廣州區域 原芳村價值一直被市場低估

　　信息時報：在廣州的城市發展中，原芳村區是人們傳統觀念中認為較差的區域，而當時恒基地產卻仍大舉進駐，并在原芳村成功開發了恒荔灣畔花園，請問當時你對原芳村的價值持什么看法？

　　孫國林：原芳村的確是人們傳統觀念中認為較差的區域，因此無論是項目投資，還是建設等方面都相對落后。但我們認為，這種區域有著特別明顯的好與壞轉換的潛機，而恒基地產在這個新舊轉換的時機建設恒荔灣畔，就起到了提升該區域城市居住價值的作用。從這個意義上講，恒荔灣畔的開發意義已遠遠超出了房地產開發本身。

　　以恒荔灣畔為例，從買地到開發，一共有10年的光景，公司曾做過市場調查，了解芳村人的文化、收入等因素，我們把項目定位為不需要大面積的豪宅。

　　如今，芳村與荔灣的合并，無疑在經濟、文化、政治地位上，都能帶動落后地區的建設發展，加上近一兩年，市區地皮非常短缺，因此打造高水準的樓盤，將受到荔灣人民的歡迎。

　　田國強：我認為，原芳村的區域價值一直被市場低估了。

　　恒基地產作為該區域的新加入成員，有責任與義務對該區域的真正價值與前景進行訴求。在經過區域合并、政府投入與發展后，新荔灣的區域價值有了明顯的提升，而恒荔灣畔只不過是該區域價值體現的極少部分而已。

　　港穗比較 廣州發展商交樓裝修更細心

　　信息時報：面對越來越理性、成熟的廣州消費者，廣州發展商在營銷手法上和產品的打造上，與香港地產相比，有那些不一樣？

　　田國強：香港的買家一般追求幾大品牌發展商的屬下樓盤。由于香港是人多地少，大發展商在產品建造上都下足功夫，對產品在設計與用料上都精益求精，盡量使買家能買到優質的居住場所。因此，香港發展商在產品設計規劃方面上與廣州的同行相比，國際化的感覺多些，而符合本土的做法又相對薄弱一些。

　　相反，廣州的樓盤項目在產品設計的進取方面比香港項目更有代表性，例如中海、萬科的產品設計、富力地產的裝修水平等，雖然每個區域都有不同的審美標準，但他們對產品設計的不斷進取很值得香港房企借鑒。

　　此外，在交樓裝修標準方面，廣州發展商比香港發展商更細心。香港發展商一般將裝修重點安排在公共的地方，例如大堂與會所；而廣州的項目不僅在公共地方的交付標準上有明顯的提升，而且在交樓標準方面都有明顯的提升。香港的發展商是追求高建房率(特指普通住宅)，而廣州的發展商則在整個地塊的規劃方面有明顯的提升，不僅能做到低容積率，而且在園林設計與地塊的整體性規劃方面都做得比較仔細。

　　記者手記 港資房企的本地化

　　在廣州，雖然民營和國有的房企仍然處于樓市強勢地位，這從每年廣州房地產企業的開發、銷售數量及成交金額中可以得到印證。但是，隨著內地房地產開發門檻的提高，本地化的中小房企逐步被市場淘汰，實力派港資房企也開始走上了其加速投資的“快車道”。

　　事實上，在香港土地資源緊迫的形勢下，港資房企向內地發展是必然的選擇。自上世紀90年代初期進駐以來，港資房企已越來越清楚地意識到，與其擠在香港為了那有限的土地資源搶破頭，不如到內地大展鴻圖。有現象表明，目前中國各地的土地市場，已呈現“千帆競發”的爭奪態勢，港資、外資等紛紛出手，不斷進駐中國內地房地產市場，并推動著區域樓市的發展。尤其是恒基地產、新世界地產、和記黃埔、路勁集團等，已展現全國開花的局面。

　　而港企的到來，則給廣州房產業帶來了國際化的樓市開發經驗。可以看到的是，多個港資房企自進入廣州以來，不論是住宅項目，還是酒店或寫字樓項目，都體現出了中國香港以至國際上最先進的產品設計理念、經營管理模式、小區園林設計及物業管理經驗。

　　當然，港資房企經歷過風風雨雨，逐漸克服了“水土不服”。從“水土不服”到“摸著石頭過河”，再到“本地化”的轉變，使港資房企人對內地項目定位的理解、設計風格的運用、居住習慣等實現了準確把握。包括人才本地化、市場本地化、資金本地化、文化本地化。誠然，隨著內地房地產市場秩序日益規范、法律法規要求市場信息透明的情況下，港資房企加快投資內地房地產將是大勢所趨。

　　孫國林

　　畢業于香港理工大學；1970年～1997年任職香港新昌集團；1997年～2006年任職恒基兆業地產有限公司執行董事；2005年獲香港特別行政區政府頒授榮譽勛章；2003年～2007年任職香港物業管理公司協會會長；香港地產行政學會副會長； 廣州市荔灣區物業管理協會名譽副會長。

　　田國強

　　香港資深地產專家、負責恒基兆業地產有限公司國內房地產項目策劃、銷售工作。

　　（來源：信息時報 作者：韓淵武）

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