10月27日，在北京市某未封頂樓盤的售樓處，記者發現，已經不能像以前那樣隨便出入。該樓盤的開發商作出新規定，需要憑首付款發票才能入內。

　　本報26日刊發《未封頂樓盤不能辦個人住房商業貸款》的報道，在房地產界和金融界產生了巨大的波動，消費者紛紛向房地產開發商、銀行咨詢，甚至抗議。

　　北京市銀監局為什么會突然重申人民銀行121號文件？為什么限制的是9家股份制商業銀行而不是所有的銀行？

　　到目前為止，北京市銀監局還沒有公開對此事作出任何說明，許多銀行工作人員也在進行猜測。

　　據了解，今年8月，北京市銀監局曾對在京商業銀行進行過一次個貸業務檢查，并稱發現了很多不規范的做法，于是就有了9月27日“房地產貸款風險情況通報會”。知情人士透露，在會上，北京市銀監局某處處長曾這樣解釋叫停9家股份制商業銀行辦個人住房商業貸款的原因：因為這9家銀行抗風險能力弱。

　　這似乎是一個冠冕堂皇的理由。在我國，股份制商業銀行共有12家，其中浙商銀行、恒豐銀行不在北京且實力弱小，交通銀行則被業內稱為第五家國有商業銀行。從業務量上看，國有四大銀行的存款和貸款占整個市場份額的50%左右，再加上交通銀行，這個數字達到66%。從這點上看，9家股份制商業銀行的抗風險能力確實沒有國有四大銀行和交通銀行強。

　　但北京市銀監局并沒有表示該項政策會對9家股份制商業銀行之外的其他銀行網開一面。畢竟，121號文件針對的是所有商業銀行。

　　事實上，早在2003年，人民銀行就發布了121號文件，明確規定，為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂的住房的個人發放個人住房貸款。然而，3年后的今天，北京市金融機構才開始實施這一規定。

　　沒有人解釋，央行的這項重要規定，為什么3年前發出，今日才開始執行。

　　央行報告：很多市場風險和問題都源自預售制度

　　2005年8月15日，人民銀行發布《2004中國房地產金融報告》稱，房地產開發資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”中也有30%的資金來自銀行貸款。以此計算，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。

　　該報告建議取消商品房預售制度，理由是“很多市場風險和交易問題都源于商品房的預售制度”。

　　此外，有數據顯示，2004年房地產企業自籌資金中僅有16%左右是房地產企業的自有資金，80%以上資金來自國內銀行貸款。從資產負債率來看，1997年以來房地產開發企業的資產負債率一直高達75%，北京房地產開發商的平均資產負債率甚至高達80%以上。

　　就在央行報告發布9天后，建設部新聞發言人就明確表態：商品房預售制度暫不取消。該新聞發言人稱，商品房預售制度是《城市房地產管理法》確立的一項制度。從10多年的實踐看，這一制度與我國國情是適應的，目前還不能取消。

　　不僅如此，該新聞發言人認為央行發布此觀點并不是很謹慎，取消預售制度會造成房地產市場的波動，這與國務院的方針不符。他覺得，央行出臺此意見事先應與建設部商討一下。

　　也許是因為需要事先同建設部商討，人民銀行至今還未公布《2005中國房地產金融報告》。

　　但在今年3月，在十屆全國人大四次會議上，全國人大代表、中國人民銀行南寧中心支行行長白鶴祥等33位代表聯名向大會提交議案，建議修改《城市房地產管理法》，取消商品房預售制度。

　　“從政策背后的理念、追求的目標和實際作用來看，央行和建設部的規定存在不相容的地方。”中國人民大學商法研究所所長劉俊海說，我們的宏觀調控在制度上有缺陷。

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