國務院通知為房企資金松綁

　　NBD：房地產企業資金來源上是否出現了拐點呢？

　　李少明：房地產企業的資金來源早在去年10月份的時候就已經見底了。從預收賬款來看，今年一季度末92家上市公司預收賬款比2008年末增長17.8%，而去年一季末僅比2007年末增長5.3%。

　　魯政委：“地王”的出現和拿地熱情升高是否意味著房地產商資金鏈的恢復？我覺得并不一定，從各種消息中我們就可以看出，那些大型的公司比如萬科、金地等就算在市場最危險的時候，本身風險也不大，現在最重要的是那些三線，甚至二線開發商的資金鏈是否完整。這方面由于缺乏最新的數據，很難觀察到。但有一點可以看到，那就是目前在市場上動作比較大的公司多是一線企業。

　　我們不能認為二三線房地產相對較小、具有區域性，就對小看他們的影響力。事實上，任何一家房地產公司倒閉都會造成銀行的壞賬，并且多是幾億、十幾億的壞賬，影響還是非常大的。

　　為擴大投資需求，近期國務院發布了商品住房項目資本金比例將下調的通知，這意味著將再度為房企資金松綁，無疑會使房企的負債能力以及滾動開發能力得到進一步提高。

　　關注國務院新規細則

　　NBD：近期央行表態認可當前的信貸增長，并表示將繼續保持充裕的流動性，加上國務院的新規，這是否意味著開發商將迎來資金的松動浪潮，進而促使行業復蘇？

　　魯政委：各項新規對于房地產商肯定是利好，一定程度上緩解了其資金壓力。但需要注意的是，國務院新規只是講了原則，但是遲遲未見細則。事實上，政府對于房地產業的調整出于多方考慮，因為房地產占據國家固定投資的25%，那么從簡單的思路出發，政府要推動地方項目的繁榮，就要觀察地方項目中哪些大的項目沒有動，房市此前處于投資停滯狀態，所以對癥進行刺激和拉動順理成章，但最終究竟松動的資金有多少，對于房地產業的刺激有多大，還需要關注細則才能確定。

　　股市反應房產板塊跑贏大盤 累計漲幅近80%

　　根據券商的統計，從今年年初至5月4日，A股市場房地產板塊的累計漲幅達到了近80%，A股的累計漲幅為40%。從市盈率觀察，房地產板塊市盈率由年初的19.7倍上升至目前的34倍，市凈率由年初的1.98倍上升至目前的3.46倍。

　　房地產板塊走勢明顯跑贏了大盤。這主要是房地產市場成交回暖明顯、行業資金來源出現拐點、上市公司業績得以提升以及整個政策面依然給予了該行業大力支持的結果。方正證券研究認為，房地產行業基本面的改善有望得以延續。

　　房地產股票投資機會大

　　NBD：當前房地產股票的表現是否反映了行業基本面改善的狀況呢？

　　李少明：房地產股票提前反映了這種良好的態勢。從2008年年報到2009年一季報觀察，今年一季度銷售回暖尚未體現在一季報中，預計今年房地產行業整體增長將會超過市場預期。

　　NBD：您覺得未來房地產股票走勢如何？是區域性地產股機會大，還是全國性地產股的投資機會大？

　　李少明：預計在二季度，房地產板塊仍有超額的受益，維持“看好”評級。應該說整個行業都存在著投資機會，這個沒有明顯的區分。我們推薦3大經濟圈內的上市公司。

　　機會集中于4類公司

　　NBD：對于投資者來說，現在買房與房地產股，哪個更劃算？

　　金巖石：從短期看，房市會出現漲跌互現的情況，上半年可以買股票；但從長期趨勢看，下半年應該是買房的好時機。這是因為從去年的金融危機開始，房地產商的投資幾乎停止，未來樓市供給肯定下降，而國家的流動性注入仍未停止，樓市長期上漲的趨勢不變。并且，股市和樓市之間還存在一定的互動關系，即股市的上漲會對樓市有所觸動，一季度出現的樓市“小陽春”行情就是這種互動的體現。

　　魯政委：至于投資者如何把握投資？歸根結底要看自己的實力，房地產屬于自有投資，本身有杠桿效應，只付20%~30%就可以拿到，如果長期投資的話，在中國經濟發展的大背景下肯定是穩健的選擇。但是買賣房子的成本比較高，買房子和賣房子都不容易，相對來講買房地產股只需要電腦操作就可以了，兩者的區別還是比較大。

　　李少明撰寫報告認為，房地產板塊的機會集中于4類公司：快速開發型公司，快速開發帶來業績持續高增長；資源型公司，在行業轉好下業績可望快速釋放；布局土地稀缺區域型公司；注資型公司，存在被母公司或地方政府注資的利好。