國務(wù)院總理溫家寶4月29日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定調(diào)整11類固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，其中包括商品住房。這是2004年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目資本金比例35%的“大限”首次出現(xiàn)松動(dòng)。在分析人士看來，這一變動(dòng)釋放出信貸政策調(diào)整的信號，對房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品房供應(yīng)的增加都有積極意義。

　　開發(fā)項(xiàng)目資本金比例降低

　　2004年9月，銀監(jiān)會(huì)頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第十六條規(guī)定，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%。

　　這一比例限定至今，5年未動(dòng)。其間，在2006年8月，隨著樓市持續(xù)高溫，為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)還再次公開發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，重申嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。

　　在房地產(chǎn)這一資金高度依賴的行業(yè)，很多開發(fā)商幾乎視銀行貸款為“生命線”。尤其是經(jīng)歷了2007年的飛漲和2008年的低迷之后，開發(fā)商愈加明白“手中有錢”才能做到“心中不慌”。而在政府這邊，作為宏觀調(diào)整的手段之一，項(xiàng)目資本金比例的控制一直是遏制樓市過熱的關(guān)鍵“按鈕”之一。

　　2008年底，中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》，將企業(yè)建設(shè)廉租房貸款利率在基準(zhǔn)利率水平上下浮一成，并將其資本金率下調(diào)至20%，但不涉及商品住房。

　　此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議雖然只是作出相關(guān)決定，具體調(diào)整幅度并未公布，但已引起市場足夠遐想。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，2004年上述資本金比例由30%提高至35%，背景是投資偏熱，所以要通過緊縮信貸政策來降溫。現(xiàn)在調(diào)整資本金比例，一方面是國家“保增長”統(tǒng)一部署的需要，另一方面目前樓市處于調(diào)整期，房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策應(yīng)相應(yīng)放松，這是很合理的。

　　“信號意義”大于“實(shí)質(zhì)意義”

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至3月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長4.1%，但比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重超過7成的商品住宅完成投資3422億元，比去年同期回落31.5個(gè)百分點(diǎn)。與此相關(guān)的數(shù)據(jù)是：一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4742萬平方米，同比下降40.1%；完成土地開發(fā)面積5223萬平方米，同比下降11.3%。

　　投資回落的背后，是不少開發(fā)商遭遇的資金危機(jī)。上海資深房地產(chǎn)專業(yè)律師羅建榮說，一方面，2008年市場的低迷對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金壓力還是相當(dāng)大的，尤其是一些中小開發(fā)商，不得不“拆東墻補(bǔ)西墻”。一些房地產(chǎn)投資公司甚至出現(xiàn)了“主動(dòng)違約”的情況：由于地價(jià)偏高，資金不足，不惜放棄幾千萬元的保證金也要退出投標(biāo)。另一方面，一季度至今市場形勢好轉(zhuǎn)，存量房消化速度加快，供應(yīng)不足的問題也隨即顯露出來。