地產腐敗不是最嚴重的

　　京華時報：房地產行業(yè)的腐敗現(xiàn)象比較嚴重，怎么沒聽你談過這方面的問題？

　　任志強：你錯了，房地產行業(yè)的腐敗根本不是最嚴重的。在中國，腐敗現(xiàn)象最嚴重的是交通領域，殺了多少個交通廳廳長了？！這個領域是絕對壟斷，是單向的，腐敗才最嚴重。

　　還有教師、醫(yī)生，這兩個行業(yè)存在嚴重的紅包問題，這算不算腐敗？這都是大面積存在的，都比房地產行業(yè)腐敗的比例大，涉及面大。

　　房地產行業(yè)有沒有腐敗？有，確實有，但不嚴重。很多問題是很復雜的，很難判斷。像有的地方政府吸引投資，讓你去開發(fā)，承諾給你減免一定的稅費，這算不算腐敗？讓你拿一塊地，然后要你同時蓋一個工廠，好解決當?shù)氐木蜆I(yè)問題，這算不算腐敗？這些雙向的問題怎么看？對于很多東西，你是不能忽略歷史的，房地產行業(yè)最早都是國有企業(yè)才有從業(yè)資格，這個行業(yè)就是這樣一步步走過來的。房地產行業(yè)的腐敗是雙向的，這跟單向領域的不能比。

　　“房地產行業(yè)是不存在暴利的，但一些房地產企業(yè)是存在暴利的。”

　　地產行業(yè)不存在暴利

　　京華時報：2008年樓市出現(xiàn)了調整，但一些企業(yè)的財報顯示，其毛利率還是很高的，有的企業(yè)毛利率比2007年的還高，房地產行業(yè)是否依然是暴利行業(yè)？

　　任志強：房地產的開發(fā)周期是比較長的，大約在三四年不等，2008年的毛利率體現(xiàn)的是2005年左右所拿地塊的利潤率，并不是2008年當年所拿地塊的利潤率。

　　京華時報：那是否意味著，未來兩年房地產企業(yè)的毛利率會下降？

　　任志強：一些天價地塊主要出現(xiàn)在2006年、2007年，按正常的運作時間推算，這些項目應該在2011年進入主要結算期，估計到時候拿這些天價地企業(yè)的毛利率會受到影響。

　　京華時報：房地產行業(yè)的利潤率水平如何？外界評價是暴利行業(yè)，你覺得如何？

　　任志強：房地產的利潤率實際并不高。蓋一個30層的樓，從拿地到最后結案，一般要跨越4個財務年度，每年的利潤率也就在5%到8%左右。4年累計下來，可能一個項目的毛利率體現(xiàn)出來是20%到30%左右，但它是通過4年時間才實現(xiàn)的。像萬科周期控制的好一些，開發(fā)周期短一些，實現(xiàn)這些利潤的時間就短一些。

　　房地產行業(yè)是不存在暴利的，但一些房地產企業(yè)是存在暴利的。一些品牌企業(yè)還是受到市場追捧的，但這樣的企業(yè)不多，全行業(yè)有6萬多家企業(yè)，這種品牌企業(yè)也就有不到200家左右。

　　京華時報：對房價的未來走勢，你的判斷是漲還是跌？

　　任志強：從REICO工作室(注：由全國工商聯(lián)住宅產業(yè)商會和中國城市房地產開發(fā)商策略聯(lián)盟共同組建的機構)最新的報告來看，今年一季度房地產市場已經觸底了。房價是否下跌取決于房地產開發(fā)企業(yè)的資金壓力。從價格方面看，經歷了這一輪的成交放量，隨著企業(yè)資金壓力的緩解，房價繼續(xù)較大幅度下跌的可能性已經減小，市場已經觸底，但判斷房地產市場徹底回暖還為時尚早。現(xiàn)在住房需求主要還是以自住的剛性需求為主，我們在西安的一個項目，90%以上的客戶都是第一次置業(yè)，剛性需求。房地產市場的真正回暖需要投資性需求、改善性需求的穩(wěn)定增加。到今年3月末，全國商品房空置面積為1.67億平方米，同比增加了37.6%，空置水平為近3年來最高。短期看，房地產市場還處在存貨消化期。