制度缺陷開(kāi)始浮出水面

　　“從表面來(lái)看，限價(jià)房質(zhì)量問(wèn)題是業(yè)主拒收的主要理由，而實(shí)際上深層次的原因卻在質(zhì)量之外。”廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，“在樓市低迷的情況下，限價(jià)房中存在的制度缺陷等一系列隱藏的礁石，開(kāi)始浮出水面，這才是矛盾根源。”

　　廣州房地產(chǎn)專家、寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同也認(rèn)為，質(zhì)量問(wèn)題是導(dǎo)致雙方矛盾的因素之一，而更重要的隱匿因素則是2008年以來(lái)樓價(jià)的下降。據(jù)悉，在2006年建設(shè)限價(jià)房的時(shí)候，廣州房?jī)r(jià)處于上漲態(tài)勢(shì)。2008年初，市民申購(gòu)限價(jià)房時(shí)，廣州樓價(jià)仍在萬(wàn)元/平方米以上。然而2008年底收樓的時(shí)候，廣州房?jī)r(jià)回落至8000元/平方米左右，下降了近3000元/平方米。而限價(jià)房周邊的部分商品房?jī)r(jià)格也跌至每平方米六千多元，限價(jià)房失去了價(jià)格優(yōu)勢(shì)。面對(duì)失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)且5年內(nèi)不得出租轉(zhuǎn)讓、5年后轉(zhuǎn)讓還要向政府補(bǔ)交土地收益價(jià)款的限價(jià)房，那些經(jīng)濟(jì)能力比較差的“夾心層”心中自然有些怨氣，而質(zhì)量問(wèn)題成為糾紛的導(dǎo)火索。

　　事實(shí)上，限價(jià)房遭遇的問(wèn)題還不只是棄購(gòu)、拒收的問(wèn)題。樓市低迷，原本熱銷的限價(jià)房也正被一些業(yè)主棄購(gòu)，那么賣不出去的限價(jià)房又該如何處理？拍賣出去的限價(jià)房用地又該如何處置？同時(shí)，已經(jīng)出售的限價(jià)房也面臨如何進(jìn)行后續(xù)管理的問(wèn)題。比如廣州限價(jià)房限制5年內(nèi)出租轉(zhuǎn)讓，但目前已經(jīng)有一些限價(jià)房出租的消息發(fā)布在焦點(diǎn)廣州房地產(chǎn)網(wǎng)保利西子灣業(yè)主論壇上。

　　面對(duì)限價(jià)房的困局，廣州市房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)陳大旺接受媒體采訪時(shí)表示，廣州市政府今年將不再推出限價(jià)房用地，而已推出的限價(jià)房用地尚未動(dòng)工的地塊可能被收回，轉(zhuǎn)化為保障性住房用地或者作為拆遷安置房用地，同時(shí)也不排除將其轉(zhuǎn)化為商品房用地。此外，廣州還將擴(kuò)大限價(jià)房申購(gòu)對(duì)象，拆遷戶和海外歸國(guó)高層次人才將有望可以申購(gòu)限價(jià)房，以此來(lái)消化存量和在建的限價(jià)房。

　　限價(jià)房難以調(diào)控樓市

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江表示：“限價(jià)房肩負(fù)的任務(wù)太重，既要壓住飆升的房?jī)r(jià)，又要照顧夾心人群的住房，可以說(shuō)是不堪重負(fù)。經(jīng)過(guò)兩年來(lái)的實(shí)踐，現(xiàn)在看來(lái)，似乎限價(jià)房并不能讓‘夾心層’滿意，而且由于限價(jià)房供應(yīng)規(guī)模小也難以調(diào)控樓市。”

　　“限價(jià)房遭遇這么多尷尬有一定必然性，這與其制度設(shè)計(jì)相關(guān)。雖然政府稱限價(jià)房為商品房，但其實(shí)際操作卻帶有很強(qiáng)的計(jì)劃指令性。”滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌認(rèn)為，限價(jià)房的價(jià)格是政府兩年前就已經(jīng)訂好的，難以適應(yīng)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)，尤其是當(dāng)市場(chǎng)下行的時(shí)候，商品房供過(guò)于求，失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)而又帶有諸多限制的限價(jià)房必然首先被市場(chǎng)拋棄。

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲也認(rèn)為，在樓價(jià)高漲的情況下，政府出臺(tái)限價(jià)房政策是及時(shí)、有效的，是有作為、負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)，但在當(dāng)前保障性住房體系尚未完善的情況下，政府應(yīng)該加大保障性住房建設(shè)，把有限的資金投入到更要幫助的最低收入群體，尤其是廉租房的建設(shè)。而且政府保障群眾“居有其所”，不一定要讓其擁有產(chǎn)權(quán)。

　　“調(diào)控房?jī)r(jià)未必一定要使用限價(jià)房這個(gè)調(diào)控器。以深圳為例，深圳市從2007年10月的最高均價(jià)17350元/平方米調(diào)整至2008年12月均價(jià)10979元/平方米，完全是在市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)下實(shí)現(xiàn)的，并沒(méi)有受到限價(jià)房的影響。”深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒認(rèn)為，限價(jià)房作為政府調(diào)節(jié)樓市的手段，盡管也起到了一定的作用，但當(dāng)下，重要的是政府應(yīng)該準(zhǔn)確劃分政府職責(zé)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)間的分界線。