年報(bào)顯示房地產(chǎn)公司普遍“不差錢”

　　粗略統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)公司凈利潤率普遍超過15%,最高的是中江地產(chǎn)為61.54%。粗略統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)高管工資最低過百萬最高近千萬。

　　從公布的年報(bào)看房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)公司的高管目前都不差錢。

　　近期,房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)公布了2008年年報(bào),也為我們看清開發(fā)商的利潤提供了參考。

　　WIND針對3月24日前滬深兩市披露2008年年報(bào)的40家房地產(chǎn)公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,這40家公司2008年全年凈利潤達(dá)157.32億元,較2007年增長了12.27%,而去年這些地產(chǎn)股的算術(shù)平均加權(quán)凈資產(chǎn)收益率為18.7%,同比增加了2.4個(gè)百分點(diǎn),顯示地產(chǎn)股資產(chǎn)盈利質(zhì)量仍略有上升。粗略統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)公司平均凈利潤率仍高達(dá)20%,普遍超過15%,最高達(dá)61.54%。其中,萬通地產(chǎn)凈利潤同比增長219.78%,凈利潤率為17.17%；中江地產(chǎn)、陸家嘴和新湖發(fā)展凈利潤率最高,分別達(dá)到61.54%、53.92%和40.91%；廣宇發(fā)展凈利潤同比下降178.55%,但仍有8%,業(yè)績同樣負(fù)增長的泛海建設(shè)和銀基發(fā)展等地產(chǎn)商凈利潤率也分別維持了14.72%和19.88%。

　　而本月公布年報(bào)的兩家房地產(chǎn)巨頭碧桂園和雅居樂的利潤同樣也不低。碧桂園2008年總收入為157.13億元,毛利為70.26億元,毛利率約為44.71%；而雅居樂2008年?duì)I業(yè)額為93.26億元,毛利為34.36億元,毛利率為36.8%。雖然比2007年有所下降,但百分之三四十的毛利率仍然讓很多人咋舌。

　　從2008年銷售額超百億元的房企來看,行業(yè)龍頭萬科地產(chǎn)的凈利潤為9.8%,顯得較低。但有業(yè)內(nèi)人士指出,萬科去年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入409.9億元,同比上升15.4%,凈利潤達(dá)40.3億元。表面上看凈利潤比2007年下降8億元,但其實(shí)是因?yàn)槿f科對13個(gè)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提了12.3億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備,如果不考慮存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響,公司2008年的凈利潤實(shí)際比2007年仍有增長。

　　而有專家指出,從年報(bào)披露來看,不僅房地產(chǎn)公司“不差錢”,上市公司高管也“不差錢”。

　　ST幸福公布的2008年年報(bào)顯示,歸屬母公司凈利潤達(dá)4.04億元,與2007年的0.02億元相比增長幅度可謂驚人,董事長任志強(qiáng)以774.3萬元薪酬,成為目前房地產(chǎn)業(yè)上市公司高管老大。華遠(yuǎn)地產(chǎn)日前公布的2008年年報(bào)顯示,任志強(qiáng)提取了公司董事長薪酬年薪320萬元,并按《公司獎(jiǎng)勵(lì)基金管理辦法》獲得公司400多萬元的獎(jiǎng)勵(lì)基金。另外公司總經(jīng)理孫秋艷也獲得499.7萬元的薪酬,其他副總及財(cái)務(wù)總監(jiān)薪酬均為100萬元左右。

　　萬科董事會(huì)主席王石年薪雖和2007年相比縮水大半,但仍高達(dá)248.1萬元人民幣,同時(shí)獲得約522.7萬股激勵(lì)股票,以24日開盤價(jià)8.59元計(jì)算,市值約4490萬元。保利地產(chǎn)董事長李彬海2008年年薪與上一年持平,仍然是182萬元。

　　而華發(fā)股份年報(bào)披露,公司凈利潤同比增長81.6%,高管薪酬總額卻增長334%,達(dá)到4107.9萬元,僅前3名董事報(bào)酬總額就達(dá)1467.7萬元。不少消費(fèi)者認(rèn)為,且不說這些高薪是建立在大大超出百姓承受能力的高房價(jià)之上,即使從上市公司對股東負(fù)責(zé)的角度看,一些高管薪酬增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公司利潤增幅也令人難以理解。

　　有此一說

　　利潤周期導(dǎo)致房地產(chǎn)利潤過高假象?

　　看到這樣的年報(bào)數(shù)據(jù),在很多人眼里,房地產(chǎn)儼然就是暴利行業(yè)了,“賣一套房掙幾萬甚至幾十萬,開發(fā)商心太黑!”不過也有人表示,看待房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況,不能僅僅看利潤率,也要考慮利潤周期。

　　一套房子,從拿地到順利交房,差不多得兩年時(shí)間,有的甚至更長。上文向記者透露地價(jià)比例的開發(fā)商表示,假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)商有40%的利潤,兩年開發(fā)完成,則平均到每年只有20%的利潤�！坝械娜酥赋鱿窦译姰a(chǎn)業(yè)由于是充分競爭的行業(yè),目前的利潤率僅在2%-3%之間,已經(jīng)像刀片一樣薄了；而開發(fā)商賣套房子就可賺上萬元,多則賺幾十萬甚至上百萬。但是他們忽略了一個(gè)問題,就是利潤周期。”他指出,雖然家電產(chǎn)業(yè)利潤很薄,但他的利潤周期非常短。“以東芝為例,據(jù)公開報(bào)道顯示,東芝筆記本電腦一年能生產(chǎn)240萬臺(tái),則每分鐘就能生產(chǎn)出約4.5臺(tái)。賣一套房一年賺20%和賣一臺(tái)筆記本電腦10幾秒就可以賺3%相比,這筆賬大家應(yīng)該算清楚�！�

　　但他也承認(rèn),開發(fā)商的利潤,其實(shí)并不僅僅來自房價(jià)與成本的差距。在一定程度上,利潤也來自于開發(fā)過程的金融杠桿。即使開發(fā)商的利潤率并不高,也可能因?yàn)榻鹑诟軛U而放大。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》也曾就這一現(xiàn)象算過一筆賬后認(rèn)為:一些開發(fā)商采取了“五個(gè)鍋三個(gè)蓋”的資金策略,不斷用后期預(yù)售房款投入前期項(xiàng)目,通過加速資金周轉(zhuǎn),大大提高了資金利用率,從而也就進(jìn)一步提高了自有資金的回報(bào)率。開發(fā)商“暴利”的秘密就在于此。動(dòng)用信貸等金融杠桿和“透支炒股”的道理是一樣的。只要利潤率為正,金融杠桿就可以成倍地放大投資者的收益水平。

　　當(dāng)然,金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益,也同樣可以成倍地放大投資者的虧損。在上述例子中,如果總售價(jià)低于總成本,樓盤或者會(huì)由于缺乏后續(xù)資金而變成“爛尾樓”；或者得由開發(fā)商從自有資金中承擔(dān)巨額虧損。這就是為什么在市場成交量大幅下降時(shí),房價(jià)下降的程度遠(yuǎn)不如人們想象的那樣大的原因。