房地產(chǎn)行業(yè)到底算不算暴利行業(yè)?這個話題一直是業(yè)內(nèi)外爭論不休的焦點。有人猛揪房地產(chǎn)業(yè)暴利的尾巴,也有開發(fā)商頻頻“哭窮”,在房地產(chǎn)這個利益牽涉甚廣甚深的行業(yè),多數(shù)人的言論恐怕都只是站在自己的立場上,為自己身后的利益集團說話。因此,雖然關(guān)于開發(fā)商利潤率的各種數(shù)字頻頻見于報端,但仍然無人能給這個問題下一個定論。除了開發(fā)商自己,恐怕沒有誰能真正說得清他們到底賺了多少。

　　不過,隨著各房地產(chǎn)上市公司2008年年報陸續(xù)公布,很多人猛然發(fā)現(xiàn),2008年多數(shù)開發(fā)商的日子似乎并沒有那么難過,除了積極以中間利潤為目標積極降價的萬科利潤率在10%以下外,其余“百億俱樂部”的房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤率普遍都超過了15%。這與此前關(guān)于弱市行情下上市房企年度業(yè)績將會很難看的預測形成了相當大的反差。于是,關(guān)于暴不暴利的爭論又開始席卷而來,很多人表示,“寒冬”中尚且有如此回報率,更何況是在正常年份甚至是2006年、2007年這樣的“牛市”中?

　　“暴利”從來都有爭論不是新話題

　　馮侖說:房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率甚至達不到5%。成思危說:目前國內(nèi)開發(fā)商的利潤在30%左右。任志強說:過去幾年平均的行業(yè)利潤率大概只有8%。王石說:萬科不回避暴利,萬科高于25%不做。

　　房地產(chǎn)是否有暴利,在各種說法中略見概貌,值得一提的是,從公布的情況看,目前萬科的利潤率確實是比較低的,還不到10%。

　　國內(nèi)第一個直面房地產(chǎn)行業(yè)暴利問題的開發(fā)商恐怕就是王石了。早在1992年,正值房地產(chǎn)業(yè)火得一塌糊涂的時候,他就提出了“萬科超過25%的利潤不做”的說法。而經(jīng)過了2008年的一輪調(diào)整,率先拋出“拐點論”的王石,更是成為理論上的勝利者。在其言論中,王石對房地產(chǎn)業(yè)“暴利話題”再度回應:萬科不回避暴利,但絕不能把暴利當作追求,“因為暴利往往暴斃”。王石表示,正因為房地產(chǎn)存在著暴利,所以萬科才提出高于25%不做。

　　王石表示,暴利導致狂熱。他不諱言萬科在前兩年同樣喪失了理智,納入囊中好幾個“地王”,“搞得當前的資金鏈比較緊張”。有業(yè)內(nèi)人士指出,2007年國內(nèi)多個地產(chǎn)熱點城市接連爆出多個地塊天價轉(zhuǎn)讓,一個個地王的誕生背后是當時一種“土地得了便是賺了”的現(xiàn)狀,可以想象其背后的暴利。

　　去年,廣州廣鋼集團均價2050元/平方米的自建房,也讓開發(fā)商們的尾巴露了出來———當時廣州一手房簽約均價約為8000元/平方米,即使考慮到地價、品質(zhì)等各種因素,兩者的差價也已過半,導致這種差價的一個重要因素就是前者少了一個開發(fā)商環(huán)節(jié)而由自己承擔了開發(fā)商的功能。另外,無論在鄭州、溫州還是深圳,個人合作建房的最大預估成本都比臨近樓盤的市場價低一半。有媒體甚至指出:“很多項目(利潤率)超過了300%以上!”

　　全國人大常委會原副委員長、著名經(jīng)濟學家成思危此前在接受媒體采訪時表示,按照國際慣例,開發(fā)商的利潤應該在房價的15%左右,但他分析,目前國內(nèi)開發(fā)商的利潤應該在30%左右,當然,這30%當中包括了一部分灰色成本。因此他認為,房價應該還有20%的降價空間。

　　不過,有揪暴利尾巴的,就有哭窮的。前不久,北京華遠房地產(chǎn)公司董事長任志強就表示,雖然沒有辦法核定開發(fā)商最終的項目利潤是多少,但開發(fā)商從來都沒有成為過暴利行業(yè),過去幾年我們平均的行業(yè)利潤率大概只有8%。他指出,房地產(chǎn)為什么沒有像石油一樣征收暴利稅,就是因為它不是暴利。

　　而近日萬通地產(chǎn)董事局主席、地產(chǎn)界“思想家”馮侖在上海舉辦的第一財經(jīng)中國經(jīng)濟論壇中也表示,經(jīng)歷過高潮瘋狂和低潮洗禮的房地產(chǎn)商并未享有外界預期中的超高暴利,近10年來,以A股上市公司業(yè)績統(tǒng)計,房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率甚至達不到5%。他很尖銳地指出,以目前全國最大、去年運營狀況相對較好的住宅開發(fā)商萬科而論,公開年報顯示,萬科去年上交稅收70億元左右,而股東利潤僅為40億元。

　　國內(nèi)第一個直面房地產(chǎn)行業(yè)暴利問題的開發(fā)商恐怕就是王石了。早在1992年,正值房地產(chǎn)業(yè)火得一塌糊涂的時候,他就提出了“萬科超過25%的利潤不做”的說法。而經(jīng)過了2008年的一輪調(diào)整,率先拋出“拐點論”的王石,更是成為理論上的勝利者。在其言論中,王石對房地產(chǎn)業(yè)“暴利話題”再度回應:萬科不回避暴利,但絕不能把暴利當作追求,“因為暴利往往暴斃”。王石表示,正因為房地產(chǎn)存在著暴利,所以萬科才提出高于25%不做。

　　王石表示,暴利導致狂熱。他不諱言萬科在前兩年同樣喪失了理智,納入囊中好幾個“地王”,“搞得當前的資金鏈比較緊張”。有業(yè)內(nèi)人士指出,2007年國內(nèi)多個地產(chǎn)熱點城市接連爆出多個地塊天價轉(zhuǎn)讓,一個個地王的誕生背后是當時一種“土地得了便是賺了”的現(xiàn)狀,可以想象其背后的暴利。

　　去年,廣州廣鋼集團均價2050元/平方米的自建房,也讓開發(fā)商們的尾巴露了出來———當時廣州一手房簽約均價約為8000元/平方米,即使考慮到地價、品質(zhì)等各種因素,兩者的差價也已過半,導致這種差價的一個重要因素就是前者少了一個開發(fā)商環(huán)節(jié)而由自己承擔了開發(fā)商的功能。另外,無論在鄭州、溫州還是深圳,個人合作建房的最大預估成本都比臨近樓盤的市場價低一半。有媒體甚至指出:“很多項目(利潤率)超過了300%以上!”

　　全國人大常委會原副委員長、著名經(jīng)濟學家成思危此前在接受媒體采訪時表示,按照國際慣例,開發(fā)商的利潤應該在房價的15%左右,但他分析,目前國內(nèi)開發(fā)商的利潤應該在30%左右,當然,這30%當中包括了一部分灰色成本。因此他認為,房價應該還有20%的降價空間。

　　不過,有揪暴利尾巴的,就有哭窮的。前不久,北京華遠房地產(chǎn)公司董事長任志強就表示,雖然沒有辦法核定開發(fā)商最終的項目利潤是多少,但開發(fā)商從來都沒有成為過暴利行業(yè),過去幾年我們平均的行業(yè)利潤率大概只有8%。他指出,房地產(chǎn)為什么沒有像石油一樣征收暴利稅,就是因為它不是暴利。

　　而近日萬通地產(chǎn)董事局主席、地產(chǎn)界“思想家”馮侖在上海舉辦的第一財經(jīng)中國經(jīng)濟論壇中也表示,經(jīng)歷過高潮瘋狂和低潮洗禮的房地產(chǎn)商并未享有外界預期中的超高暴利,近10年來,以A股上市公司業(yè)績統(tǒng)計,房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率甚至達不到5%。他很尖銳地指出,以目前全國最大、去年運營狀況相對較好的住宅開發(fā)商萬科而論,公開年報顯示,萬科去年上交稅收70億元左右,而股東利潤僅為40億元。

　　稅費、地價占房價多少成疑

　　有人稱:在總費用支出中,流向政府的部分占比例為49.42%。有人稱:土地價格在商品房成本中占比,北京22.98%,上海16.15%,廣州11.4%。有人稱:國內(nèi)大多數(shù)項目的地價及稅費成本應該在總房價20—30%之間。

　　樓價高是否因為政府的稅費過高造成?發(fā)展商這么認為政府和百姓顯然有不同意見。所以減輕稅費未必就是讓樓價下行行之有效的方法。

　　就如馮侖的觀點一樣,很多人在力證開發(fā)商并沒有獲得暴利時,政府土地出讓金及各種稅費就成為眾矢之的。

　　今年全國“兩會”期間,全國工商聯(lián)向全國政協(xié)遞交了一份名為《我國房價何以居高不下———房地產(chǎn)開發(fā)的總費用支出一半流向政府》的大會發(fā)言稿就稱,全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”的調(diào)查顯示,在總費用支出中,流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。而上海的開發(fā)項目流向政府的份額最高,達到64.5%。

　　一石激起千層浪。上海市市長韓正不得不在“兩會”期間予以回應。他表示,上海市在舊城改造中都是免收土地出讓金的。“我不知道這一數(shù)據(jù)怎么來的,但肯定有誤。”

　　但韓正的回應立即又激起眾多開發(fā)商的激烈反應。SOHO中國董事長潘石屹公開坦言:“根據(jù)我們在一線開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗,全國工商聯(lián)這些數(shù)據(jù)都是真實可靠的。”任志強也在博客撰文,稱“既然韓正市長用全國工商聯(lián)的數(shù)據(jù)有誤來辯解,認為上海市政府的收益沒有報告中那么多,那么就請韓正市長也用正確的數(shù)據(jù)來說服大家,用更認真的態(tài)度來回應問題的提出”。

　　對此,一位原上海市房屋管理局官員表示,全國工商聯(lián)報告的統(tǒng)計數(shù)據(jù)均出自“REICO工作室”,眾所周知,這一工作室恰恰是由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中城聯(lián)盟、萬通、華遠等房地產(chǎn)企業(yè)共同出資建立。一位上海市政府決策咨詢專家也對此提出質(zhì)疑,“全國工商聯(lián)的發(fā)言根本就是站在開發(fā)商立場上來,把高房價矛盾轉(zhuǎn)嫁給政府。政府認為房價高是因為開發(fā)商暴利,一直希望開發(fā)商能順應形勢積極降價,于是開發(fā)商就相對提出房價高是緣于高地價、高稅收。”

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示,國土資源部幾年前在全國范圍內(nèi)展開的調(diào)查結(jié)果顯示,北京市土地價格在商品房成本中占22.98%,上海占16.15%,廣州僅占11.4%。最近兩年,地價雖有所上漲,但考慮到房價同時也在上漲這一因素,地價在房價中的構(gòu)成相差無幾,甚至在一些房價上漲速度快于地價上漲速度的地方,地價在房價中所占的比例其實是在下降的。

　　廣州一位開發(fā)商私下也向記者透露,商品房開發(fā)的單位面積成本中,主要由地價、稅收、建造成本、經(jīng)營管理費用、資金成本等幾大塊構(gòu)成。當中最大的一部分應該是建造成本而不是交給政府的地價和稅費。“當然,也可能個別項目的地價特別高,但大部分項目的情況大概是這樣。”以其2007年—2008年在廣州開發(fā)的一個項目為例,每平方米售價約為1萬,開發(fā)成本大約為4000元。成本之中,建造成本約為50%—60%,地價和稅費之和大約為20%—30%,還有10%多為經(jīng)營管理費用等其他成本。也就是說,開發(fā)這個項目,毛利潤為60%左右,而地價以及稅費大約為12%,“絕對是暴利”。

　　不過該開發(fā)商也表示,這個項目具有特殊性,因為地是在上世紀90年代拿的,因此特別便宜。但即使按照2006年、2007年的地價來算,交給政府的錢也不會超過30%。他表示,房地產(chǎn)開發(fā)項目由于地域、環(huán)境以及項目立項時間等因素的不同,成本必然不同,但流向政府的部分所占比例超過50%是極少數(shù)。“以我的經(jīng)驗來看,國內(nèi)大多數(shù)項目的地價及稅費成本應該都在總房價20%—30%之間”。