今年以來，主要城市房地產(chǎn)銷售普遍出現(xiàn)“小陽春”回暖行情，一季度商品房銷售量價(jià)齊增。但另一方面，代表開發(fā)商投資意愿的新開工面積和土地成交量持續(xù)下跌，行業(yè)景氣指數(shù)連創(chuàng)新低；這反映出盡管去庫存化加速，但在目前市場膠著狀態(tài)下，開發(fā)商拿地、動(dòng)工意愿并不強(qiáng)烈，觀望情緒嚴(yán)重。加上近期不利因素疊加，房地產(chǎn)或?qū)⒃庥觥暗勾汉�”�?table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0 align=left>

　　交易轉(zhuǎn)暖 開工仍冷

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-3月，全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%；其中，商品住宅銷售面積增長8.7%，辦公樓銷售面積下降13.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長7.8%。同期，全國商品房銷售額5059億元，同比增長23.1%。商品住宅銷售額增長24.7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長20%和14.4%。

　　尤其是全國一線城市住宅市場交易量均開始有了起色，回暖跡象明顯。截至2009年3月28日，北京二手房成交量已超過3.4萬套，一季度同比增幅超過100%，交易量和增幅雙雙創(chuàng)歷史新高。同期，期房簽約量超過2.5萬套，同比增加近八成。上海3月成交量約140萬平方米，接近2007年11月樓市頂點(diǎn)時(shí)的成交量。廣州、福州、杭州、成都、長沙、哈爾濱、重慶等地房產(chǎn)交易量同比都明顯增加。

　　盡管成交活躍，但從2008年初開始，國房景氣指數(shù)持續(xù)回落，3月份更是連續(xù)第15個(gè)月出現(xiàn)下滑，僅為94.74，比2月份回落0.12點(diǎn)，這也是自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)披露以來的歷史最低點(diǎn)。這主要因?yàn)榇�表開發(fā)商投資意愿的開工率和土地購置量仍持續(xù)走低。3月份，土地開發(fā)面積分類指數(shù)為92.20，比2月份回落0.07點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為93.50，比2月份回落1.36點(diǎn)。

　　華泰證券研究員張弛飛指出，商品房市場化程度較高，因此在供求失衡的情況下，開發(fā)商收縮戰(zhàn)線、減少開工量是應(yīng)對行業(yè)周期的一種正常經(jīng)營行為。而開工規(guī)模的縮小一方面減輕了開發(fā)商的資金壓力，另一方面也降低了未來的供給壓力。

　　另外，商品房建設(shè)周期長，供給短期缺乏彈性。新房開工率下降，也可能受商品房供給調(diào)整滯后因素影響。銀河證券分析師丁文認(rèn)為，這樣在需求下降，交易量萎縮時(shí)，商品房建設(shè)如果仍在以較快速度增長，供過于求便會(huì)日益嚴(yán)重，從而對房價(jià)造成壓力。相反，在需求上升時(shí)，交易量增加，商品房建設(shè)卻在萎縮，則會(huì)使未來供不應(yīng)求，房價(jià)趨于上漲。

　　土地購置面積持續(xù)下滑

　　盡管成交量近期回暖，開發(fā)商拿地仍然非常謹(jǐn)慎。1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4742萬平方米，同比下降40.1%，而去年同期則是增長29.7%。這樣看來，整個(gè)土地一級市場交易的活躍度下降非常明顯，開發(fā)商主動(dòng)放緩?fù)恋亻_發(fā)進(jìn)度以應(yīng)對行業(yè)的景氣度下降態(tài)勢。1—3月，完成土地開發(fā)面積5223萬平方米，同比下降11.3%，而去年同期則是增長11.0%。

　　開發(fā)商減緩?fù)恋刭徶茫�也反映出土地庫存依然巨大，供大于求的形勢依然�?yán)峻。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)指出，目前全國開發(fā)商手里待開發(fā)的土地約有3.6億公頃,按照這幾年的開發(fā)量，每年需要竣工8億平方米左右,才能消化得完這些庫存的土地。

　　張弛飛認(rèn)為，即使未來樓市成交量有望保持在較高水平，土地市場依然難走出低迷，關(guān)鍵是開發(fā)商的土地儲(chǔ)備仍然很大，在政府未放開對閑置土地從緊管理措施的情況下，開發(fā)商沒有足夠資金實(shí)力、也沒有必要繼續(xù)大量圈地。

　　“國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為至少在下半年前，國內(nèi)樓市還很難看到復(fù)蘇；近期房地產(chǎn)交易量的上升也不證明市場已經(jīng)見底，穩(wěn)固的房地產(chǎn)市場依然遙不可及。”高盛最近發(fā)布的報(bào)告稱。