經(jīng)過這一輪的樓市波動(dòng)后，近期有不少購房者反映：盡管不少價(jià)格較低的樓盤是在真正熱銷，但也有個(gè)別項(xiàng)目的熱銷———漲價(jià)———熱銷是開發(fā)商制造出來的。“托關(guān)系”、無期限排號、“提前開盤”、網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購等成為其操縱市場的手段。

　　手段1 “買房要托關(guān)系”

　　真相：先囤優(yōu)質(zhì)房源，制造供不應(yīng)求效應(yīng)

　　朝陽路附近某樓盤上月推出了一批中小戶型。開盤當(dāng)天，不少人發(fā)現(xiàn)，100余套房源中，7樓以上的很多房子及南向戶型都已經(jīng)“有主兒了”，開發(fā)商解釋為“內(nèi)部已經(jīng)有人買下了”。

　　一直有意購買該項(xiàng)目的陳先生(化名)說，他在銷售員“有沒有關(guān)系”的提示下發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問題：開發(fā)商手上還有一部分可以銷售的戶型，需要找熟人去打招呼，然后再賣給“關(guān)系戶”。“更可氣的是，我后來和幾個(gè)最近都在買房的人聚在一起說起這個(gè)事情時(shí)，才知道大家都被告知要找關(guān)系才能買到房。結(jié)果隨便找個(gè)所謂的關(guān)系基本上都能買到。而且，不止這一個(gè)項(xiàng)目這么做。”

　　陳先生說，他們發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商是先根據(jù)客戶積累的狀況，預(yù)留了一些優(yōu)質(zhì)的，肯定能賣得出去的房源，然后迎合買房人買漲不買跌的心態(tài)，制造出供不應(yīng)求的效應(yīng)。“這樣一來，大家就覺得現(xiàn)在樓市的供應(yīng)非常緊張了，會不會又漲價(jià)，有些人就慌亂了。”

　　一位業(yè)內(nèi)人士介紹，在過去房價(jià)較低并且投資客較多的時(shí)代，“托關(guān)系”這種手法比較多，甚至有一些是假按揭，然后轉(zhuǎn)手高價(jià)炒出，屬于銷售員或者開發(fā)商私下炒房的一種方式。目前樓市價(jià)格已經(jīng)處于高位，且投資客基本沒入場，轉(zhuǎn)手炒賣的可能性不大了，但這種變相囤積房源會影響購房者心態(tài)。

　　手段2 “排號才能買到房”

　　真相：打探市場，制造火爆場面

　　不限時(shí)間、不限人數(shù)的排號，是開發(fā)商慣用的營銷手段，這樣做的目的無非有兩個(gè)：一來能在放量之前打探市場，摸個(gè)底做到心中有數(shù)；二來能制造一些“虛假繁榮”，讓購房人總覺得自己可能買不到最好的房源。

　　春節(jié)過后，市場回暖，搶房號又成了售樓處前一道別樣的風(fēng)景。一些購房人為了排到靠前的號碼，不惜動(dòng)用家里的保姆，公司的員工，在售樓處門前徹夜排隊(duì)，市場再次出現(xiàn)了“一房難求”的局面。

　　3月底，劉女士看好了位于東三環(huán)附近的一個(gè)樓盤，為了排到一個(gè)號，她專門請了半天假，終于如愿以償?shù)嘏诺教枺��?00多號，但是這次放量只有200多套房子，所以她還要繼續(xù)等待下一批房源出來。

　　買套總價(jià)上百萬的房子還要排隊(duì)？想買套房子真的那么困難嗎？

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，為了讓開盤當(dāng)天人氣很旺，開發(fā)商事先都會做足功夫。排號就是開發(fā)商打探市場的一種方式。如果排號人數(shù)多，開發(fā)商在最終定價(jià)時(shí)會有所提高；另一方面，火爆的排號場面可以制造“虛假繁榮”，變相炒作項(xiàng)目，引發(fā)購房人盲目哄搶。“其實(shí)很多商品房項(xiàng)目的放量是很充足的，只不過‘排號’這兩個(gè)字對購房者來講太具吸引力，看到放號，就怕房子少。所以購房者大可不必過于緊張。”

　　手段3 千組客戶只開200套

　　真相：封樓封戶型，制造賣得快印象

　　緊控房源的手段有幾種，有的“封樓”，有的“封戶型”，無非是想把不太好的產(chǎn)品先消化掉，好的留在后面漲價(jià)賣，制造供不應(yīng)求的場面。從目前北京樓市的現(xiàn)狀來看，大多數(shù)開發(fā)商還是會選擇分批放量的手段來控制供應(yīng)量，并結(jié)合積累意向客戶的辦法，制造房子稀缺的假象，來實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

　　“幾百萬買房，挑都沒得挑。”陳先生看好北部某項(xiàng)目的一個(gè)戶型，可是還沒正式開盤，售樓人員就告訴他，該戶型已經(jīng)賣完了。有點(diǎn)慌了的陳先生馬上托朋友找關(guān)系，問到同樣的戶型的房子還有一套底層的。

　　買還是不買成了讓陳先生非常焦慮的問題。陳太太登錄北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目最新開的房源只有200多套，拿到預(yù)售許可證的房源加起來也不過500套，而開發(fā)商告訴他們有意購買的人至少有1000多組。“但是開發(fā)商還有好幾棟樓暫未辦理預(yù)售許可證，很明顯是壓著房源不賣。”陳太太說。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，一般來說大多數(shù)樓盤在推新房源前都會通過來訪、電話來統(tǒng)計(jì)意向購買人群，然后在推新房源時(shí)會比買家數(shù)量少15%-20%。即意向客戶100組，就只開80套，以營造熱銷場面。“陳先生所說的那個(gè)樓盤，其預(yù)留空間居然高達(dá)70%以上，而且還是分批入市，難怪賣得那么快，銷售率高了。”該人士這樣表示。