮書(shū)觀點(diǎn)，任志強(qiáng)并未在房?jī)r(jià)問(wèn)題上著墨太多，他表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有剛性需求，而且北京購(gòu)房人具備支付能力，單純討論房?jī)r(jià)收入比沒(méi)有意義，還需將房改時(shí)低價(jià)獲得的存量房記入居民的購(gòu)房支付能力中。而潘石屹則套用了時(shí)下流行的“結(jié)構(gòu)性”來(lái)解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存問(wèn)題，認(rèn)為樓市的高成交量還會(huì)上升或者保持。

　　隨即，北京社科院社會(huì)學(xué)所副所長(zhǎng)、《北京藍(lán)皮書(shū)》主編之一戴建中對(duì)任志強(qiáng)的問(wèn)題進(jìn)行回應(yīng)，并號(hào)召“一直要堅(jiān)持到房?jī)r(jià)理性回歸，個(gè)人能夠承受再買(mǎi)房�！蓖瑫r(shí)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海也提出，未來(lái)北京房?jī)r(jià)還有40%—50%降價(jià)空間。

　　交鋒一

　　樓市回暖可否持續(xù)

　　進(jìn)入3月份，北京住宅成交量出現(xiàn)了明顯的回升。潘石屹認(rèn)為，眼下樓市的“小陽(yáng)春”是觀望的剛性需求爆發(fā)的體現(xiàn)，來(lái)源于市場(chǎng)的力量。他表示，將樓市銷(xiāo)售量恢復(fù)的原因歸結(jié)于個(gè)別人或房地產(chǎn)商的炒作，“太高抬了房地產(chǎn)商”。

　　他認(rèn)為有兩大原因催生市場(chǎng)表現(xiàn)：一是北京市政府出臺(tái)15條促進(jìn)房地產(chǎn)政策；二是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)下調(diào)銷(xiāo)售房屋價(jià)格，降價(jià)進(jìn)一步激發(fā)了市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)力。他預(yù)計(jì)，未來(lái)幾個(gè)月，由于二手房銷(xiāo)售活躍，樓市的高成交量還會(huì)保持。

　　曹建海則認(rèn)為，表面上看，近期中央和地方政府為拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)，在稅收、信貸、入戶(hù)等方面給予了政策優(yōu)惠，房地產(chǎn)的成交量開(kāi)始出現(xiàn)了一定程度的放大，房?jī)r(jià)的下跌也呈明顯減緩的態(tài)勢(shì)，有的項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了較大幅度的上漲。但事實(shí)上，這并不意味著樓市開(kāi)始真正回暖，而是很多房地產(chǎn)商的自我炒作。此外，也有一些假按揭現(xiàn)象出現(xiàn)，造成了樓市虛假的繁榮。

　　戴建中認(rèn)為，造成回暖現(xiàn)象很重要的原因是房地產(chǎn)價(jià)格在下降。目前部分人觀望、部分人入市并存的局面還會(huì)持續(xù)，但如果不繼續(xù)保持降價(jià)，等這一波回暖過(guò)去了，成交量將繼續(xù)僵持。

　　對(duì)于接下來(lái)的走勢(shì)，戴建中表示并不樂(lè)觀，他認(rèn)為會(huì)不會(huì)繼續(xù)回暖要考慮幾種因素。首先是經(jīng)濟(jì)因素，金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的影響還很難預(yù)測(cè)，各國(guó)政府救市的措施也沒(méi)有見(jiàn)到明顯的效果。如果美歐減少購(gòu)買(mǎi)量，將會(huì)對(duì)我國(guó)出口造成影響，從而出現(xiàn)比較嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)總量下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將因此受到影響。其次是政策因素。房地產(chǎn)商的資金鏈主要是來(lái)自于銀行，而且?guī)缀趺考曳康禺a(chǎn)公司的貸款期限都已經(jīng)到了，銀行幾乎全部給他們展期，如果不延期，可能房企資金鏈早就斷裂了，房?jī)r(jià)早就下跌了。因此，政府應(yīng)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，保障低端住房，鼓勵(lì)中端住房，由市場(chǎng)決定高端住房。

　　交鋒二

　　剛性需求是否存在

　　針對(duì)《北京藍(lán)皮書(shū)》中提出的買(mǎi)房問(wèn)題上不存在剛性需求，任志強(qiáng)反駁認(rèn)為，住房與吃飯一樣具有剛性需求，而一個(gè)社會(huì)是否具備剛性需求，應(yīng)從成套率水平、最低住房標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)來(lái)判斷。

　　他表示，目前我國(guó)城鎮(zhèn)的成套率水平約為1：0.8，而亞洲四小龍中最后一個(gè)達(dá)到成套率1：1水平的臺(tái)灣也早在30年前完成這一進(jìn)程。從最低住房標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，許多國(guó)家將困難標(biāo)準(zhǔn)定為人均少于1.9間房。從大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家歷史看，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的人均居住面積在35—45平方米之間時(shí)，則進(jìn)入了總體消費(fèi)平衡階段，此后的住房建設(shè)速度會(huì)大大下降，此階段剛性需求才會(huì)相對(duì)減弱。而我國(guó)離這個(gè)目標(biāo)還差得很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。

　　“任志強(qiáng)把需要和需求弄混了。”戴建中認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)明確分清消費(fèi)需要和消費(fèi)需求，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的起點(diǎn)就是滿(mǎn)足人的需要，但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，需要是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)滿(mǎn)足的。從需求和價(jià)格的關(guān)系而言，價(jià)格可以鼓勵(lì)也可以抑制需求，從這一角度來(lái)講，需求就沒(méi)有“剛性”一說(shuō)。

　　他舉例說(shuō)，房地產(chǎn)商總說(shuō)婚房是剛性需求，但去年有24萬(wàn)人結(jié)婚，一共才賣(mài)了9萬(wàn)多套房子，還有大量結(jié)婚的人沒(méi)有買(mǎi)房，還在繼續(xù)觀望。這說(shuō)明住房不是剛性需求�！白≌�消費(fèi)能力與房?jī)r(jià)找不到交匯點(diǎn)時(shí)，只能是有價(jià)無(wú)市�！贝鹘ㄖ刑岢�，一直要堅(jiān)持到房?jī)r(jià)理性回歸，個(gè)人能夠承受再買(mǎi)房。