房地產行業到底算不算暴利行業?這個話題一直是業內外爭論不休的焦點。有人猛揪房地產業暴利的尾巴,也有開發商頻頻“哭窮”,在房地產這個利益牽涉甚廣甚深的行業,多數人的言論恐怕都只是站在自己的立場上,為自己身后的利益集團說話。因此,雖然關于開發商利潤率的各種數字頻頻見于報端,但仍然無人能給這個問題下一個定論。除了開發商自己,恐怕沒有誰能真正說得清他們到底賺了多少。

　　不過,隨著各房地產上市公司2008年年報陸續公布,很多人猛然發現,2008年多數開發商的日子似乎并沒有那么難過,除了積極以中間利潤為目標積極降價的萬科利潤率在10%以下外,其余“百億俱樂部”的房地產企業凈利潤率普遍都超過了15%。這與此前關于弱市行情下上市房企年度業績將會很難看的預測形成了相當大的反差。于是,關于暴不暴利的爭論又開始席卷而來,很多人表示,“寒冬”中尚且有如此回報率,更何況是在正常年份甚至是2006年、2007年這樣的“牛市”中?

　　“暴利”從來都有爭論不是新話題

　　馮侖說:房地產開發商的平均資產收益率甚至達不到5%。成思危說:目前國內開發商的利潤在30%左右。任志強說:過去幾年平均的行業利潤率大概只有8%。王石說:萬科不回避暴利,萬科高于25%不做。

　　房地產是否有暴利,在各種說法中略見概貌,值得一提的是,從公布的情況看,目前萬科的利潤率確實是比較低的,還不到10%。

　　國內第一個直面房地產行業暴利問題的開發商恐怕就是王石了。早在1992年,正值房地產業火得一塌糊涂的時候,他就提出了“萬科超過25%的利潤不做”的說法。而經過了2008年的一輪調整,率先拋出“拐點論”的王石,更是成為理論上的勝利者。在其言論中,王石對房地產業“暴利話題”再度回應:萬科不回避暴利,但絕不能把暴利當作追求,“因為暴利往往暴斃”。王石表示,正因為房地產存在著暴利,所以萬科才提出高于25%不做。

　　王石表示,暴利導致狂熱。他不諱言萬科在前兩年同樣喪失了理智,納入囊中好幾個“地王”,“搞得當前的資金鏈比較緊張”。有業內人士指出,2007年國內多個地產熱點城市接連爆出多個地塊天價轉讓,一個個地王的誕生背后是當時一種“土地得了便是賺了”的現狀,可以想象其背后的暴利。

　　去年,廣州廣鋼集團均價2050元/平方米的自建房,也讓開發商們的尾巴露了出來———當時廣州一手房簽約均價約為8000元/平方米,即使考慮到地價、品質等各種因素,兩者的差價也已過半,導致這種差價的一個重要因素就是前者少了一個開發商環節而由自己承擔了開發商的功能。另外,無論在鄭州、溫州還是深圳,個人合作建房的最大預估成本都比臨近樓盤的市場價低一半。有媒體甚至指出:“很多項目(利潤率)超過了300%以上!”

　　全國人大常委會原副委員長、著名經濟學家成思危此前在接受媒體采訪時表示,按照國際慣例,開發商的利潤應該在房價的15%左右,但他分析,目前國內開發商的利潤應該在30%左右,當然,這30%當中包括了一部分灰色成本。因此他認為,房價應該還有20%的降價空間。

　　不過,有揪暴利尾巴的,就有哭窮的。前不久,北京華遠房地產公司董事長任志強就表示,雖然沒有辦法核定開發商最終的項目利潤是多少,但開發商從來都沒有成為過暴利行業,過去幾年我們平均的行業利潤率大概只有8%。他指出,房地產為什么沒有像石油一樣征收暴利稅,就是因為它不是暴利。

　　而近日萬通地產董事局主席、地產界“思想家”馮侖在上海舉辦的第一財經中國經濟論壇中也表示,經歷過高潮瘋狂和低潮洗禮的房地產商并未享有外界預期中的超高暴利,近10年來,以A股上市公司業績統計,房地產開發商的平均資產收益率甚至達不到5%。他很尖銳地指出,以目前全國最大、去年運營狀況相對較好的住宅開發商萬科而論,公開年報顯示,萬科去年上交稅收70億元左右,而股東利潤僅為40億元。

　　國內第一個直面房地產行業暴利問題的開發商恐怕就是王石了。早在1992年,正值房地產業火得一塌糊涂的時候,他就提出了“萬科超過25%的利潤不做”的說法。而經過了2008年的一輪調整,率先拋出“拐點論”的王石,更是成為理論上的勝利者。在其言論中,王石對房地產業“暴利話題”再度回應:萬科不回避暴利,但絕不能把暴利當作追求,“因為暴利往往暴斃”。王石表示,正因為房地產存在著暴利,所以萬科才提出高于25%不做。

　　王石表示,暴利導致狂熱。他不諱言萬科在前兩年同樣喪失了理智,納入囊中好幾個“地王”,“搞得當前的資金鏈比較緊張”。有業內人士指出,2007年國內多個地產熱點城市接連爆出多個地塊天價轉讓,一個個地王的誕生背后是當時一種“土地得了便是賺了”的現狀,可以想象其背后的暴利。

　　去年,廣州廣鋼集團均價2050元/平方米的自建房,也讓開發商們的尾巴露了出來———當時廣州一手房簽約均價約為8000元/平方米,即使考慮到地價、品質等各種因素,兩者的差價也已過半,導致這種差價的一個重要因素就是前者少了一個開發商環節而由自己承擔了開發商的功能。另外,無論在鄭州、溫州還是深圳,個人合作建房的最大預估成本都比臨近樓盤的市場價低一半。有媒體甚至指出:“很多項目(利潤率)超過了300%以上!”

　　全國人大常委會原副委員長、著名經濟學家成思危此前在接受媒體采訪時表示,按照國際慣例,開發商的利潤應該在房價的15%左右,但他分析,目前國內開發商的利潤應該在30%左右,當然,這30%當中包括了一部分灰色成本。因此他認為,房價應該還有20%的降價空間。

　　不過,有揪暴利尾巴的,就有哭窮的。前不久,北京華遠房地產公司董事長任志強就表示,雖然沒有辦法核定開發商最終的項目利潤是多少,但開發商從來都沒有成為過暴利行業,過去幾年我們平均的行業利潤率大概只有8%。他指出,房地產為什么沒有像石油一樣征收暴利稅,就是因為它不是暴利。

　　而近日萬通地產董事局主席、地產界“思想家”馮侖在上海舉辦的第一財經中國經濟論壇中也表示,經歷過高潮瘋狂和低潮洗禮的房地產商并未享有外界預期中的超高暴利,近10年來,以A股上市公司業績統計,房地產開發商的平均資產收益率甚至達不到5%。他很尖銳地指出,以目前全國最大、去年運營狀況相對較好的住宅開發商萬科而論,公開年報顯示,萬科去年上交稅收70億元左右,而股東利潤僅為40億元。

　　稅費、地價占房價多少成疑

　　有人稱:在總費用支出中,流向政府的部分占比例為49.42%。有人稱:土地價格在商品房成本中占比,北京22.98%,上海16.15%,廣州11.4%。有人稱:國內大多數項目的地價及稅費成本應該在總房價20—30%之間。

　　樓價高是否因為政府的稅費過高造成?發展商這么認為政府和百姓顯然有不同意見。所以減輕稅費未必就是讓樓價下行行之有效的方法。

　　就如馮侖的觀點一樣,很多人在力證開發商并沒有獲得暴利時,政府土地出讓金及各種稅費就成為眾矢之的。

　　今年全國“兩會”期間,全國工商聯向全國政協遞交了一份名為《我國房價何以居高不下———房地產開發的總費用支出一半流向政府》的大會發言稿就稱,全國9城市“房地產企業的開發費用”的調查顯示,在總費用支出中,流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。而上海的開發項目流向政府的份額最高,達到64.5%。

　　一石激起千層浪。上海市市長韓正不得不在“兩會”期間予以回應。他表示,上海市在舊城改造中都是免收土地出讓金的。“我不知道這一數據怎么來的,但肯定有誤。”

　　但韓正的回應立即又激起眾多開發商的激烈反應。SOHO中國董事長潘石屹公開坦言:“根據我們在一線開發房地產的經驗,全國工商聯這些數據都是真實可靠的。”任志強也在博客撰文,稱“既然韓正市長用全國工商聯的數據有誤來辯解,認為上海市政府的收益沒有報告中那么多,那么就請韓正市長也用正確的數據來說服大家,用更認真的態度來回應問題的提出”。

　　對此,一位原上海市房屋管理局官員表示,全國工商聯報告的統計數據均出自“REICO工作室”,眾所周知,這一工作室恰恰是由全國工商聯房地產商會、中城聯盟、萬通、華遠等房地產企業共同出資建立。一位上海市政府決策咨詢專家也對此提出質疑,“全國工商聯的發言根本就是站在開發商立場上來,把高房價矛盾轉嫁給政府。政府認為房價高是因為開發商暴利,一直希望開發商能順應形勢積極降價,于是開發商就相對提出房價高是緣于高地價、高稅收。”

　　一位業內人士表示,國土資源部幾年前在全國范圍內展開的調查結果顯示,北京市土地價格在商品房成本中占22.98%,上海占16.15%,廣州僅占11.4%。最近兩年,地價雖有所上漲,但考慮到房價同時也在上漲這一因素,地價在房價中的構成相差無幾,甚至在一些房價上漲速度快于地價上漲速度的地方,地價在房價中所占的比例其實是在下降的。

　　廣州一位開發商私下也向記者透露,商品房開發的單位面積成本中,主要由地價、稅收、建造成本、經營管理費用、資金成本等幾大塊構成。當中最大的一部分應該是建造成本而不是交給政府的地價和稅費。“當然,也可能個別項目的地價特別高,但大部分項目的情況大概是這樣。”以其2007年—2008年在廣州開發的一個項目為例,每平方米售價約為1萬,開發成本大約為4000元。成本之中,建造成本約為50%—60%,地價和稅費之和大約為20%—30%,還有10%多為經營管理費用等其他成本。也就是說,開發這個項目,毛利潤為60%左右,而地價以及稅費大約為12%,“絕對是暴利”。

　　不過該開發商也表示,這個項目具有特殊性,因為地是在上世紀90年代拿的,因此特別便宜。但即使按照2006年、2007年的地價來算,交給政府的錢也不會超過30%。他表示,房地產開發項目由于地域、環境以及項目立項時間等因素的不同,成本必然不同,但流向政府的部分所占比例超過50%是極少數。“以我的經驗來看,國內大多數項目的地價及稅費成本應該都在總房價20%—30%之間”。