●儲備土地無人喝彩　開發(fā)商最想拿什么樣的地？

　　據(jù)了解，市國土局今年計劃新增的儲備用地將有80%位于新城，而且這些土地將主要用于重點項目，以及政策性住房等民生工程用地。這就意味著城市用地仍然會非常少，現(xiàn)有的房地產(chǎn)項目將起碼在今年成為稀缺產(chǎn)品，價格的走勢可想而知。

　　我們僅從朝陽北路以及百子灣地區(qū)的土地價格七八年來的變化，便可知城市土地的漲幅到底有多大。2003年，百子灣地區(qū)的土地協(xié)議價大概在350萬元/畝左右，而2007年萬科在該區(qū)域拍得的一塊土地已經(jīng)達到了1400萬/畝，2008年合生集團拍下的商業(yè)用地亦達到了1200萬/畝，短短幾年，土地價格數(shù)倍翻番，從這個特定區(qū)域的土地價格變化，我們多少可以管窺整個北京城八區(qū)的土地稀缺程度。

　　有人恐怕要問，為什么非要扎堆拿城市土地呢？郊區(qū)或者新城不一樣可以開發(fā)出很好的產(chǎn)品嗎？

　　其實不然，記者在采訪幾位城市開發(fā)商時了解到，目前五環(huán)以外的房地產(chǎn)業(yè)競爭異常激烈，而且價格起伏較大，做慣了“挖個坑就能賣房”的他們認為郊區(qū)開發(fā)充滿了不確定性。主要原因是郊區(qū)推出了大量的保障性住房，而且國家新推土地有相當大一部分仍然是支持這些保障性住房用地的，商品房的競爭力并不比這些保障性住房高多少，最關(guān)鍵的是郊區(qū)居民的消費力遠遠比不上城市居民，而且作為樓市重要支撐的外地購房者，除了別墅，一般不會對郊區(qū)項目產(chǎn)生太大興趣的。

　　因此，寧可花大價錢拿五環(huán)內(nèi)一個小項目，也不敢輕易涉及郊區(qū)做大買主成為城市開發(fā)商的一個共識。

　　●80%供應將在新城　價格戰(zhàn)將在郊區(qū)打響？

　　市國土局的土地計劃出爐，最緊張的莫過于郊區(qū)在售項目。據(jù)通州某樓盤開發(fā)商介紹，他們在通州的項目非常具有競爭力，已然成為該區(qū)域價格的一個標桿，但新土地計劃勢必使他們調(diào)整戰(zhàn)略，制定新的價格體系以備不時之需，畢竟他們項目周邊的保障性住房已經(jīng)對商品房形成一定的沖擊，再推出那么多的新地塊，競爭程度將更加激烈。

　　目前，已經(jīng)有消息稱，作為五環(huán)外最重要的區(qū)域——通州，不少項目已經(jīng)在醞釀調(diào)價，“快銷快跑”成為項目工作重點。

　　有關(guān)專家認為，在未來一段時期內(nèi)，五環(huán)內(nèi)外將成為一個分水嶺，五環(huán)內(nèi)的房價將保持相對穩(wěn)定的局面，階段性漲價成為可能，但郊區(qū)樓市面臨激烈競爭，如何提升產(chǎn)品品質(zhì)，制定合理價格，將成為郊區(qū)項目殺出重圍的關(guān)鍵所在。正如朝陽北路東端項目8哩島總經(jīng)理付騫所言，競爭在哪個區(qū)域、哪個時間段都會存在，而不同的是開發(fā)商應對的態(tài)度如何？凡是品質(zhì)過硬，性價比高的項目仍然是整個樓市的主題。