國內概況

　　4月樓市持續回暖 5月“地王”再現

　　數據顯示，今年一季度全國房地產市場銷售回暖的勢頭非常強勁，盡管4月份各地樓市成交走勢有所分化，但是回暖的趨勢還在持續。更值得注意的是，伴隨著銷售回暖的持續，房價也開始有所回升。

　　進入5月份之后，市場的最大看點則是土地市場的回暖和“地王”的再次出現。原溫州長運集團有限公司地塊以19607元/平方米的成交樓面價格，成為了今年到目前為止的“單價地王”；大連金賽置地有限公司以37.48億的總價拿下大連高新區廟嶺村紅凌路兩側7宗地塊，成為了當月總價“地王”。

　　有觀點認為，當企業拿地意愿開始上升時，房地產行業應該開始脫離底部了。不過也有人認為目前房地產市場的“小陽春”只是暫時的現象，并不能代表其發展的總趨勢。

　　樓市一季度已見底？

　　NBD：今年前幾個月各種紅火的數據，能否說明房地產市場見底了？還是只是曇花一現？

　　李少明：房地產市場整體在一季度時已經見底了，可以從三方面進行說明。行業投資增速方面一季度已經見底，銷售方面從去年9月份見底，而成交價格在今年一季度時也看到了底部的跡象。

　　金巖石：房地產市場近期銷售出現了明顯放量的情況，但總體價格下跌，這主要是因為投資者是純粹的消費需求，也就是小戶型、二手房等銷售的上漲是剛性需求的顯現。小戶型和二手房出現了10%的上漲，并不能確立整個房地產市場的上升，業界在這個問題上出現了嚴重的多空分歧。

　　從房地產投資的角度看，市場肯定是有機會的，但是市場還會有進一步放量觸底的可能，上漲和下跌的概率等同。但如果你從長期的時間來看，肯定是上升的。

　　總的來說，城市當中的優質、中心區域已經出現了見底的跡象，比如城市中心樓盤、水岸和交通熱點區域樓盤等，這部分地區價格會比較穩定，在此之外的周邊區域將會漲跌互現。

　　去庫存化進行中

　　NBD：既然房地產市場已經見底，之前去庫存化的趨勢現在又是一個怎么樣的狀況呢？

　　李少明：去庫存化一直在進行之中，現在是否結束了去庫存化的趨勢還很難講。

　　魯政委：此前市場都說一季度開發商的去庫存化效果顯著，有消息說是從18個月降到了12個月，對此我們應保持一定的懷疑。

　　目前房地產市場只有3、4月份比較活躍，而1、2月份可以說非常平淡。將這幾個月的銷售程度拉平看來，在遠遠不如前期的購買熱情下，市場怎么會在短短時間內就出現了原來半年銷售量庫存的下降？

　　如果這有這樣的數據，那么肯定是“調整了分子或者分母”。調整分子意味著統計數據者認為市場銷售的效果比較好，調整分母意味著統計數據者認為市場存量沒有預期那么高，但這個數據本身的可信度需要受到質疑。

　　資金壓力開發商緊繃的資金鏈有所緩解

　　截至今年一季度的統計數據顯示，房地產行業全部資金來源同比增長9.15%，其中自籌資金、國內貸款、定金(預收款)分別同比增長了13.14%、8.01%、1.59%。

　　對此，有券商研究指出，這說明了開發商資金主要還是依賴于自籌資金。不過值得注意的是，由于銷售情況回暖，房地產企業預售款出現了正增長，并且國內貸款與預收款的同比增速走出了拐點。

　　這一點至關重要。一季度末扣除預收賬款后，房地產行業92家上市公司的負債率和凈負債率分別比2008年末下降0.7和2.3個百分點。這意味著開發商回籠資金的力度在不斷增加，其緊繃的資金鏈壓力有所緩解。