銀行：房貸創(chuàng)新大戰(zhàn)將頭破血流

　　“開發(fā)貸款早就全面收緊，加息影響有限，對個人購房貸款的實際壓力增加不大，卻可能引來銀行新一輪的信貸創(chuàng)新大戰(zhàn)。”一位信貸經(jīng)理這樣概括后加息時代的房地產(chǎn)貸款。

　　信貸收緊 步步為營

　　2006年盛夏之季，中國房地產(chǎn)信貸遇到了一場多年罕見的冰凍之災。前六個月完成超過80%的信貸任務(wù)最終引來了此輪步步為營的信貸緊縮。從4月開始，央行通過兩次“窗口指導”提醒各家銀行落實國家宏觀調(diào)控政策，嚴格控制對過度投資行業(yè)的貸款。同時在7、8月兩次調(diào)高存款準備金率0.5個百分點，三次發(fā)行定向票據(jù)，從商業(yè)銀行體系抽走數(shù)千億元資金。

　　效果可謂明顯，7月底開始，工行等多家銀行表示，下半年貸款重心將轉(zhuǎn)移到個人住房貸款上，企業(yè)類房地產(chǎn)貸款全線收縮，其中別墅類開發(fā)貸款叫停，普通商品房開發(fā)貸款嚴審信貸資質(zhì)，土地儲備貸款的警惕性大幅提高。

　　但是，不得不承認，央行對此輪信貸調(diào)控的決心堪稱巨大。8月19日再次加息，令銀行最后倚重的一個優(yōu)質(zhì)房貸業(yè)務(wù)，即個人購房貸款面臨大幅縮水的挑戰(zhàn)。

　　爭搶個貸業(yè)務(wù)將成主流

　　“加息前幾日，消息已經(jīng)傳出，銀行的工作量大幅增加，一片繁忙。”一位銀行工作人員表示，主要是房貸合同已經(jīng)簽定，但還沒有來得及放款的客戶都要求趕在19日之前放款，但是消息從18日即星期五公布，顯然沒有給市場更多的爭取時間。

　　“目前加息剛剛開始，除了固定貸款利率同步提高，感覺不到銀行的實際動作。但可以肯定，在貸款年限、首付比例方面銀行都可能有政策范圍內(nèi)的調(diào)整。”一位中介公司經(jīng)理介紹，比如中國銀行現(xiàn)在可以為20個行業(yè)的優(yōu)質(zhì)客戶提供第二套購房首付20%的優(yōu)惠。農(nóng)業(yè)銀行在加息的第三天傳出消息，正式開通固定房貸業(yè)務(wù)，搶占加息趨勢下可能看好的固定利率房貸市場。

　　但是，此次加息對于房地產(chǎn)類貸款也網(wǎng)開一面，個人購房貸款利率的最高優(yōu)惠幅度由原來基準利率的90%，放寬到基準利率的85%。由此，對于大多數(shù)可以享受優(yōu)惠的自住性購房者來說，利率僅從原來的5.751%增加到5.814%。

　　“畢竟房地產(chǎn)貸款在商業(yè)貸款中占比之大，也是央行不得不考慮的現(xiàn)實境況。目前，尚屬優(yōu)質(zhì)的個人購房貸款已經(jīng)成為房地產(chǎn)類貸款的最后稻草。加息可能導致更多的提前還款，但相比于開發(fā)貸款，我們?nèi)匀恢荒芤揽窟@項業(yè)務(wù)的增值來擴大收益。”一位工商銀行工作人員表示。

　　據(jù)了解，目前個人購房貸款的權(quán)限在工行已經(jīng)下放到地方支行。“我們正在和房地產(chǎn)中介公司廣泛接觸，希望有所合作。”工行上海分行某信貸經(jīng)理告訴記者。而此前，他只做企業(yè)類貸款，對個人購房貸款較少涉及。

　　加息可能引來的眾多變數(shù)正在市場中悄悄醞釀。

　　加息未必助降房價

　　加息組合拳已出，對于房地產(chǎn)市場影響卻需觀望。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部張立群此前表示，央行緊縮信貸是強制性控制銀行的放貸盈利沖動的措施，通過銀行貸款投資房地產(chǎn)的沖動應該會進一步降溫。但國泰君安一位投資經(jīng)理表示，如果房地產(chǎn)市場本身具有升值潛力和投資價值，加息等融資成本的提高未必真正促使房價下降，交易減少。“所以，對銀行來說，業(yè)務(wù)到底增減多少，不是加息本身決定的，要看房地產(chǎn)市場供需帶來的最終市場走向。”

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