地產腐敗不是最嚴重的

　　京華時報：房地產行業的腐敗現象比較嚴重，怎么沒聽你談過這方面的問題？

　　任志強：你錯了，房地產行業的腐敗根本不是最嚴重的。在中國，腐敗現象最嚴重的是交通領域，殺了多少個交通廳廳長了？！這個領域是絕對壟斷，是單向的，腐敗才最嚴重。

　　還有教師、醫生，這兩個行業存在嚴重的紅包問題，這算不算腐�。窟@都是大面積存在的，都比房地產行業腐敗的比例大，涉及面大。

　　房地產行業有沒有腐�。坑�，確實有，但不嚴重。很多問題是很復雜的，很難判斷。像有的地方政府吸引投資，讓你去開發，承諾給你減免一定的稅費，這算不算腐�。孔屇隳靡粔K地，然后要你同時蓋一個工廠，好解決當地的就業問題，這算不算腐�。窟@些雙向的問題怎么看？對于很多東西，你是不能忽略歷史的，房地產行業最早都是國有企業才有從業資格，這個行業就是這樣一步步走過來的。房地產行業的腐敗是雙向的，這跟單向領域的不能比。

　　“房地產行業是不存在暴利的，但一些房地產企業是存在暴利的。”

　　地產行業不存在暴利

　　京華時報：2008年樓市出現了調整，但一些企業的財報顯示，其毛利率還是很高的，有的企業毛利率比2007年的還高，房地產行業是否依然是暴利行業？

　　任志強：房地產的開發周期是比較長的，大約在三四年不等，2008年的毛利率體現的是2005年左右所拿地塊的利潤率，并不是2008年當年所拿地塊的利潤率。

　　京華時報：那是否意味著，未來兩年房地產企業的毛利率會下降？

　　任志強：一些天價地塊主要出現在2006年、2007年，按正常的運作時間推算，這些項目應該在2011年進入主要結算期，估計到時候拿這些天價地企業的毛利率會受到影響。

　　京華時報：房地產行業的利潤率水平如何？外界評價是暴利行業，你覺得如何？

　　任志強：房地產的利潤率實際并不高。蓋一個30層的樓，從拿地到最后結案，一般要跨越4個財務年度，每年的利潤率也就在5%到8%左右。4年累計下來，可能一個項目的毛利率體現出來是20%到30%左右，但它是通過4年時間才實現的。像萬科周期控制的好一些，開發周期短一些，實現這些利潤的時間就短一些。

　　房地產行業是不存在暴利的，但一些房地產企業是存在暴利的。一些品牌企業還是受到市場追捧的，但這樣的企業不多，全行業有6萬多家企業，這種品牌企業也就有不到200家左右。

　　京華時報：對房價的未來走勢，你的判斷是漲還是跌？

　　任志強：從REICO工作室(注：由全國工商聯住宅產業商會和中國城市房地產開發商策略聯盟共同組建的機構)最新的報告來看，今年一季度房地產市場已經觸底了。房價是否下跌取決于房地產開發企業的資金壓力。從價格方面看，經歷了這一輪的成交放量，隨著企業資金壓力的緩解，房價繼續較大幅度下跌的可能性已經減小，市場已經觸底，但判斷房地產市場徹底回暖還為時尚早�，F在住房需求主要還是以自住的剛性需求為主，我們在西安的一個項目，90%以上的客戶都是第一次置業，剛性需求。房地產市場的真正回暖需要投資性需求、改善性需求的穩定增加。到今年3月末，全國商品房空置面積為1.67億平方米，同比增加了37.6%，空置水平為近3年來最高。短期看，房地產市場還處在存貨消化期。