去庫(kù)存化難度不小

　　銷售量加速、新房開工量下降使得未來的庫(kù)存壓力有所減輕。房地產(chǎn)庫(kù)存的時(shí)間和每個(gè)月的成交量很有關(guān)系，如果按照目前的銷售勢(shì)頭，不少城市存量房消化速度大大提升。

　　摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄認(rèn)為，以深圳為例，深圳去年低谷時(shí)單月房地產(chǎn)成交量大概是20萬平方米，那時(shí)庫(kù)存量大概有500多萬平方米，單月成交20萬，500萬平方米需要25個(gè)月消化庫(kù)存，但最近幾個(gè)月深圳的成交量每個(gè)月是50萬—60萬平方米，按這個(gè)速度計(jì)算，10個(gè)月就可消化完庫(kù)存。

　　與龔方雄樂觀情緒相左的是，目前全國(guó)商品房空置面積仍然相當(dāng)大，庫(kù)存消化時(shí)間長(zhǎng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2008年年末，全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米，達(dá)到1998年以來的歷史高點(diǎn)。“即使今年出現(xiàn)2007年那樣的樓盤旺市,全年房屋庫(kù)存也會(huì)有2.5億平方米，這意味著全國(guó)每年房屋銷量的1/3處于庫(kù)存狀態(tài)。”任志強(qiáng)說。

　　截至今年3月31日，北京住宅存量約為13.55萬套。其中，現(xiàn)房住宅存量約為4.05萬套，占總量上升至約為30%，同比增加約1.65萬套、增幅69%。期房住宅存量約為9.5萬套，同比增幅為34%。而據(jù)國(guó)泰君安最近向上海政協(xié)遞交的《上海房地產(chǎn)趨勢(shì)分析》顯示，上海2009年可售樓盤為165個(gè)，共計(jì)2237萬平方米。到2009年底，上海有4288萬平方米庫(kù)存商品房待消化，按照2008年月均130萬平方米的消化速度，上海消化完全部庫(kù)存需要33個(gè)月。

　　任志強(qiáng)表示，這種高庫(kù)存狀態(tài)也使開發(fā)商將主要精力放在庫(kù)存消化上，對(duì)開發(fā)投資和再拿地的積極性都很低。

　　樓市或現(xiàn)“倒春寒”

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-3月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長(zhǎng)4.1%，增幅比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。不少房地產(chǎn)商表示，不確定性的市場(chǎng)和巨大庫(kù)存壓力是壓低房地產(chǎn)投資的主要因素。

　　萬科總裁郁亮表示，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整并沒有結(jié)束，未來如何演變還有待觀察。而且房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了好多年的牛市，不太可能這么快結(jié)束調(diào)整。

　　另外，近期剛性需求的集中釋放不具有持續(xù)性。易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，雖然今年前三月商品房銷售面積出現(xiàn)了由負(fù)增長(zhǎng)變?yōu)檎�增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但這種轉(zhuǎn)變很可能只是短期因素。“去年以來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的利好在今年將不會(huì)頻頻出現(xiàn)，市場(chǎng)在一季度集中的剛性需求釋放后又不會(huì)馬上爆發(fā)，部分開發(fā)商看到一季度成交量的回升后可能不會(huì)繼續(xù)降價(jià)，這些因素都導(dǎo)致成交量在中期看來不可能全面回升。”楊紅旭說。

　　一季度成交量的回升與前期房?jī)r(jià)下降有很大關(guān)系，而房?jī)r(jià)近期出現(xiàn)回調(diào)，已經(jīng)令成交量增速放緩甚至下滑。據(jù)第一創(chuàng)業(yè)研究報(bào)告稱，4月前兩周，除上海和杭州外，北京、天津、南京、武漢、廈門、深圳等重點(diǎn)城市，商品房成交量已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比下降。此外,4月是傳統(tǒng)意義上的淡季，因此有專家提出，多種不利因素疊加，交易量可能下跌，樓市可能出現(xiàn)“倒春寒”。